Управление объектом недвижимости

Имущественное право — право, охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Также это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу обмена товарами, услугами, выполняемыми работами.

По данным курсовой работы  имущественными правами на нежилые  помещения является частная собственность.

Частная собственность, одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право гражданина или юридического лица на конкретное имущество (землю, другое движимое и недвижимое имущество).

Исходя, из исходных данных имущественным правом на земельный  участок является аренда.

Аренда земли, форма землепользования, при которой собственник земли передаёт свой земельный участок на определённый срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённое вознаграждение (арендную плату). По действующему в Российской Федерации законодательству на условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием российских и иностранных юридических лиц, международным организациям, иностранным государствам, иностранным юридическим лицам, а также иным организациям и лицам в случаях, предусмотренных законодательством.

Размер арендной платы устанавливается договором, однако он не должен превышать суммы земельного налога с арендуемых земельных участков.

Основные характеристики правовой экспертизы объекта исследования приведены в таблице 6.

 

Таблица 6 – Характеристики правовой экспертизы объекта исследования

Характеристика  правовой экспертизы	Описание для  объекта (многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Авиационная)
Права на земельный  участок	право аренды
Имущественные права на нежилые помещения	Частная собственность,  муниципальная собственность
Фактическое использование  земельного участка	Застроенный земельный  участок
Фактическое использование нежилых помещений	Под торговые помещения, офисные помещения
Ограничения прав	не выявлено

 

Техническая экспертиза

Сущность технической  экспертизы является изучение как самого объекта недвижимости в натуральном представлении, так и относящейся к нему технической (проектной) документации и оформление заключения о его техническом состоянии: устойчивости, прочности, тепло- и звукоизоляционных свойствах, уровнях износов и т.д.

Результаты  технической экспертизы используются в первую очередь при оценке потребительной стоимости объекта недвижимости, во вторую – при разработке эксплуатационных, ремонтно-восстановительных мероприятий и с целью развития недвижимости, т.е. с целью повышения потребительной стоимости объекта недвижимости, другими словами  – с целью обоснования допустимых и рациональных вариантов воспроизводства.

Отличительными  особенностями технической экспертизы является то, что она осуществляется по отношению к существующим объектам недвижимости и не обязательно связана с рынком. Ее результаты, как уже отмечалось, могут быть использованы в целях рациональной эксплуатации и развития объекта. Ее надлежит осуществлять с определенной периодичностью.

Основные аспекты  технической экспертизы приведены в таблице 7.

 

Таблица 7 – Аспекты технической экспертизы [1,с.46]

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Здание, сооружение, земельно-имущественный комплекс и т.д.	Степень пригодности к использованию	Прочность, устойчивость и т.д.	Качественный	Пригодность/ непригодность
			Количественный	Значения физического и морального износов

 

 

В соответствии с ВСН 58-86, данное жилое здание относится  к первой группе капитальности, срок службы – 150лет.

Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Сущность экологической  экспертизы является изучение проектной  документации по объекту недвижимости, исследование реального процесса его функционирования и оформление на этой основе профессионального заключения о потенциальной или реальной опасности, которую объект может представлять или уже представляет для окружающей среды (эндогенная направленность экспертизы) и для самого владельца (экзогенная направленность экспертизы) в результате производственных или бытовых выбросов (в атмосферу), сбросов (в водную среду), выделений различных веществ, сопутствующих эксплуатации рассматриваемого объекта, а также размещения различных отходов, и выработка предложений по уменьшению такой опасности, вплоть до решения о нецелесообразности возведения или прекращения деятельности существующего объекта. Основные аспекты экологической экспертизы отражены в таблице 8.

 

Таблица 8 – Аспекты экологической экспертизы [1,с.51]

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Здание, сооружение, земельно-имущественный комплекс	Опасность, обусловленная функционированием объекта	Уровень вредного воздействия на человека и окрущающую среду	Качественный	Безопасен/опасен
			Количествен-ный	Значения выбросов, сбросов, выделений, захоронений и наносимый ими ущерб

 

 

Экологической экспертизе с помощью дозиметрических приборов подвергаются существующие объекты недвижимости на предмет определения количества выделений в помещения загрязнителей (радиационных, химических, электромагнитных, шумовых, тепловых и др.) с разработкой рекомендаций и технических решений по снижению уровня загрязнения помещений до норм, не превышающих предельно допустимые концентрации.

Исследуемый объект соответствует  экологическим требованиям.

Экономическая экспертиза

К экономической  экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая  экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

• провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
• определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);
• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
• составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
• спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Результаты  экономической экспертизы приведены в пункте 2.3

 

 

2.3 Исследование доходов и расходов в процессе эксплуатации многоэтажного жилого дома.

 

Расходы на содержание многоквартирного дома включают:

- расходы на содержание  и текущий ремонт общего имущества  в многоквартирном доме;

- расходы на капитальный  ремонт общего имущества в  многоквартирном доме;

- расходы на управление  многоквартирным домом; 

- расходы на коммунальные  услуги;

- расходы на иную, направленную на достижение целей содержания многоквартирного дома, деятельность.

Состав и  размер расходов на содержание и текущий  ремонт общего имущества в многоквартирном  доме зависит от перечня, состава  и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Основными объективными факторами, влияющими на перечень выполняемых работ, являются: степень физического износа многоквартирного дома, материал конструктивных элементов, этажность, наличие и характеристика внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, придомовой территории и расположенные на ней объекты, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.

Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества  в многоквартирном доме включают в себя расходы на оплату труда с отчислениями на социальные нужды основных рабочих, расходы на материальные ресурсы, расходы на содержание машин и механизмов, общеэксплуатационные и другие расходы.

На расходы  управляющей компании по содержанию и текущему ремонту жилых домов, оборудованных лифтом и мусоропроводом установлена цена (18,05 руб/м²) на основании Приложения к постановлению Брянской городской администрации от 21.12.2010г. №3375-п. Данная цена включает:

6,0 руб/м² – техническое обслуживание лифтов;

1,14 руб/м² – вывоз ТБО от населения;

0,28 руб/м² – т/о общедомовых газовых сетей;

2,00 руб/м² – зарплата дворника с отчислениями на социальные нужды;

0,75 руб/м² – оплата уборщицы лестничных клеток с отчислениями на социальные нужды;

0,09 руб/м² – оплата уборщицы м/проводов с отчислениями на социальные нужды;

5,99 руб/м² – текущий ремонт;

1,80 руб/м² - административно-хозяйственный расходы, расходы на обслуживание работников производства, расходы по организации работ, прочие эксплуатационные работы. При этом в процентном отношении по нормативу общеэксплуатационные расходы составляют 70-79% от ФОТ рабочих, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда.

Состав и  размер расходов на управление многоквартирным  домом зависят от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом, количества и видов выполняемых работ и предоставляемых услуг по содержанию многоквартирного дома.

При управлении многоквартирным  домом управляющей организацией расходы на управление включают расходы  на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом, расходы на содержание и эксплуатацию помещений (зданий) управляющих организаций, другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, и прибыль управляющей организации.

Так как год строительства исследуемого нами жилого дома – 2010, следовательно, в капитальном и текущем ремонте не нуждается.

Величину расходов на управление многоквартирным домом  принимаем равной 10% от расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку на данном этапе текущий ремонт мы не проводим, то для определения величины расходов на управление многоквартирным домом воспользуемся данными ремонтно-строительной компании «OOO Брянскремстрой». Средняя величина расходов на текущий ремонт 10-ти этажного дома по данным этой компании ровна 1827910 руб. Тогда 70 % составит  182791 руб.

Помимо расходов на управление дома, мы проводим работы по благоустройству придомовой территории. Эти расходы составляют 2809586 руб. Подробные расчеты представлены в пункте 3.1

Доходы от содержания многоквартирного дома - средства, направляемые на содержание многоквартирного дома, образуемые из платежей собственников помещений и иных поступлений.

Доходы от содержания многоквартирного дома классифицируются по источнику получения и включают:

- доходы в виде платежей  за содержание и ремонт жилых  помещений в многоквартирном  доме (обязательных платежей и  взносов членов объединения собственников жилых помещений);

- доходы в виде целевого  финансирования;

- доходы в виде платежей  за коммунальные услуги;

- доходы от иной, направленной  на достижение целей содержания  многоквартирного дома, деятельности.

 Доходы от  платежей за содержание и ремонт  жилого помещения в многоквартирном  доме определяются как сумма платежей за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, установленных для собственников помещений в таком доме и нанимателей жилых помещений.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения определяется путем умножения общей площади квартир на установленный тариф. Согласно Приложению к постановлению Брянской городской администрации от 21.12.2010г. №3375-п, тариф для нанимателей и собственников жилых помещений по содержанию и текущему ремонту жилых домов, оборудованных лифтом и мусоропроводом, составляет  на 2011 г. 18,05 руб/м².