Развитие нотариата в России на современном этапе, проблемы и пути их решения

Повседневная юридическая  жизнь характеризуется проведением  множества судебных процессов. Это  объясняется, в том числе, порядком составления договоров. Каждая сторона пытается при помощи адвоката добиться максимума преимуществ, нисколько не заботясь о сбалансированности соглашения, учёте интересов других лиц и общества. Подобная концепция противоречит существу нотариата, основная задача которого состоит в обеспечении правомерности и уравновешенности частных соглашений. Это является залогом их долгой жизни и достижения сторонами своих целей на основе компромисса.

Американские нотариусы, т.н. public notary, занимаются в основном удостоверением копий документов и свидетельствованием действительности подписи или верности перевода. Их функции и организация не имеют ничего общего с нотариатом латинского типа.

Однако в ряде штатов США (Луизиана, Техас, Флорида) появилась  новая категория юристов, т.н. «гражданских нотариусов» (civils law notaries). Они уполномочены создавать аутентичные акты и функционируют на сходных с латинским нотариатом принципах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. РОЛЬ И  МЕСТО НОТАРИАТА В СФЕРЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ, ПРИНЦИПЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ И ПУТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ

 

В Российской Федерации  основными полномочиями по обеспечению  законности оборота недвижимости наделен, как известно институт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный институт сложился в Европе в конце XVII в. Как институт ипотечной записи (ипотечных книг). Его содержание с течением времени постепенно расширялось в сторону фиксации не только закладных прав, но и любых вещных прав на недвижимость. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превратились в поземельные книги, а весь оборот недвижимости перестроился на новых основаниях. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый момент дать точное изображение юридического положения любой недвижимости. Достижение этой цели строилось на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования «принцип публичности» и «принцип достоверности». Принцип публичности состоял в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т. п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключалось в том, что всякая запись в поземельной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной.

В настоящее время  зарубежные правовые системы также  предъявляют специальные требования к форме установления права собственности  на недвижимое имущество, а также  к совершению сделок с таким имуществом.         Юридические акты в отношении  недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре – поземельной книге или ином реестре земельных участков и зданий.

 

2.1. Классификация систем регистрации недвижимого имущества

 

Конкретные правила  регистрации сделок с недвижимостью  и прав на недвижимое имущество конечно  же различны для различных правопорядков.

На сегодняшний день можно выделить две принципиально отличающиеся друг от друга системы регистрации – регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии с чем выделяют титульные системы регистрации (или регистрация прав), характерные в большей степени для континентальной системы права и актовые системы регистрации (или регистрация сделок), свойственные, как правило, англо-американской модели.

В большинстве штатов США государственная регистрация недвижимости построена по модели регистрации сделок (документов).

Она предполагает регистрацию  всех сделок с недвижимостью в  специальном государственном учреждении, в котором остаются на хранение копии  предыдущих документов. Регистрация  сделок (документов) не требует регистрации возникающих на основании этих сделок прав и, как отмечают исследователи, «является технической операцией, поскольку в рамках этой системы производится лишь учет документации», она не дает полного описания объекта недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности.⁶

Государство не несет  никаких обязательств, кроме хранения и обеспечения публичности зарегистрированных договоров, и, естественно, не дает никаких  гарантий законности и действительности права, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются «страхованием титула». По договору с заинтересованным лицом они изучают все сделки в отношении данного объекта на «глубину» от 30 до 70 лет (в зависимости от требований законодательства данного штата) и дают гарантию о «чистоте титула», они обязуются возместить ущерб (в определенных пределах) лицу, которое застраховало свой титул.

В большинстве стран мира, в том числе в ряде европейских стран, действует система регистрации прав на недвижимость. При этой системе предметом регистрации является само право, точнее все права, обременения, ограничения в отношении конкретного объекта недвижимости. Запись в публичном реестре о возникших правах или обременениях свидетельствует об их существовании, последовательность обременений – об «их старшинстве». При этом государство играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом верности зарегистрированных прав и обременений. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступными. Доверие к системе создают четкая регламентация деятельности регистраторов, высокий статус этой организации, часто приравненный к судебному, участие в подготовке документов нотариусов.        

Например, в Германии в соответствии с Германским гражданским уложением никакое вещное право не может возникнуть или прекратиться без занесения в поземельную книгу. Любое изменение правового положения объекта недвижимости также подлежит регистрации в поземельной книге.

 Регистрация прав  на недвижимость осуществляется  по заявлению лица, права которого  затрагиваются такой регистрацией  или в пользу которого она  осуществляется. От имени указанных  лиц может выступать также  и нотариус, если для регистрации недвижимости требуется нотариальное удостоверение.

Исследователи особо  отмечают, что в Германии на регистрацию  права в поземельной книге  договор купли-продажи недвижимости не предоставляется, так как он для  передачи собственности несущественен. Объясняется это тем, что при совершении сделки с недвижимостью велика роль нотариуса: все документы, подаваемые на регистрацию, заверяются нотариально, в том числе заявления сторон о передаче права собственности, разрешение на регистрацию от лиц, чьи права она затрагивает. В случае же, если регистрация проводится по заявлению одной из сторон, другую представляет нотариус⁷.

Таким образом, германский опыт демонстрирует пример прекрасного  сотрудничества судейских регистрационных  функций с нотариальной деятельностью.

В Испании, так же как и в Германии, вопрос о приобретении права собственности на недвижимость окончательно решается внесением соответствующей записи в специальный государственный реестр, именуемый Реестром собственности.⁸

Основные этапы приобретения недвижимости выглядят следующим образом:

1. заключение соглашения между продавцом и покупателем об условиях договора купли-продажи в простой письменной форме;
2. после согласования всех условий продажи стороны обращаются к нотариусу, который проверяет принадлежность недвижимости и лежащие на нем обременения путем направления запроса о предоставлении выписки из Реестра собственности;
3. получив запрос о предоставлении выписки, служба реестра обязана в течение 10 дней по факсу извещать нотариуса обо всех изменениях, вносимых в реестр;
4. в течение 10 дней обычно заключается нотариально удостоверенный договор купли-продажи;
5. о заключении нотариально удостоверенного договора служба реестра должна быть извещена по факсу уже в день составления нотариального протокола о договоре купли-продажи, в крайнем случае не позднее следующего дня. Получение регистратором нотариального уведомления влечет за собой временное воспрещение каких-либо записей в Реестре собственности. Сам нотариально удостоверенный акт предоставляется позднее. После уплаты 6% налога на приобретение недвижимости и регистрационных сборов в поземельную книгу вносится регистрационная запись о праве собственности покупателя. 

Десятилетия существования  в странах континентальной правовой системы государственной регистрации не сделок, а прав наглядно демонстрируют, что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает публичные интересы государства и частные интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность рынка недвижимости, способствует снижению количества споров относительно недействительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества.

 

2.2. Российские правовые традиции

 

На сегодняшний день Россия, несмотря на то, что традиционно относится к странам с континентальной правовой системой, является единственной в мире страной, где декларирована «совмещенная» система регистрации и права и сделок, введенная Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.

Попытка совместить одновременно и регистрацию сделок и регистрацию  права, привела к последовательному  вытеснению нотариата из сферы оборота  недвижимости, что абсолютно не характерно для стран латинского нотариата.

Начиная с 1997 года нотариат утратил право осуществлять обязательное нотариальное удостоверение таких сделок, как:

• договор продажи предприятия (ст.560 ГК РФ);
• договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ);
• договор дарения (ст. 574 ГК РФ);
• договор ипотеки (Федеральный закон РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004г.).

Результатом указанной  законодательной политики, выразившейся фактически в восприятии системы  государственной регистрации, наиболее распространенной в странах англосаксонской правовой системы, стало существенное увеличение количества споров, рассматриваемых российскими арбитражными судами и судами общей юрисдикции.

В связи с этим полагаем, что такая важная в социальном отношении функция, как регистрация вещных прав на недвижимость, может успешно осуществляться только в рамках сложившейся правовой традиции, а не вопреки ей. Российские правовые традиции, основой которых является континентальная правовая система, безусловно, могут обогащаться регистрационными подходами и конструкциями, разработанными применительно к системе общего права, но в пределах, не разрушающих ее структуры и системы.

Все это позволяет  сделать вывод о нецелесообразности исключения института нотариата  из гражданского оборота и необходимости восстановления подлинного статуса и функций нотариата и соответственно усиления регулятивных функций государства в имущественных отношениях.⁹

В связи с этим в  настоящее время необходимо стремиться найти компромиссное решение, основанное не на противопоставлении систем нотариата и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а на их взаимодействии.

 

2.2.1. Новые полномочия нотариуса

 

 Существенным достижением в этом направлении являются положения Федерального закона РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ.

Данный Закон наделяет нотариусов полномочиями специального заявителя (т.е. без доверенности), частично реализуя на практике так называемый принцип «одного окна», применимый для регистрации недвижимости. При этом само нотариальное удостоверение рассматривается гражданами не как очередная бюрократическая процедура, а как необходимый этап защиты их законных прав и имущественных интересов, более того, существенным образом облегчающий для них саму процедуру государственной регистрации.

Надо отметить, что  наиболее эффективно указанный выше принцип зарекомендовал себя в области регистрации юридических лиц (Федеральный закон РФ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ).

Согласно указанному выше принципу путем одной подачи документов в регистрирующий орган предприниматель получает сразу:

1) свидетельство  о государственной регистрации  юридического лица;

2) свидетельство  о постановке юридического лица  на налоговый учет;

3) документы,  свидетельствующие о регистрации  юридического лица в качестве  страхователя в органах Пенсионного фонда РФ, органах Фонда социального страхования РФ, органах Фонда обязательного медицинского страхования РФ;

4) документ, свидетельствующий  о присвоении юридическому лицу  номера в Федеральной службе  государственной статистики.

Обязанность по предоставлению всех необходимых сведений из Единого  государственного реестра юридических  лиц в уполномоченные государственные  органы возложена на держателя этого  реестра – органы федеральной  налоговой службы. Порядок такого представления достаточно прост. В пятидневный срок со дня принятия решения о регистрации юридического лица налоговые органы пересылают все сведения в соответствующие государственные органы, где на их основе производятся необходимые процессуальные действия. После принятия этими органами соответствующего решения оно направляется обратно в органы Федеральной налоговой службы, должностные лица которых связываются с заявителем государственной регистрации юридического лица и передают ему необходимые сведения, сделав соответствующие пометки в Государственном реестре.