Оценка объектов недвижимости на примере квартиры

Согласно затратному подходу  общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу +Cвс – Сиз                                                         (2)

Применение затратного подхода  к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка  земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости  земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
1. технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
2. обоснование необходимости обновления действующего объекта;
3. оценка зданий специального назначения;
4. при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
5. анализ эффективности использования земли;
6. решение задач страхования объекта;
7. решение задач налогообложения;
8. при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат труда.

3. Несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, т. к. в  процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ.

4. Проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений.

5. Сложность определения  величины накопленного износа  старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного  участка от строений.

7. Проблематичность оценки  земельных участков в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

2.1 Географическая  характеристика

 

Тимашевский район.

Тимашевский район расположен в юго-восточной части Краснодарского края, в 70 км от краевого центра г. Краснодара, в 260 км. от Новороссийска, в 60 км от Приморско-Ахтарска. Площадь района составляет 1506, 4 квадратных километров (2% территории Краснодарского края), из которых 126,5 тыс.га занимают земли сельхоз назначения (в том числе 113,4 тыс.га пашни). Граничит с Динским, Калининским, Кореновским, Приморско-Ахтарским и Брюховецким районами.

В районе имеются развитая сеть автомобильных и железных дорог, по его территории проходят важнейшие  железнодорожные, автомобильные маршруты федерального значения, которые ориентированы  в сторону морских международных  портов края и курортов Черного и  Азовского морей. Развитие транспортной инфраструктуры является условием устойчивого  развития экономики, способствующим росту  товарооборота, объемов передачи информации, производственных мощностей, изменению  структуры экономики. Тимашевск  является крупным железнодорожным  узлом с интенсивным движением  железнодорожного транспорта по направлениям Ростов-на-Дону, Краснодар, черноморское побережье Кавказа.

Тимашевский район экономически развитый агропромышленный район Кубани, в состав которого входит одно городское и 9 сельских поселений. Хорошие урожаи, высокоразвитое животноводство, перерабатывающие предприятия – все это составляет предмет гордости района.

 

2.2 Экономическая характеристика

 

В муниципальном образовании  Тимашевский район представлены практически все виды экономической деятельности. Это обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, строительство, транспорт и связь, ЖКХ, сельское хозяйство, торговля и прочие виды. Тимашевский район является районом с развитым промышленным производством и в структуре базовых отраслей района промышленность составляет наибольший удельный вес - 67%. Вторым по значимости является сельское хозяйство, удельный вес-16%. На долю торговли приходится около 13%, на отрасль строительство - около 2%.

Сельское хозяйство в  районе представлено хозяйствами по выращиванию зерновых и зернобобовых культур, сахарной свеклы, птицефабрикой  и животноводческими комплексами. Данными организациями произведено зерновых и зернобобовых культур - 222 тыс. тонн, масличных – 21,7 тыс. тонн, сахарной свеклы (фабричная) – 94,8 тыс. тонн, овощей – 7,7 тыс. тонн; картофеля -1,3 тыс. тонн, плодов и ягод – 4,9 тыс. тонн, молока – 44,6 тыс. тонн, яйца – 27,4 млн. шт. Реализовано скота и птицы на убой – 12,5 тыс. тонн.

Промышленность в районе представлена группой предприятий  по переработке сельхозпродукции, предприятиями  по выпуску упаковочной продукции  и предприятием по производству упаковки из легких металлов. Продукция данных предприятий реализуется как  в крае, так и за его пределами.

Наиболее крупные предприятия:

- ООО "Нестле Кубань"- специализируется на выпуске и расфасовке кофе, производстве мороженого. С ноября 2005 г. на предприятии ООО «Нестле Кубань» введена в эксплуатацию 1 очередь фабрики полного цикла производства гранулированного растворимого кофе тепловой сушки NESCAFE с объемом производства 24000 тонн.

- ОАО «Молочный комбинат»  входит в состав компании «Вимм Билль Данн» и специализируется на заготовке и переработке молочного сырья. Основные направления деятельности комбината: производство стерилизованного молока, цельномолочной продукции, диетической продукции, производство масла животного, натуральных, мягких и плавленых сыров. Предприятие выпускает продукцию под торговыми марками «Домик в деревне», «Кубанская буренка», «Веселый молочник». Продукция комбината реализуется как в пределах Краснодарского края, так и на территории Российской Федерации. В мае 2007 года предприятие реорганизовано в филиал ОАО ВБД «Тимашевский молочный комбинат».

- ОАО «Медведовский мясокомбинат» - производит более 270 видов колбасных изделий, активно реализует инвестиционные проекты. Продукция мясокомбината известна в крае и за его пределами. Производство сертифицировано в соответствии с Международными стандартами системы менеджмента качества, стандартами серии ИСО 9000, внедрена система анализа рисков и контроля критических точек ХАСПП.

- ОАО «Изумруд» - осуществляет  выработку сахара из сахарной  свеклы и сахара-сырца. Производственные  мощности позволяют перерабатывать 5600 тонн сахарной свеклы в сутки.

- ОАО Кондитерский комбинат  «Кубань» - специализируется на производстве  фасованных шоколадных конфет, шоколада, вафельной продукции, соломок  с начинками и изделий из  кукурузной крупы. Высокое качество  продукции подтверждено сертификатом  менеджмента качества, отмечено  многочисленными наградами и  знаками отличия. На предприятии  внедрена система анализа рисков  и контроля критических точек  ХАСПП.

- ОАО «Хлеб Кубани»  одно из крупных предприятий  мукомольно - крупяной отрасли края. Осуществляет выработку муки и комбикормов. Производственные мощности позволяют вырабатывать 152 тыс.тонн комбикормов.

- ООО «ЛВЗ Фортуна» - является  одним из крупнейших производителей  водочной продукции в Краснодарском  крае.

Следующая группа предприятий  – предприятия с иностранной  формой собственности по выпуску  упаковочной продукции.

- Тимашевский производственный филиал ЗАО «Тетра Пак АО», головное предприятие которого находится в г. Москве, и выпускает упаковку «Тетра-Пак» для жидких пищевых продуктов. Отчетность по филиалу представляется в Госкомстат, г. Москва. В октябре 2007 года реорганизован, деятельность прекратил.

- ЗАО «Констанция Кубань» - специализируется на выпуске гибкой упаковки.

- ЗАО «АР Картон» –специализируется на выпуске упаковочной продукции для пищевой, табачной и химической промышленности из хром -картона.

- ЗАО «Эс Си Эй Пэкэджинг «Кубань» - осуществляет выпуск гофропродукции.

Жизненно важная отрасль  промышленности – тепло- и электроэнергетика  – представлена такими предприятиями  как ф-л ОАО "НЭСК"-Тимашевские городские электросети, ф-л ОАО «Кубаньэнерго», УМПЖКХ «Коммунальник», ф-л ОАО "ТЕПЭК"-"Тепловые сети", ОАО «Тимашевскрайгаз».

В строительном комплексе  осуществляют свою деятельность 4 крупных  и 40 малых предприятий. К крупным строительным предприятиям, ведущим свою деятельность на территории района относятся такие как:

ОАО «Монтажник», которое осуществляет строительно-монтажную деятельность. Среднесписочная численность работающих – 152 человека. ЗАО «Промжилстрой» которое осуществляет строительно-монтажную деятельность. Среднесписочная численность работающих – 66 человек. Объем произведенных работ в отчетном периоде составил 43,6 млн. рублей. Предприятием за 2006 год перечислено налогов во все уровни бюджета – 6,7 млн. рублей.

ОАО «Тимашевское ДРСУ», которое осуществляет дорожно-ремонтную деятельность. Среднесписочная численность работающих – 147 человек. Объем произведенных работ в отчетном периоде составил 42,8 млн. рублей.

Транспортный комплекс Тимашевского района включает в себя автомобиль¬ный, железнодорожный транспорт и организации предпринимателей, оказываю¬щих диспетчерские услуги по пассажирским перевозкам. Развитие водного транспорта на территории района практически не имеет перспектив, использование водоемов возможно как зоны отдыха. Воздушный транспорт в районе не используется.

Тимашевский район имеет хорошо развитую сеть учреждений социальной сферы, которая включает в себя шесть государственных учреждений (два интерната : Тимашевский дом-интернат для престарелых граждан и инвалидов и Медведовский психоневрологический интернат, реабилитационный центр для несовершеннолетних «Тополек», отделение реабилитации «Тимашевского центра социальной помощи семье и детям «Возрождение», центр социального обслуживания населения «Гарант», централизованную бухгалтерию и управление социальной защиты населения).

В настоящее время на территории Тимашевского района находится 32 детских дошкольных учреждения.

Для осуществления культурно-массовой работы в клубных учреждениях  постоянно работают более 200 любительских объединений, 26 коллективов художественной самодеятельности носят почетные звания «народный» и «образцовый».

Физкультурно-спортивная организация  объединяет 64 коллектива, из них 23 –  на базе учреждений образования, с числом занимающихся спортом 8167 человек.

На территории Тимашевского района имеются здания и сооружения, являющиеся памятниками архитектуры и культуры.

Памятные места Тимашевска: музей семьи Степановых, филиал Краснодарского государственного исторического археологического музея – заповедника им. Е.Д. Филицына; Мемориальный сквер им. 40-летия Победы, на территории которого расположены мемориал защитникам города, погибшим в годы гражданской и Отечественной войны; монумент «Мать», посвященный Е.Ф.Степановой; гранитный камень – обелиск в память о тимашевских ребятах, погибших во время войны в Афганистане; памятник жертвам на чернобыльской АЭС в день 10-летия аварии; аллея героев Советского Союза; мемориальное подворье на х.1 Мая (дом, где жила семья Степановых с 1939 по 1964г), мемориальные комплексы, сооруженные в честь победы советского народа над фашистской Германией в ст. Днепровской, Роговской, г. Тимашевске, памятник В.И.Ленину.

Учреждения культуры района представлены сетью клубных и  библиотечных учреждений, Детской музыкальной  школой и школой искусств, детской  художественной школой, кино объединением «Экран», музеем семьи Степановых (филиал Краснодарского государственного историко-археологического музея-заповедника им. Е.Д.Фелицына), городским парком культуры и отдыха, районным организационно-методическим центром. Учреждений клубного типа 28, в том числе 2 передвижных автоклуба.

На базе клубных учреждений действует 201 клубное формирование с числом участников - 5045, в том  числе 101 кружок художественной самодеятельности в которых принимают участие 1520 человек.