Поняття, юридична характеристика, зміст договору найму житла

      Згідно  з п. 1 ст. 844 ЦК України наймач має  право за згодою інших осіб, які  постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від  договору найму, письмово попередивши  про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив поьмешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір житла на тих самих умовах з іншою особою.

      Право наймодавця на розірвання договору найму житлового приміщення обмежене цілим рядом умов, передбачених законом, а саме в статтях 108, 109, 113, ч.  2 ст.114, ст. 114¹ Житлового Кодексу та п. 2 ст. 844 ЦК України. В прешу чергу це обумовлено тим, що розірвання договору за ініціативою наймодавця тяягне за собою виселення наймача та членів його сім’ї.

      Одна  з умов полягає в тому, що договір  найму житлового приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом (ст. 108 Житлового Кодексу). І виселення допускається лише з підстав, встановлених у законі (ст. 109 Житлового Кодексу). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів його сім’ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути покладені в основу розірвання договору.

      Другою  умовою розірвання договору є судовий  порядок розірвання і виселення. І хоч ст. 109 Житлового Кодексу  передбачає і адміністративний порядок  виселення, в даному разі позасудовий  порядок не застосовується, оскільки визнається верховенство ст. 47 Конституції України. Згідно з конституційною нормою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставізакону за рішенням суду.

      І, нарешті, останньою умовою розірвання договору найму, є те, що наймачам, які  підлягають виселенню, одночасно надається інше житло, за винятком випадків, зазначених у законі.

      Вимоги, яким має відповідати житлове  приміщення, що надається у зв’язку з виселенням, встановлені нормами Житлового Кодексу.

      Так, ст. 113 Житлового Кодексу встановлює такі вимоги, що пред’являються до благоустроєного житлового приміщення, яке надається у зв’язку з виселенням.

      По-перше, надаване житлове приміщення має  бути в межах даного населеного пункту.

      По-друге, благоустроєне житлове приміщення має бути розташоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.

      По-третє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому має бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається  житлова площа з такою самою  кількістю кімнат. Надаване  житлове приміщення за розміром не може бути меншим за т е, яке займав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).

      По-четверте при виселенні з житлового  приміщення меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті , особі, яка виселяється, надається житлове приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті.

      По-п’яте, якщо наймач або члени його сім’ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, житлове приміщення надається з урахуванням права на додаткову житлову площу.

      Стаття 114 Житлового Кодексу та п. 22¹ постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового Кодексу» встановлюють такі вимоги до іншого житлового приміщення, що надається при виселенні:

1. це житлове приміщення має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам;
2. за розміром має бути таким, щоб після вселення в нього наймач не визнавався таким, що потребує поліпшення житлових умов;

      Виселення наймачів з наданням іншого благоустроєного  житлового приміщення відбувається у випадку, якщо будинок, в якому  знаходиться житло, підлягає знесенню, будинок або житлове приміщення загрожує обвалом; будинок або житлове приміщення підлягає переобладнанню в нежитловий. Такому виселенню підлягають і батьки-вихователі у разі ліквідації дитячого будинку сімейного типу (ст. 114¹ Житлового Кодексу).

      Виселення наймачів з наданням іншого житлового  приміщення відбувається у разі позбавлення  батьків батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав та у разі припинення трудових відносин з певними підприємствами (ст. 114 Житлового Кодексу).

      Законодавством  допускається виселення без надання  житлового приміщення. Ці норми передбачають конкретні випадки житлових правопорушень і виступають як міра цивільно-правової відповідальності.

      Без надання житла виселенню підлягають особи, які систематично руйнують чи псують житлове приміщення; використовують його не за призначенням; систематично порушують правила співжиття і роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку, у разі визнання ордера недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер.

      Без надання іншого житлового приміщення виселенню підлягають особи, які самоправно зайняли житло. Під самоправним зайняттям житлового приміщення розуміють користування цим приміщенням без будь-якого правомірного дозволу чи відома, без будь-якої законної підстави. Порушення встановленого порядку здійснення права на житло не підпадає під поняття самоправства (наприклад, вселення в житлове приміщення на підставі ордера, але без укладення договору найму).

      Самоправне  зайняття житла не породжує житлових правовідносин. Воно визнається правопорушенням. Тому при виселенні відбувається не припинення житлових правовідносин, а припинення неправомірного стану, поновлення порушеного правопорядку. В цьому разі захищається право розпорядження житловою площею особи, яка володіє житлом.

      ЦК  України передбачає також підстави розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця. Договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази; у разі руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він не відповідає. Але, встановлюючи таку норму, законодавець у п. 2 ст. 844 ЦК України передбачає і певні гарантії права наймача. Ці гарантії полягають у можливості надання певного строку для усунення допущених порушень, в необхідності повторного звернення наймодавця про розірвання договору і виселення.

      Договір найму житла може бути розірваним на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. При цьому наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

      Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, після відповідного попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або продовжують систематично порушувати права та інтереси сусідів.

      У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні згідно зі ст. 845 ЦК України підлягають виселенню на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

        
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Висновок.  

     За оцінкою практикуючих адвокатів, не менш половини питань, з якими громадяни звертаються до юриста, так чи інакше, зв'язано з житлом. Потік цих питань не тільки не зменшується, але, навпаки набирає силу, оскільки перетворення, що трапилися у житловій сфері, настільки змінили ситуацію в житловому законодавстві, що багато хто навіть дуже досвідчені юристи не завжди можуть правильно розглянути те або інше питання, пов'язане з житлом.

      Незважаючи  на те, що вже більш половини житлових приміщень у будинках державного і комунального житлового фонду приватизовані і з ними активно проводяться операції на ринку житла, усе-таки договір соціального найму житлового приміщення залишається основним договором у житлових відносинах. Його соціальну значимість применшити не можна, і, з огляду на економічну ситуацію в країні, він ще довгий час буде єдиною можливістю задоволення громадянами України свого конституційного права на житло .

      Проведений  у даній роботі аналіз існуючого  цивільного і житлового законодавства, дозволяє зробити наступні висновки :

      із  прийняттям нового Цивільного кодексу  України, житлове законодавство знайшло нову життєву силу, а договір найму житлового приміщення, як основа, серцевина житлових правовідносин, у нових економічних умовах одержав конкретний юридичний статус;

      договір соціального найму як і раніше спирається на Житловий кодекс України року, що робить його менш захищеним, тому що в ЖК України не враховані багато факторів, що з'явилися в житловій сфері за останні роки. 

     Проте , у питаннях збереження права користування житловим приміщенням при тимчасовій відсутності наймача і (або ) членів його родини , у питаннях обміну, бронювання житлового приміщення, зміни умов договору , розірванні договору і виселення наймачі за договором соціального найму мають більше прав і більш захищені.

      До  договору найму житлового приміщення висуваються наступні вимоги:

      договір найму житлового приміщення повинний враховувати інтереси обох сторін : як наймодавця, так і наймача;

      у запобіганні невірних тлумачень і для вирішення різних суперечок відносно прав і обов'язків сторін необхідна письмова форма договору;

      оскільки  договір найму житлового приміщення є оплатним, то всі питання, пов'язані з оплатою за житлове приміщення, повинно бути чітко регламентовано в договорі;

     у договорі соціального найму плата за житлове приміщення лімітована чинним законодавством, у комерційному договорі плата - за згодою сторін ;

      договір соціального найму житлового приміщення - безстроковий , договір комерційного найму - строковий ;

      крім  випадків доюровільного розірвання договору з ініціативи наймача і членів його сім’ї договір соціального найму житлового приміщення може бути розірваним тільки в судовому порядку з обов'язковою вказівкою про виселення з наданням іншого житлового приміщення; договір комерційного найму розривається також за рішенням суду, і наймач, а також осби, які постійно проживать разом з ним підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення.

            Права на житлові  приміщення, що виникають з договорів  соціального і комерційного найму, не підлягають державній реєстрації. 
 
 
 
 
 

      Список  використаної літератури: 

      1. Конституція України від 28.06.1996

      2. Цивільний Кодекс України від 16.01.2003

      3. Житловий Кодекс України від 30.06.1983

      4. Закон України «Про власність» вiд 07.02.1991  

      5. Закон України «Про приватизацію  державного житлового фонду»  від 19.06.1992 р.

      6. Закон України «Про місцеві державні адміністрації» від 09.04.1999 р.

      7. Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997

      8. Типовий договорір найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду. - Затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 року № 939

      9. Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями. - Затверджені постановою кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572.

      10. Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень, непридатними для проживання, затверджене Постановою Ради Міністрів УРСР, № 189, 1984 р.

      11. Постанова Кабінету Міністрів України «Про концепцію розвитку житлово-комунального господарства в Україні» від 27 лютого 1995 р., № 150

      12. Указ Президента україни «Про  основні напрямки забезпечення  житлом населення України на 1999-2005 р.р.»

      13. Указ Президента України «Про прискорення реформування житлово-комунального господарства».

      14. Закон України «Про передачу  об’єктів права державної та комунальної власності» від 03.031998 р.

      15. Житлове законодавство України / М.І.Мельник, М.І.Хавронюк, К., 1998 р.;

      16. Цивільне право України: Навчальний посібник/  Ю.В.Білоусов, С.В.Козінська, С.Д.Русу та ін. – За редакцією Р.О.Стефанчука. – К.: Прецедент, 2005. – 448 с.

      17. Цивільне право України: Підручник: У 2 кн./ О.В.Дзера, Д.В.Боброва та ін.; За редакцією О.В.Дзери, Н.С.Кузнєцової. К.: Юрінком Інтер, 2002

      18. Житлове право України: Навч. посібник за редакцією Галянтич Н.К. К.: МАУП – 2003