Особенности применения метода капитализации к оценке недвижимости

 
     Легко показать, что при введении дополнительных допущений данная формула  переходит в известные формулы. В частности, при g=0 (рост платежей отсутствует), формула (10) переходит в формулу (5) для коэффициента капитализации для типовых ситуаций 1а и 2а.

Типовая ситуация 5     

Предполагается, что арендные ставки растут с постоянным темпом g. С таким же темпом растет стоимость самого объекта недвижимости. При этом заметного износа за прогнозный период не ожидается.     

Ситуация достаточно естественная. В периоды быстрого роста цен  на недвижимость за небольшой период эффектом потери стоимости, обусловленной  старением, можно пренебречь.     

Сформулируем основные допущения, отвечающие рассматриваемой ситуации, которые приняты при выводе расчетной  формул.

• Прогнозный период - n лет. В течение всего прогнозного периода растет арендная плата, и соответственно объект приносит чистый операционный доход, ежегодно увеличивающийся с темпом, равным g.
• Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.
• Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.
• По окончании прогнозного периода объект не утрачивает своей первоначальной стоимости (потерей стоимости, обусловленной износом за прогнозный период можно пренебречь).
• В процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается рост цен с ежегодным темпом, равным g. Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынке недвижимости вырастут в(1+g)^n раз. Соответственно такой же рост ожидается для оцениваемого объекта.

     При данных допущениях уравнение для  расчета текущей стоимости объекта  недвижимости может быть записано в  виде: 

 
После очевидных преобразований получаем широко известную формулу Гордона:  

 
Соответственно коэффициент капитализации  принимает вид:  

 
     По существу применение формулы  Гордона в качестве базовой формулы  метода прямой капитализации возможно, если можно ожидать, что в течение  весьма длительного времени рост арендной платы будет существенно  более значимым, чем ее падение, обусловленное  износом здания. Такое допущение  в ряде случаев представляется достаточно обоснованным. Действительно, в последние  годы наблюдается устойчивый рост арендных ставок и соответственно цен на объекты  недвижимости, существенно обгоняющий потерю стоимости, обусловленную физическим изнашиванием. В результате, например, офис, купленный три года назад, сегодня  имеет более высокую стоимость, чем при покупке, не смотря на его  естественное старение. В этой ситуации говорить о возмещении капитала не приходится. Таким образом, если опираться  на допущение, что в достаточно длительной перспективе цены на рынке недвижимости и соответствующие арендные ставки будут расти с постоянным темпом, равным g, то рыночная стоимость определяется формулой Гордона. Особенно следует подчеркнуть, что при выводе формулы не предполагается бесконечный поток. Таким образом, модель Гордона справедлива не только бесконечного потока. Она может использоваться и при более мягких предположениях относительно прогнозной динамики рынка. Для правомерного использования модели Гордона достаточно того, чтобы предположительно цены на недвижимость и арендные ставки росли "синхронно" (термин из [3]) с постоянным годовым темпом.     

Такое допущение в большинстве  случаев выглядит более обосновано, чем предположения о постоянном росте в необозримом будущем. 

Типовая ситуация 6     

Предполагается, что изменение  стоимости объекта недвижимости происходит под действием двух противоположно влияющих факторов. С одной стороны  имеет место износ, вследствие которого за прогнозный период недвижимость теряет часть своей стоимости. С другой стоимость недвижимости растет вместе с общим ростом рынка аналогичных  объектов. Данная ситуация является наиболее общей, и с нашей точки зрения наиболее правильно отражает реальное положение дел на рынке недвижимости. Укажем основные предположения, которые  использовались при выводе формулы:

• Прогнозный период - n лет.
• В течение всего прогнозного периода растет арендная плата, и соответственно объект приносит чистый операционный доход, ежегодно увеличивающийся с темпом, равным g.
• Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.
• Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.
• По окончании прогнозного периода объект утрачивает часть своей первоначальной стоимости вследствие износа Известен процент утраченной стоимости, т. е. будущая стоимость в ценах текущего года (если бы отсутствовал рост цен на недвижимость) равна:  
  FVn =   * PV
• В процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается рост цен с ежегодным темпом, равным g. Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынке недвижимости вырастут в(1+g)^n раз. Соответственно такой же рост ожидается для оцениваемого объекта. Таким образом, окончательное выражение для стоимости реверсии с учет<span class="Normal__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial