Курсовая работа по «Экономике недвижимости»

4 год: NI = 187961,72 * 0,01 = 1879,61, тыс. руб.;

5 год: NI =  185630,22 * 0,01 = 1856,30, тыс. руб.

 Налог на прибыль NU определяется по формуле:

                                                                       (13) 

   где: EGI – действительный валовой доход  от аренды  помещений здания, тыс. руб.;

           COE – текущие операционные расходы, тыс. руб.;

           NI – налог на имущество, тыс. руб.

1 год: NU = (14800,86 – 6696,4 – 1949,56) * 0,2 = 1231,1, тыс. руб.;

2 год: NU = (30758,1 – 8564,59 – 1926,24) * 0,2 = 4053,5, тыс. руб.;

3 год: NU = (39810 – 9007,55 – 1903) * 0,2 = 5780,1, тыс. руб.;

4 год: NU = (43770 – 9483,15 – 1879, 61) * 0,2 = 6481,44, тыс. руб.;

5 год: NU = (48161,16 – 9992,31 – 1856,30) * 0,2 = 7262,51, тыс. руб.

5.4 Чистый операционный  доход от аренды здания

  Чистый операционный  доход от аренды помещений  здания (NOI_З) определяется по формуле:

                        NOI_З = (EGI – COE) – NI – NU + A                                  (14)

   где: EGI – действительный валовой доход  от аренды  помещений здания, тыс. руб.;

           COE – текущие операционные расходы, тыс. руб.;

           NI – налог на имущество, тыс. руб.;

           NU – налог на прибыль, тыс. руб.;

           А – амортизационные отчисления, тыс. руб.

1 год: NOI_З = (14800,86 – 6696,4) – 1949,56– 1231,1  + 2331,5 = 7255,3, тыс. руб.;

2 год: NOI_З =(30758,1 – 8564,59) – 1926,24– 4053,5+ 2331,5 =18545,3, тыс. руб.;

3 год: NOI_З = (39810 – 9007,55) – 1903–5780,1+ 2331,5 =25450,85, тыс. руб.;

4 год: NOI_З = (43770 – 9483,15) – 1879, 61–6481,44+2331,5 =28257,3, тыс. руб.;

5 год: NOI_З = (48161,16 – 9992,31) – 1856,30–7262,51+2331,5 =31381,54, тыс. руб.

5.5 Реальный денежный  поток

 Реальный денежный  поток (CF) определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе:

                                              CF = NOI_З + NOI_К,                                           (15)

где: NOI_K – чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

       NOI_З – чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.

Расположенное  на 1-ом этаже  здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40058 руб. в месяц.

 1 год: CF = 7255,3+ 60,01 = 7315,31, тыс. руб.;

2 год: CF = 18545,3+ 70 = 18615,3, тыс. руб.;

3 год: CF = 25450,85+ 80,5 =25531,35, тыс. руб.;

4 год: CF = 28257,3+ 92,6 = 28349,9, тыс. руб.;

5 год: CF = 31381,54+ 106,5 =31488,04, тыс. руб.

5.6 Коэффициент  дисконтирования

   Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания ( ) определяется по формуле:

                                                      ,                                          (16)

где: - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

Ставка дисконтирования  по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % – для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % – для второго года; 24,0% –  для третьего года; 25,0 % – для четвёртого и для пятого года.

1 год:  = 1 / (1 + 0,19) = 0,84

2 год:  = 0,84 * (1 / {1 + 0,22}) = 0,69

3 год:  = 0,69 * (1 / {1 + 0,24}) = 0,56

4 год:  = 0,56 * (1 / {1 +  0,25}) = 0,45

5 год:  = 0,45 * (1 / {1 + 0,25}) = 0,36

5.7 Дисконтированный  денежный поток

   Дисконтированный денежный поток (DCF) для конкретного года определяется по формуле:

                                              DCF = CF *                                                      (17)

   где: CF – реальный денежный поток, тыс. руб.;

      - коэффициент дисконтирования.

1 год: DCF = 7315,31* 0,84 = 6145,1, тыс. руб.;

2 год: DCF =18615,3 * 0,69 = 12844,35, тыс. руб.;

3 год: DCF = 25531,35* 0,56 = 14297,55, тыс. руб.;

4 год: DCF = 28349,9* 0,45 = 12757,45, тыс. руб.;

5 год: DCF =31488,04 * 0,36 = 11336,1, тыс. руб.

5.8 Текущая стоимость  перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи  здания (реверсия)  определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле

                          ,                                                            (18)

   где: – дисконтированный денежный поток последнего 5-го года  ;

         – коэффициент капитализации.

      Коэффициент  капитализации для здания, определяется  на основе исходных данных  по объектам, сопоставимым с оцениваемым, приведённым в таблице 1.

Общий коэффициент капитализации  равен отношению чистого операционного  дохода к цене продажи объекта  недвижимости.

                                        = 0,28                                         

= 11336,1/ 0,28 = 40486,1, тыс. руб.

5.9 Текущая стоимость  здания

   Текущая стоимость здания  PV_B определяется по формуле

                      ,                                                 (19)

где:

 – единовременные затраты  (инвестиции) на ремонт помещений

здания, тыс. руб.;

    DFC – дисконтированный денежный поток, тыс. руб.;

    PV_R – текущая стоимость перепродажи здания, тыс. руб.

PV_B = – 2489 + 57380,55 + 40486,1 = 95377,65, тыс. руб.

 Таблица 5 - Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Полезная площадь здания, кв.м.	3589	3589	3589	3589	3589
Полезная площадь подвала, кв.м.	689	689	689	689	689
Ставка арендной платы  за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс.руб.	0,689	0,758	0,834	0,917	1,009
Ставка арендной платы  за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс.руб.	0,439	0,483	0,531	0,584	0,642
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.	21945,33	31190,74	35418,31	38943,15	42850,21
Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс.руб.	2722,23	3999,44	4390,31	4828,51	5308,06
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.	24668,1	36186	39810	43770	48161,16
Коэффициент заполняемости	0,65	0,85	1	1	1
Действительный валовой  доход, тыс.руб.	14800,86	30758,1	39810	43770	48161,16
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.	540	756	793,80	833,49	875,16
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.	162	227	238,14	250,05	262,54
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.	2229,6	3195,71	3435,71	3693,71	3970,71
Прочие расходы, тыс.руб.	1433,3	2054,38	2208,4	2374,4	2552,4
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.	2331,5	2331,5	2331,5	2331,5	2331,5

 

Продолжение таблицы 5

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год          2 год          3 год            4 год               5 год
Текущие операционные   расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.	6696,4	8564,59	9007,55	9483,15	9992,31
Остаточная стоимость  здания, тыс.руб.	194956,22	192624,72	190293,22	187961,72	185630,22
Налог на имущество, тыс.руб.	1949,56	1926,24	1903	1879,61	1856,30
Налог на прибыль, тыс.руб.	1231,1	4053,5	5780,1	6481,44	7262,51
Чистый операционный доход  от аренды помещений  кафе, тыс.руб.	60,01	70	80,05	92,6	106,05
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.	7255,3	18545,3	25450,85	28257,3	31381,54
Реальный денежный поток, тыс.руб.	7315,31	18615,3	25531,35	28349,9	31488,04
Ставка дисконтирования, %	19	22	24	25	25
Коэффициент дисконтирования	0,84	0,69	0,56	0,45	0,36
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.	6145,1	12844,35	14297,55	12757,45	11336,1
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.	2489	-	-	-	-
Текущая стоимость перепродажи  здания (реверсии), тыс.руб.					40486,1
Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.					95377,65

 

 

10. Стоимость  объекта недвижимости

Стоимость  объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков (V_DI) определяется по формуле:

                                              ,                                              (20)

PV_B – текущая стоимость здания, тыс. руб.;

V_L – стоимость земельного участка, тыс. руб.

V_DI = 95377,65 + 8276,40 = 103654,0, тыс. руб.

 

 

6      СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ.

   Оценка объекта  недвижимости – это методически  обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.

   Согласование результатов  оценки проводится 3 различными подходами:  сравнительный, затратный, доходный.

   Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

   Преимуществами сравнительного подхода являются:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов в оценке.

   Недостатками сравнительного подхода являются:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

   Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

   Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.