Ипотечное кредитование

 

3

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение……………………………………………………………………..4

1. Ипотека и ипотечное кредитование…………………………………….5

1.1. Сущность ипотечного кредитования, условия выдачи ипотеки…...5

1.2. Ипотечные программы на примере АК СБ РФ (ОАО), их роль и назначение при кредитной сделке………………………………………………11

2. Перспективы развития  ипотечного кредитования в АК  СБ РФ (ОАО)………………………………………………………………………….…..16

        2.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)……………………………………………...16

2.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО) …………………………………………………………………23

3. Сравнительная характеристика ипотеки в России и за рубежом…………………………………………………………………………...28

Заключение………………………………………………………...………..33

Список использованных источников……………………………………..34

Приложения…………………………………………………………………36

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Широкое использование  кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет увеличить их платёжеспособный  спрос и делает приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Во всем мире ипотечное  кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Ипотека и ипотечное кредитование

1.1. Сущность ипотечного кредитования, условия выдачи ипотеки

В развитых странах ипотечное  кредитование является важнейшим элементом  рыночной экономики, в частности  в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека».

Залог — способ обеспечения  обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека — разновидность  залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека  предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения  под залог одного и того же имущества  добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, но имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Ипотечный кредит — это форма кредитования под залог недвижимости различного вида. В зависимости от целей обращения за кредитом различают краткосрочный (для удовлетворения текущих потребностей клиентов в денежных средствах) и долгосрочный (с целью финансирования капитального строительства, реконструкции и перевооружения производства, освоения земельного участка или природного месторождения и т.д.). Общим моментом в перечисленных выше случаях является использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита.

Недвижимость — это  комплексное понятие.

В качестве предмета залога при ипотечном кредитовании могут  использоваться различные виды недвижимости: производственные здания, сооружения и помещения в них; земельные участки, объекты незавершенного строительства, дачи, гаражи, жилые дома и приватизированные квартиры. Если объект недвижимости находится в совместной собственности, то его залог возможен только с письменного разрешения всех собственников. В то же время ряд видов недвижимости исключаются из залоговых отношений, в частности государственные лесной и земельный фонды, заповедники историко-культурного и природоохранного назначения и другие объекты, залог которых запрещен законом.

В качестве кредиторов и  заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и  юридические лица, в том числе  коммерческие банки. В процессе ипотечного кредитования можно выделить несколько  этапов.

1. Предоставление заемщиками  необходимого пакета документов. В него входит набор документов, характеризующих заемщика, его финансовое состояние (учредительные документы, лицензия на право деятельности, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках за последние три года и последний квартал и др.), которые позволяют оценить кредитоспособность заемщика. Документы по запрашиваемому кредиту (заявление, технико-экономическое обоснование ссуды, предлагаемое заемщиком обеспечение возврата ссуды и др.) предназначены для решения вопроса о целесообразности предоставления кредита данному клиенту.

Кроме традиционных видов  документов при ипотеке некоторых  видов недвижимости банки могут  потребовать дополнительную документацию. Так, при залоге земельного участка  требуется свидетельство о праве  собственности на земельный участок, постановление главы администрации данного района о предоставлении заемщику в собственность земельного участка или договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный в органе местной администрации. Если осуществляется залог нежилых помещений (зданий предприятий, организаций, складских ангаров и пр.), то необходимо представить свидетельство о внесении объекта в реестр собственности, свидетельство о праве собственности, копию паспорта БТИ, справки БТИ о балансовой стоимости здания и проценте износа, об отсутствии арестов на закладываемое имущество и других обязательств по нему.

2. Оценка стоимости  имущества производится специалистами  банка. 

3. Согласование условий  договора с заемщиком (сроки,  уровень и порядок исчисления  процентов, сумма ссуды и порядок возврата).

4. Заключение кредитного  договора и договора о залоге  недвижимости.

5. Государственная регистрация  договоров о залоге различных  типов недвижимости осуществляется  в Москве в порядке, установленном  постановлением Правительства Москвы №788 от 20.09.94. органами государственной регистрации.

Регистрирующими органами выполняются следующие функции:

— выдача свидетельства  о регистрации залога;

— внесение записей в  реестр регистрации залогов;

— финансирование всех изменений в договоре о залоге, в том числе произошедших в результате полного или частичного выполнения обязательств.

6. Организация контроля  за осуществлением договора. На  этом этапе соглашения банковские  работники проводят контроль  по следующим направлениям:

— погашение обязательств по ссуде;

— целевое использование  кредита.;

— последующий залог  имущества. Поскольку коммерческий банк выдает ссуду под залог недвижимости не на всю ее стоимость, заемщик получает возможность последующего залога своего имущества при возникновении дополнительной потребности в денежных средствах. Банк должен предусмотреть в договоре и в дальнейшем держать под контролем следующие положения договора: 1) залогодержатель-заемщик обязан сообщать последующему залогодержателю о всех существующих залогах недвижимости, в противном случае он обязуется возместить банку возможные убытки; 2) последовательность удовлетворения претензий кредиторов недвижимости определяется очередностью регистрации залогов. Для реализации программы ипотечного кредитования разработана специальная схема:

— заемщик вносит на счет по вкладу, например в Сбербанке, собственные  средства в размере 15 — 30% от стоимости приобретаемой квартиры;

— после этого банк выдает потенциальному заемщику ипотечный  сертификат, который должен быть предъявлен в банк для получения ипотечного кредита в том же банке на оставшуюся сумму стоимости квартиры. Данный сертификат расценивается как ценная бумага строго целевого назначения и не может передаваться другому лицу. Срок действия сертификата составляет 90 календарных дней и подлежит продлению на месяц, но не более двух раз; однако ипотечный сертификат нельзя рассматривать как безусловное обязательство банка выдать кредит.

 — заемщик подбирает  конкретную квартиру и договаривается  с продавцом об оплате;

— банк после проверки кредитоспособности заемщика перечисляет  продавцу сумму вклада собственных  средств клиента и сумму выданной ссуды;

— одновременно с заключением  договора купли-продажи жилья регистрируется договор залога данного жилья;

— кредит выдается сроком на 10 лет под льготную процентную ставку.

В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны  заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения  денежных средств: средства, предоставляемые  заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления см. Приложение 1.

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

        В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров см. Приложение 2.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора. После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья. На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Ипотечные программы на примере Сбербанка России, их роль и назначение при кредитной сделке

Сбербанк России –  это самая крупная банковская организация в нашей стране, которая отличается высокой надежностью. Сбербанк России является лидером в большинстве сегментов кредитного и финансового рынка и предоставляет сразу несколько кредитных программ. Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании в Сбербанке от 5%, денежные средства предоставляются на достаточно длительный срок.