Информация о развитии рынка торговой и складской недвижимости Беларуси за 2007-2009 годы

Источник: Отчет ЮНКТАД (www.unctad.org), отчет МВФ (www.imf.org), данные Национального Банка Республики Беларусь (www.nbrb.by)

 

 

Таким образом, в 2009 г. экономика  Беларуси на фоне мирового финансового  кризиса сократилась впервые  с 1995 г., когда ВВП снизился в сопоставимых ценах сразу на 10,4%. Однако, правительство  принимает ряд мер по стабилизации экономической ситуации и привлечению  иностранных инвестиций в республику. В августе 2009 года в Беларуси приняты  новые меры в сфере стимулирования инвестиционной деятельности. В частности  введен механизм заключения инвестиционного  договора, посредством которого инвестору  предоставляется ряд значительных льгот при реализации инвестиционного  проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.1. Безработица

Преимущества  экономики

низкая безработица

социальная стабильность

развитое законодательство

большой потенциал для  лесного и сельского хозяйства

большой потенциал для  развёртывания наукоёмких производств

развитая транспортная система

Большие месторождения стратегического  сырья — калийной соли

В 2005 году, примерно ¼ часть  населения была занята в промышленной сфере. Трудоспособное население составляет 4,450,000 человек, причем количество трудоспособных женщин превышает количество мужчин. Также занятость высока в таких  сферах, как сельское хозяйство, розничная  торговля и образование. Согласно официальной белорусской статистике, начиная с 2003 наблюдается снижение уровня безработицы, в 2005 году этот показатель составил 1,2%, и на протяжении уже 4 лет остается на отметке не более 1-1,2 %. По некоторым оценкам уровень безработицы немного выше, учитывая факт существования так называемой скрытой безработицы (ситуация в экономике, когда часть безработного населения не зарегистрировано в государственной бирже труда). Однако даже в этом случае уровень безработицы остается низким.

На данный момент на рынке  труда республики сохраняется управляемая  ситуация, существенного ухудшения  в плане регистрируемой безработицы  не наблюдается. Государственной программой содействия занятости населения  Республики Беларусь на 2009-2010 годы предусмотрено, что уровень безработицы к  концу нынешнего года не превысит 1,1-1,2% к численности экономически активного населения. В период с  января по июль 2009 года уровень безработицы  в РБ составил 0,9%.

Беларуси на учете по безработице  на 1 июля нынешнего года состояли 41,7 тыс. человек. В течение марта-мая  этот показатель колебался в пределах 44-46 тыс. человек, в конце мая наметилась позитивная тенденция уменьшения количества безработных, которая сохраняется  и в настоящее время.

В последние годы в Беларуси отмечается нехватка рабочий силы, в особенности в промышленности и строительстве. По этой причине  в данных отраслях используется рабочая  сила из других стран СНГ (Армения, Молдова, Таджикистан), а также планируется  привлечь китайские строительные компании.

 

1.2.2. Инфляция

В 1999 году Беларусь столкнулась с проблемой гиперинфляции, вызванной финансовым кризисом в России 1998 года. Уже в 2001 году в результате действий правительства уровень инфляции снизился до 61.6%. С 2001 года, уровень инфляции ежегодно снижался, однако в 2007 году в связи с ростом цен на энергоресурсы, продовольственные товары и сырье инфляция выросла и составила 12,1%.

Основными причинами, которые  привели к росту инфляции, являются:

• Рост цен на энергоносители (газ, нефть)
• Рост цен на продовольственные товары
• Быстрый рост доходов населения в результате увеличения заработной платы  Республике Беларусь
• Рост темпа экономического развития Республики Беларусь

Еще одной причиной повлиявшей на увеличение инфляции в последнее  время, является мировой финансовый кризис. По этой причине инфляция может  увеличиваться в дальнейшем. Динамика индекса потребительских цен  за первое полугодие 2009 г. свидетельствует  о замедлении роста цен и стабилизации ценовой ситуации в стране. Если в январе этот показатель составлял 104,1%, то июне - 100,4%.

Министерство экономики  Беларуси прогнозировала, что инфляция к концу 2009 г. будет оставаться в  пределах 9-11%, при этом такой прогноз рассчитан исходя из цены на газ для Беларуси в пределах 140-160 USD за тыс. куб.м. Контрактная цена на газ для Беларуси в 2009 г. по факту была установлена на уровне 121,98 доллара за тысячу кубометров, а рост цен на потребительские товары составил 10,1% против 13,3% в 2008 году.

Инфляция в Беларуси в январе 2010 года составила 0,8% (в январе 2009 г.- 4,1%). В целом на 2010 год инфляция запланирована в пределах 8-10%.

Следует принять во внимание, что правительство Республики Беларусь принимает меры для сдерживания  инфляции, контролируя цены на продукты питания, коммунальные услуги и товары промышленного производства.

 

 

2. Анализ рынка торговой недвижимости БЕЛАРУСИ

Рынок коммерческой торговой недвижимости возник в Беларуси в 90-гг 20 века. За последние 15 лет он  прошел несколько этапов развития. В начале 90-х прошлого столетия возникли формы неорганизованной торговли (ярмарки и рынки). До этого на нем были представлены в основном объекты советской постройки и помещения на первых этажах жилых домов. Но эти площади по всем своим характеристикам уже давно не отвечают постоянно возрастающим современным требованиям арендаторов и собственников. С 2000 года все больший вес стали приобретать торговые и торгово-выставочные комплексы мелкой нарезки - с торговыми местами и магазинами площадью по 4-12 кв.метров. Активное развитие рынка коммерческой недвижимости Беларуси началось лишь в 2002-2003 гг. Именно на этом этапе стали появляться торговые центры с якорными арендаторами (например, «Рига» - 6 000 .кв. метров и «Максимус» - 3 100 кв.метров) и гипермаркеты.

Этапы развития торговых центров в Беларуси почти один к одному повторяют тенденции, наблюдаемые в России и Украине. Основными из них являются:

• постепенная концентрация капитала в ритейле;
• снижение доли неорганизованной торговли;
• приход международных сетевых операторов на рынок;
• строительство крупных торговых центров на окраинах городов в соседстве с крупными транспортными развязками;
• увеличение доли развлекательной части в ТЦ пропорционально росту доходов населения.

В Минске все эти признаки эволюционирования торговых центров проявлялись с отставанием на 4-5 лет. Однако, начиная с прошлого года, темпы развития торговых центров ускорились. Так, количество торговых центров в Минске увеличилось с 15 объектов в 2006-м до 30-ти в первом полугодии 2008 года. Их площадь стала значительно больше – с 79,6 тыс. кв.м. до 210 тыс. кв.м.

Цены на коммерческую недвижимость в Беларуси на протяжении 2006-2007 гг. росли на 40-50% в год, и, еще  до недавнего времени спрос значительно  превышал предложение. Объем инвестиций в этот сектор сопоставим с объемами привлечения средств в такие сферы, как промышленность и пищевая переработка.

В первой половине 2008 года торговля была признана одним из наиболее быстроразвивающихся  секторов белорусской экономики. Продажи  выросли на 19,6% в целом по стране и на 17,6% в Минске. Причем торговля продовольственными товарами выросла  на 12%, а рост в секторе непродовольственных  товаров составил 28%. Основной причиной такого бурного развития торговли является стабильный рост валового дохода населения. С 2001 по 2007 года ежемесячный доход  на человека вырос с 44,74 до 256,4 евро.

Население Минска около 1.798.000 человек. Покрытие торговыми площадями  составляет 286 кв.м на 1000 человек, что ниже аналогичного среднеевропейского показателя в 2.27 раз. Москва прошла этот «порог» еще в 2005 году, и это подтверждает то, что потенциал в этой сфере огромный.

 

2.1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ.

Крупные торговые центры с  якорными арендаторами появились в  Минске только в 2005 году, и почти  все они принадлежат русским  торговым сетям.

Сегодня минский рынок  торговой недвижимости представлен 3 основными  типами помещений:

• Торговые и торгово-развлекательные центры
• Небольшие одиночные магазины
• Торговые помещения размещенные в офисных зданиях, жилых домах и т.д.

По состоянию на конец 2007 года в Минске работало лишь несколько современных торговых центров с площадью более 50 000 кв.м.

В 2005 году были открыты гипермаркет  «Гиппо» (13 750 кв.м.) и торгово-развлекательный центр «Bigzz» (9 000 кв.м.). В 2007 было построено еще два гипермаркета  («Prostore» и «Корона») и еще два ТРЦ - «Ekspobel» (40 000 кв.м.) и «Globo» (25 000 кв.м). В настоящее время наиболее крупным торговым комплексом является ТЦ «Столица» (60.000 кв.м.) принадлежащий городским властям.

Так же 2007 год был отмечен  рекордным уровнем арендной ставки, которая выросла до 100-120 евро за кв.м в месяц. Такая ситуация вынудила вмешаться белорусские власти и уровень арендной ставки снизился на 10-30%, но тем не менее он остается высоким по сравнению с другими восточно-европейскими странами.

По состоянию на конец 2009 г. розничная сеть республики состояла из 77256 объектов общей площадью 6,1 млн. кв.м., из которых 2,75 млн. кв.м. – торговые. Средняя обеспеченность населения республики торговыми площадями – 283 кв. м на 1000 человек. Из всего числа магазины составляют 28471 шт., гипермаркеты – 8, универмаги – 103, супермаркеты – 21.

Общая розничная сеть г. Минска составляла 9453 объекта площадью 1,21 млн. кв.м. (9015 в 3-ем кв. 2009 г.), торговая сеть магазинов – 2800 объектов (1,05 млн. кв.м.), в т.ч. торговых – 460,1 тыс. кв.м.

 

 

Покрытие современными торговыми  площадями в Минск 121 кв.м. на 1000 человек, и по данному показателю город  занимает последние место среди  столиц стран центральной и восточной Европы.

 

 

 

 

 

 

 

 

	Общее предложение  торговых площадей современного формата  по состоянию на 2007 год, кв.м.	Площадь современных торговых площадей на 1000 человек, кв.м.	Уровень арендных ставок, евро
Варшава	1 180 900	700	40
Будапешт	750 000	442	60
Вильнюс	336 023	620	25
Рига	620 000	859	35
Талин	550 000	1375	50
Прага	1 029 000	855	65
Киев	608 000	225	60
Москва	4 170 000	199	150
Минск	200 000	121	35-60

 

 

 

 

 

Согласно официальной  статистике процент неорганизованной торговли очень высок в Беларуси (35%) по сравнению с другим Центрально- и Восточно- Европейскими странами: в России a – 19,7 %; в Украине – 19 %; в Польше – 10 % и с Западной Европой (5-6 %).

Одной из особенностей Минского рынка торговой недвижимости является его несбалансированность. Существует 5 торговых коридоров,  в которых  сосредоточено большое количество торговых центров и магазинов.

1. Коридор «Проспект Независимости», начинается от станции метро «Институт Культуры» заканчивается на станции метро площадь «Якуба Колоса».
2. Коридор «Проспект Победителей», начинается на ул. Мельникайте, заканчивается на улице.
3. Включает 2 части, первая начинается на улице Якуба Колоса, заканчивается на улице Богадновича, вторая вкючает в себя улицы Куйбышева и Кульман.
4. Западный Коридор начинается на улице Кальварийской, заканчивается на улице Притыцкого (проектируется).
5. Юго-Западный коридор включает в себя проспект Держинского.  (проектируется).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок. Существующие и  перспективные торговые коридоры г. Минска

– Гипермаркеты;

– Действующие торговые центры

- Строящиеся и проектируемые  или построенные, но не введенные  в эксплуатацию ТЦ;

 

Торговые центры г.Минска
1.	«BigZZ», «Expobel»	16.	«Максимус»	31.	«Стелла»
2.	«Gippo»	17.	«Столица»	32.	«Импульс-2»
3.	«ProStore»	18.	«Манеж»	33.	ТОЦ
4.	«Корона»	19.	«Град»	34.	«T-centre»
5.	«Мир моды»	20.	«Глобо»	35.	«Уручье»
6.	«Европа»	21.	«Зебра»	36.	ТЦ
7.	«Подземный город»	22.	«Маэстро»	37.	«Кольцо»
8.	«Зеркало»	23.	«Славянский»	38.	«Александров-пассаж»
9.	«Атлантик»	24.	«Preston Plaza»	39.	«Улица Торговая»
10.	«Импульс»	25.	«Гулливер»	40	Coolman
11.	«Купаловский»	26.	«Европа-2»	41	«Титан»
12.	«Паркинг»	27.	Столичный центр
13.	«Рига»	28.	«Магнит»
14.	«Максимус»	29.	ОТЦ
15.	«Максимус»	30.	ТК (Лошица-1)