Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Мая 2013 в 19:37, курсовая работа
Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.
В данной работе мною рассмотрена деловая ситуация на рынке недвижимости, произведена оценка земельного участка, оценка объекта недвижимости затратным подходом, оценка объекта недвижимости рыночным подходом, оценка недвижимости доходным подходом. Также представлено согласовании результатов оценки.
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..4
1 ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ 6
1.1 Краткая характеристика объекта оценки 9
1.2 Цель оценки 9
1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости 9
1.4 Основные понятия, используемые в работе 11
1.5 Анализ наилучшего и эффективного использования объекта 12
1.6 Дата оценки стоимости объекта 12
2 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 13
3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 13
3.1 Определение полной восстановительной стоимости 13
3.2 Определение накопленного износа здания 14
3.3 Определение остаточной стоимости здания 16
3.4 Определение общей стоимости объекта недвижимости 16
4 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ 17
4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов 17
4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов 17
4.3 Определение общей стоимости объекта недвижимости 19
5 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 20
5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания 20
5.2 Действительный валовой доход от аренды здания 21
5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество 21
5.4 Чистый операционный доход от аренды здания 25
5.5 Реальный денежный поток 26
5.6 Коэффициент дисконтирования 26
5.7 Дисконтированный денежный поток 27
5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) 28
5.9 Текущая стоимость здания 28
5.10 Стоимость объекта недвижимости 31
6 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ. 31
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 35
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 36
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда
эквивалентны рыночной
2. Попытки достижения
более точного результата
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета
стоимости воспроизводства
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.
Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.
, (21)
где:
, , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;
VCA – общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;
VSC – общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;
VDI – общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.
В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:
+ + = 1
Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:
V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.
В данной работе
произведены расчеты оценки
В основе затратного подхода лежит принцип замещения – рациональный потребитель не заплатит за объект недвижимости больше чем то, во что ему обойдется создание объекта аналогичной полезности.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.
Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.
Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.
Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.
Теоретической базой, которую использует доходный подход оценки недвижимости, являются принципы оценки, которые представляют собой сообщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.
Информация о работе Курсовая работа по «Экономике недвижимости»