Методика расчета физического износа здания экспертным методом

 

 

 

 

 

 

 

Реферат по дисциплине «Реконструкция зданий и сооружений»

 

Правила оценки физического  износа жилых зданий. Расчет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание.

 

1. Введение   …………………………………………………………….……..  3
2. Основные термины и понятия   ………………………………….………...   3
3. Методы расчета накопленного совокупного износа   ……………..……..   6
4. Методы расчета физического износа   ……………………………………. 7
5. Методика расчета физического износа здания экспертным методом   …    8
1. Общие положения расчета   …………………….…………..…….   8
2. Методика расчета физического износа конструкции или

элемента, имеющих различную  степень износа

различных участков   ……………………………………..….…… 9

3. Методика расчета физического износа

слоистых конструкций   ……………………………………..….. 10

4. Методика расчета физического износа здания в целом   ...........   11
6. Пример расчета физического износа здания экспертным методом   …..   12
7. Фотоприложения   ……………………………………………...…………. 22
8. Библиографический список   ……………………………………….……. 26

 

1. Введение.

 

В настоящее время все  большее внимание уделяется не новому строительству, а реконструкции  уже существующих зданий и сооружений. Однако для переоборудования, реконструкции  и любых финансовых операций с  недвижимостью необходимо провести обследование конструкции здания для  принятия решения о технической  возможности поведения ремонта, реконструкции и т.д., для оценки же целесообразности использования  или реконструкции здания необходимо сравнить возможность ремонта и  восстановления существующего здания с возможностью полного сноса  сооружения и возведения на его месте  нового. Наиболее важным показателей в данном случае будет являться физический износ здания, определяемый в процентах. Для его определения проводят оценку физического износа.

 

2. Основные термины и понятия.

 

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Рассмотрим основные оценочные  понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).

 

Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные  показатели.

 

Физическая жизнь здания — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст  — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

 

3. Методы расчета накопленного совокупного износа.

 

Для определения величины накопленного износа используют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• бухгалтерский;
• метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом необходимо наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков.

Бухгалтерский метод расчета  износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ".

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:

• устранимый и неустранимый физический износ;
• устранимый и неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ  — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты  на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости  объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта  в целом.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной  базы иметь данные о стоимости  нового строительства, выполненные  с разбивкой по конструктивным элементам.

 

4. Методы расчета физического износа.

 

Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют следующие методы расчета физического износа:

• экспертный (нормативный);
• стоимостной;
• метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета  физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким. Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

 

5. Методика расчета физического износа здания экспертным методом.

 

Согласно ведомственным  строительным нормам ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых  зданий», под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

1. Общие положения расчета.

Физический износ отдельных  конструкций, элементов, систем или  их участков следует оценивать путем  сравнения признаков физического  износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах 1 – 71 данных ВСН.

Причем следует учитывать  следующее:

1) Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.

2) Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

3) Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.

 

2. Методика расчета физического износа конструкции или элемента, имеющих различную степень износа различных участков.

 

В целом, физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где Ф_к – физический износ конструкции, элемента или системы, в %;

Ф_i – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по таблицам 1 – 71 ВСН 53-86, в %;

Р_i – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, в м² или м;

Р_к – размеры всей конструкции, в м² или м;

n – число поврежденных участков.

 

3. Методика расчета физического износа слоистых конструкций.

 

Для слоистых конструкций  (стен и покрытий) следует применять системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует  определять по формуле

,

где Ф_с – физический износ слоистой конструкции, в %;

Ф_i – физический износ материала слоя, определяемое по рисункам 1 и 2 в ВСН 53-86 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, в %;

К_i – коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (приведены в рекомендуемом приложении 3 к ВСН 53-86);

n – число слоев.

 

4. Методика расчета физического износа здания в целом.