История сушествования систем регистрации прав на недвижимое имушество и сделок с ним

Физический износ - прямое физическое устаревание конструкций и отделки здания.

Функциональный износ (моральный износ конструкций и оборудования) - это потеря стоимости объекта, вызванная снижением функциональной полезности объекта, т.е. потери им способности отвечать текущим требованиям и стандартам рынка.

Внешний износ (экономический износ или экономическое устаревание) - это потеря или повышение рыночной стоимости объекта под воздействием внешних причин, не относящихся ни к физическому, ни к функциональному износу (деградация близлежащих территорий, упадок района, строительство аэропортов, вокзалов и т.п., общий экономический спад на данной территории, которые приводят к падению спроса на рынке недвижимости).

 

 

Сравнительный подход. Данный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, имеется предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Доходный подход. Данный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. В данном случае доходный метод не определяется.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2..3. Общие сведения и описание объекта оценки.

 

2.3.1. Техническое задание и условия проведения оценки.

 

Объект  оценки	Четырехкомнатная благоустроенная квартира
Состав оцениваемых  прав	Право собственности  на благоустроенную квартиру
Дата оценки (под датой оценки подразумевается, что имущество оценивается по состоянию на указанную дату)	20 декабря 2012г.
Дата составления отчета	20 декабря 2012г.
Основание для  проведения оценки	Договор № 001 от 18 декабря 2012г.
Месторасположение объекта оценки	г.Кокшетау, ул. Капцевича, д.215, кв.36, Акмолинской области.
Собственник объекта оценки	Тулеубаева  Г.С.
Основание владения	Договор купли-продажи
Оценщик	Аябекова Д.Н.
Цель оценки и вид определяемой стоимости	Определение рыночной стоимости
Назначение  оценки	Продажа
Общее техническое  состояние объекта оценки	удовлетворительное
Год постройки  дома	1982 г.
Форма отчета	Письменная
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования	Текущее использование

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3.2. Анализ месторасположения оценки.

Многоквартирный дом расположен в центре города.

Рельеф равнинный. Состояние дорог удовлетворительное.

Инженерные  сети и коммуникации проведены.

Территория  благоустроена - дороги с асфальтовым  покрытием, без уличного освещения.

Сеть общественного  транспорта охватывает этот район в  полной мере.

Территория  жилого дома благоустроена.

 

2.3.3. Месторасположение на карте города.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3.4. Описание объекта оценки.

 

Показатель		Описание
Кол-во помещений/ кол-во жилых комнат		11/4
Материал  стен		кирпичные
Год постройки		1982
Этаж/этажность		2/5
Площадь общая, кв. м		74,40
Площадь жилая, кв. м		50,80
Канализация		да
Санузел		да
Телефон		да
Холодное  водоснабжение		да
Горячее водоснабжение		нет
Отопление		центральное
Наличие систем безопасности (охранная и пожарная сигнализация)		нет
2.3.5.Описание внутренней отделки.
Наименование  помещений	Площадь, кв.м		Описание
Коридор, кладовая	10,90 - К;  1,20 – К.
Полы			линолиум
Стены			витанит
Потолок			витанит
Проемы дверные			металлическая, деревянная
Электроосвещение			да
Кухня	7,6
Полы			Линолеум
Стены			обои
Потолок			витанит
Проемы оконные			Пластиковые окна
Проемы дверные			-
Электроосвещение			Да
Санузел	2,60
Полы			кафель
Стены			кафель
Потолок			Потолочная  плитка
Проемы дверные			деревянные
Электроосвещение			да
Оборудование			да
Комната жилая	17,70 - зал 11,30 – спальня 13,10  - детская  8,70 - детская
Полы			Линолиум
Стены			Витанит
Потолок			Витанит
Проемы оконные			Пластиковые
Проемы дверные			деревянные
Электроосвещение			да

 

 

2.4. Расчетная часть отчета.

2.4.1. Расчет стоимости квартиры затратным подходом

Полная восстановительная  стоимость рассчитывается с учетом физического износа с коррекцией на коэффициенты месторасположения, внутренней и внешней отделки, благоустройства в данном регионе на дату оценки. Последний коэффициент рассчитывается специалистами Агентства РК по статистике.

Расчет восстановительной  стоимости квартиры приведен в таблице 1.

 

 

Таблица 1. Определение восстановительной  стоимости строения

№	Показатель	Квартира
1.	Фактическая площадь м.кв.	74,40
2.	Стоимость 1 м.кв. строения в ценах 1982г (тенге)	195
	Индекс перехода цен в цены 1991г.    1,2x1,58	1,896
4.	Индекс цен  по данным управ. статистики по Акмолинской  области на момент оценки	145,25
5.	Коэффициент на климатический район	1,0
6.	Коэффициент внутренней отделки	1,0
7.	Коэффициент благоустройства (инфраструктура)	1,0
8.	Восстановительная стоимость - тенге	3 995 417
9.	Физический  износ: 40%	1 598 167
10.	Функциональный  износ: 5%	199 771
11	Действительная  стоимость с учетом износа:	2 197 479
	Действительная  стоимость объекта с учетом коэффициента зонирования(месторасположения) к=1,3	2 856 723

 

Действительная    стоимость квартиры, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет 2 856 723 тенге.

 

2.4.2. Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного (рыночного) подхода.

 

Оценщиками  в качестве информационного источника, использовались данные из государственной базы «Регистр недвижимости».

Таблица 2. Расчет рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом.

 

№	Характеристика объектов	Объект оценки	Сопоставимые  объекты
			1	2	3
1	Месторасположение	ул. Капцевича, д.215, кв.36	ул. Капцевича 215 кв.58	ул. Абая 155 кв. 88	ул. Пушкина 55 кв.20
2	Материал  стен	к/ кирпичные	панельные	кирпичные	ж/бетонные
3	Общ. Площадь (м)	74, 40	65, 70	68, 50	66. 40
4	Состояние	Удовлетворительное	Удовлетвори тельное	Удовлетвори тельное	удовлетвори тельное
5	Благоустройство	ремонт	ремонт	ремонт	ремонт
6	Цена предложения  1м2 (S)	963	944	993	952
7	Поправочный (кумулятивный) коэффициент:	1,0	1,0	1,0	1,0
8	Этаж/этажность	2/5	1/5	5/12	3/5
9	Год постройки	1982	1982	1983	1980
10	Стоимость (S)	71700	62 000	68 000	63 200

Таким образом, средняя стоимость 1м²   составляет:

(944+ 993+952): 3 = 963

Поправочный (кумулятивный) коэффициент:

(1,0+1,0+1,0): 3-1,0.

 

Стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, составит: 963 х 1,0 х 74,40м² =71700, что при курсе Нацбанка РК $1=Т 150,5 эквивалентно 10790850 тенге

2.5. 3аключительная часть отчета.

 

2.5.1. Выбор итоговой величины.

При определении  рыночной стоимости жилой квартиры, используя утвержденные правила оценки недвижимого имущества, получены следующие результаты:

Затратный подход                          -       2 856 723 тенге

Сравнительный подход                 -       10790850 тенге

Доходный подход

При сведении результатов  использованных методов обосновывается приоритетность одного или нескольких с последующим определением рыночной стоимости объекта.

Затратный подход односторонне показывает затраты на воспроизводство объекта оценки.

Сравнительный подход наиболее точно ориентирован на рыночную стоимость объекта и  выступает приоритетным.

Доходный подход в  меньшей степени ориентирован на расчет рыночной стоимости объекта, т.к. анализирует возможность объекта в получении дохода исключительно через сдачу объекта в аренду.

Соответственно, оценщиками присвоены различные  доли в зависимости от значимости подходов при оценке: затратный -20%, сравнительный - 80% и доходный - не применялся. Итоговый расчет приведен в таблице 3.

 

Таблица 3 . Определение итоговой рыночной стоимости квартиры

 

Подход оценки	Стоимость объекта (тенге)	Удельный  вес (%)	Стоимость объекта (тенге)
Затратный	2 856 723	20%	571345
Сравнительный	10790850	80%	8632680
Доходный	-	-	-
ИТОГО:	9204025

 

Рыночная стоимость  объекта недвижимости - квартиры, расположенной  по адресу: г. Кокшетау, ул. Капцевича, д.215, кв.36 на 20.12.2012г.

Составляет  920402 (девять миллионов двести четыре тысячи ноль двадцать пять) тенге, что   при курсе   Нацбанка РК   150,5 эквивалентно 48 740 долларам США.

 

Итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если дата составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

Каждый из нас является обладателем недвижимости, но скорее всего не каждый до конца представляет, что кроме квартиры и дачи, относится к недвижимому имуществу. Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю.

Таким образом, рынок  недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой  совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы.

 

1. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II

Об оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями  и дополнениями по состоянию на 09.11.2009 г.)

2. Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года N 172 и Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 598 « Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке »
3. Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью, Москва: ИНФРА-М, 2009
4. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан, Алматы:  «ЖЕТІ ЖАРҒЫ», 2002