Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

             Собственность на недвижимость является источником дохода арендодателя.  реализуемое форме арендной платы.

Основные принципы аренды:

1) смена хозяйствующего субъекта;

2) возвратность недвижимости  собственнику в натуральной форме;

3) равноправие сторон;

4) договорные отношения;

5) материальная ответственность  сторон;

6) платность;

7) нерасторжимость договора  при смене собственника;

8) целевое использование объектов..

       В зарубежных странах арендодатель за счет арендной платы, включающей проценты на вложенные им капитал и ренту, возмещает затраты на капитальный и текущий ремонт, а также прочие расходы по содержанию имущества.

       Вознаграждение, взимаемое арендодателем с арендатора за сданное во временное пользование имущество, помещение или землю. Величина арендной платы включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества и часть дохода от использования имущества, устанавливаемую на договорной основе, но, как правило, не ниже банковского процента.

           Особенности договорных арендных отношений.

          Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации (на срок более года)  и считается заключенным с момента регистрации. Целесообразно заключать договор на длительный срок (не менее 5 лет), поскольку короткий не стимулирует арендатора вкладывать капитал в развитие производства.

           Переход права собственности на объект не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

          По договору аренды здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

          Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка.

          Передача и возвращение здания  или сооружения арендодателем  и принятие его арендатором осуществляется по приемо - передаточному акту.

         По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор вправе без согласия арендодателя распоряжаться имуществом арендованного предприятия, кроме земли и других природных ресурсов. Проводить его реконструкцию, расширение, техническое пере вооружение, увеличивающее его стоимость.

           После передачи предприятия в  аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Произведенные арендатором  отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

           В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора и возмещение стоимости этих улучшений.

             Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, про изведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

            

             7.5. Экономическое содержание арендной платы

         Арендная плата - это форма экономических отношений между собственником и арендатором по поводу распределения вновь созданной в процессе использования арендованного имущества стоимости.

          Механизм арендной платы определяет:

          - состав платежей;

           - размер платежей;

.          - способы (методы) расчёета.

           Экономическим содержанием аренды недвижимого имущества является аренда капитала (вложенного в недвижимость) и аренда рынка товаров (работ, услуг), на котором используется этот капитал для извлечения прибыли. Поэтому  главный принцип определения арендной платы - возвратность, арендованных средств с  приростом или арендным процентом.

         В состав арендной платы входят:

1) амортизационные отчисления  на полное восстановление имущества  (кроме земли); 2) средства на капитальный ремонт в зависимости от доли участия собственника в его проведении; 3) налог на имущество; 4) арендный процент.

   

             Ап = Ам+Скр+Ни +Па

 

         Первые три элемента образуют возвратную стоимость (достаточно постоянна).

         Арендный процент аналогичен проценту за пользование кредитом, поскольку передаётся капитал в натурально-вещественной форме и может определятся как доля (процент) от стоимости арендуемого имущества, являясь предметом торга, фиксированного в договоре.

        Стоимость арендованного имущества также фиксируется в договоре, исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом физического износа.

          Применяются различные способы расчета размера арендной платы за помещения и земельные участки. Так при сдаче в аренду помещений госсобственности, арендная плата определяется по стоимости нового строительства одного квадратного метра площади нежилого помещения:

 

АП = (Сб  П  Киз  Км  Кт  Кз . Ктд Кнж) : 10

 

где: АП - годовая арендная плата;

Сб - расчетная стоимость  нового строительства 1 кв. метра устанавливается решением местными властями);

 П - общая площадь  арендуемого объекта в кв. метрах;

 Киз - коэффициент износа объекта;

 КМ - коэффициент строительного материала здания;

 КТ - коэффициент типа здания, от 0,3 для производственного до 0,7 административного помещения;

КЗ - коэффициент, учитывающий месторасположение объекта;

Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора, от 0,8 - для учреждений по работе с детьми до 3,0 - для банков, казино, ночных клубов;

Кнж - коэффициент качества, учитывающий технические характеристики помещения(высоту потолков, инженерное обустройство и т.п.).

10 - срок окупаемости.

Пример. Рассчитать годовую арендную плату для бюджетной организации, арендующей офисные помещения площадью 345,4 кв. м при утвержденной базовой ставке строительства 1 кв. м - 3783 руб.

Устанавливаем поправочные  коэффициенты: Киз = 0,51 (по данным БТИ); КМ = 1,5 (по данным БТИ); КТ = 0,7 (по данным БТИ); КЗ = 1,5 (с учетом месторасположения); Ктд = 0,9 (для бюджетной организации); КНЖ = 1,27 (по результатам осмотра помещения).

АП = (3783.345,4.0,51.1,5. 0,7.1,5.0,9.1,27) : 10 = 119 965,3 руб.

                За жилые помещения арендная плата определяется двумя способами:

1) методом рыночных сравнений;

2) в виде фиксированного процента от стоимости жилого помещения (5-12% в год).

              Аренду за землю, занимаемую предприятиями, определяют по  методикам, утверждаемым местными органами власти на основе базовой ставки за 1 кв. Сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

 

Контрольные вопросы

1. Может ли быть арендодателем  пользователь имущества?

2. В чем сущность экономических  отношений по поводу аренды  недвижимости?

3. В чем экономическое содержание  арендной платы?

4. В чем сущность аренды?

5. Обладает ли арендатор правом  распоряжения недвижимостью? 

6. Какова структура арендной  платы?.

7. Каково .экономическое содержание арендного процента?

8. Подлежит ли государственной  регистрации договор аренды недвижимости?

9. Является ли основанием для  расторжения договора аренды

переход права собственности на сданное в аренду имущество к

другому лицу?

10. В чьей собственности  могут находиться отделимые улучшения  арендованного имущества?

11. Переходит ли к  арендатору здания или сооружения  право собственности на земельный участок, на котором они расположены?

12. В чьей собственности  будет находиться недвижимость, по которой истек срок аренды?13. В чем особенность. аренды предприятия как имущественного комплекса?

14. Разрешается ли субаренда  недвижимости?

 

 

Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки

 

 8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства

 

        Земля имеет многофункциональное значение.

       В качестве природного объекта - планета, - среда обитания и жизнедеятельности, основа существования человечества.

         Одновременно - почва, верхний слой, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования, следовательно - объект экономических отношений.

Социальная  функция - необходимое условие жизни, место обитания.

Политическая  функция -  территория государства, субъекта федерации.

        Культурно-духовная функция - место сохранения и развития национальных, самобытных  культурных ценностей, традиций и уклада.

             Лев Николаевич Толстой: "Собственность на землю по самому существу своему отличается от собственности на предметы, созданные трудом. Отнимите у народа деньги, товары, скот и ваш грабеж окончится с вашим уходом. Но отнимите у народа землю, и ваш грабеж будет продолжаться вечно. Он будет новым грабежом для каждого ряда сменяющихся поколений".

          Развитие человеческой цивилизации показывает, что свободный труд значительно эффективней рабовладельческого, крепостного труда, именно поэтому формация, являющаяся более высокой по степени организации труда и жизни человеческого общежития, сменяла более отсталую. Поэтапное освобождение от уз рабства и крепостничества было неполным и ограниченным, ибо земля как часть единого целого (природы) продолжала находиться в частной собственности. 

         Пример: В Голландии, Израиле, Китае, и ряде других стран (одних из самых развитых в сельскохозяйственном отношении странах) отсутствует частная собственность на землю. Т.е. частая собственность не является панацеей и препятствием для развития рыночных отношений.

          Пример: в двадцатые годы в веймарской Германии, в условиях обвальной гиперинфляции (миллиарды марок стоил доллар), за гроши иностранный капитал (в основном американский) скупал фабрики предприятия, магазины, что привело к недовольству народа и как следствию - приходу к власти национал-социалистов.

        Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), имеющая четкие границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и Едином государственном реестре прав. Каждому участку присваивается уникальный кадастровый номер - числовой код, позволяющий определить его местоположение на местности.

         Участниками земельных отношений являются физические и юридические лица РФ, а также органы гос.власти РФ, субъектов и муниципальных образований. Иностранные физические и юридические лица обладают ограниченными правами.

           Совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, гражданским, лесным, экологическим и другими видами социального законодательства.

Основные экономические и юридические понятия земельного законодательства:

          Земля: в экономике - производственный фактор, который, чтобы стать производительным, обычно должен соединяться с трудом и капиталом.

         Земля, которая включает воздух, моря, полезные ископаемые и т.д., а также участки для строительства, обычно относится к производственному фактору, для создания которых не требуется затрат.

         Вложения в землю капитала (например, для ирригации) могут значительно изменить ее характеристики участка и его стоимость.

           В юриспруденции - часть поверхности земли, которая может быть собственностью, включая все находящиеся на ней (или в ней) здания, деревья, полезные ископаемые и т.п., а также включая воздушное пространство над данной территорией в пределах, разумных для того, чтобы ею полноценно пользоваться.

         Земельный кодекс - систематизированный единый законодательный акт, регулирующий земельные отношения и связанные с ними отношения собственности.

          Земельное право - отрасль права, задачей которой является регулирование земельных отношений в целях обеспечения научно обоснованного, рационального и результативного использования и охраны земель, создания условий повышения эффективности их использования, охрана прав предприятий, организаций и граждан, землепользователей или землевладельцев, укрепление законности в области земельных отношений.