Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Января 2014 в 13:16, контрольная работа
Задача 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости для двух вариантов его использования: 1 вариант. Предполагается получать ежегодно 200 000 д.е. валовой выручки (Вt) от использования объекта; возместить вложенный капитал через 5 лет. Совокупные валовые издержки (ИПt) составят – 150 000 д.е.; амортизационные отчисления (Аt)в том числе – 10 % от стоимости последних. Безрисковая ставка дохода – 10 %; общая поправка на риск – 16,7 %.
Задача 2. Необходимо определить стоимость 60-ти квартирного дома. Имеется подтвержденная рыночная информация о трех недавних продажах сопоставимых домов.
Технология оценки стоимости недвижимости: стадия определения проблемы.
Методы прямого сравнительного анализа продаж: расчет общего рентного мультипликатора и коэффициента капитализации.
Технология взаимодействия организаций участников при регистрации по принципу «одного окна».
Задача 1.
Задача 2.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО
АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
НАБЕРЕЖНОЧЕЛНИНСКИЙ ИНСТИТУТ КАЗАНСКОГО (ПРИВОЛЖСКОГО) ФЕДЕРАЛЬНОГО УНИВЕРСИТЕТА
КАФЕДРА «Экономика предприятия»
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине: «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
вариант 8
Исполнитель: студент группы
Руководитель: доцент
Лобова О.В.
г. Набережные Челны
2014 год
Содержание
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Технология оценки стоимости недвижимости: стадия определения проблемы
Оценки стоимости недвижимости состоит из следующих стадий:
Рассмотрим первую стадию проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам.
Определение проблемы
Данная стадия оценки состоит из следующих этапов:
Цель оценки определить вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос: для чего необходима оценка (для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т.д)? В отчете должно всегда указываться, что данная оценка действительна лишь для функции или функций, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях будет некорректным.
К основным ограничительным условиям и предположениям в оценке стоимости объектов недвижимости относятся, например, следующие:
а) при подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика;
б) финансовые
и технико-экономические
в) в процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится;
г) прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем и т.д.
2. Методы прямого сравнительного анализа продаж: расчет общего рентного мультипликатора и коэффициента капитализации
Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости основывается на методе прямого сравнительного анализа продаж. Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее — метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Метод анализа продаж специалистами называется рыночным методом или методом рыночной информации, который в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например рынку жилья.
Технология реализации метода сравнительного анализа продаж. При реализации метода анализа продаж эксперты-оценщики используют обычно следующую технологию:
Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.
Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть:
При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и прочее или нет.
Этап 2. Проверка информации о сделках.
Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем либо брокером или оценщиком, которые сопровождали данную сделку. Данное подтверждение необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как зачастую на «вторичном рынке» в договоре купли-продажи указывается не фактическая, а заниженная цена.
Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.
В цену сопоставимого объекта эксперт-
Способы определения величины поправки
Для определения величины поправок используют следующие методы:
1. Анализ парных продаж
Данный метод заключается в сравнении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными называются продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
2. Регрессионный анализ
Регрессия – это зависимость значения случайной величины (в данном случае стоимости объекта недвижимости) от значений переменных (например, размер площади жилья). Данный метод определения величины поправок при оценке стоимости недвижимого имущества основывается на использовании серии формул, приведенных ниже:
а) Соб.н. = В * X, д.е. (2.1)
где Соб.н - рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;
В - коэффициент, полученный для единицы сравнения;
Х - замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.
б) Соб.н. = В * X + а + с +...+ n, д.е. (2.2)
где а, с, ..., n - положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
в) Соб.н. = А + в + с +...+ n, д.е. (2.3)
где А - некая базовая величина;
в, с... n - различные поправочные коэффициенты.
г) Соб.н. = А * (1 + в + с + … + n), д.е. (2.4)
где А - базовая величина;
в, с, ...,n - поправочные коэффициенты в долях единицы. Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине (А) независимо друг от друга.
3. Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка
Данный способ расчета величины
поправки применяется экспертами-
Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, определяется за вычетом износа (физического и функционального) данного элемента.
Виды поправок
Корректировка цен сопоставимых объектов возможна в нескольких видах: поправки в абсолютном выражении в долларах и в рублях, поправки в процентах, поправки в форме общей группировки и кумулятивные процентные поправки.
1.Долларовые или рублевые
2.Процентные поправки применяются, когда затруднительно определить точные абсолютные величины поправок. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и на местоположение. При необходимости процентные поправки легко преобразуются в долларовые.
3.Кумулятивные процентные
4.Поправки в форме общей
Относительно полный набор поправок к стоимости оцениваемого объекта включает:
3. Условия продажи:
Информация о работе Контрольная работа по "Экономике недвижимости"