Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

Землевладение - обладание определенным участком земли каким-либо физическим или юридическим лицом на основе права собственности. Такое обладание обусловливает соответствующие экономические функции, права и обязанности.

          Землепользование - установленный законом или традициями порядок использования земли как средства производства.

           Земельное законодательство.

1. Земельное законодательство  в соответствии с Конституцией  Российской Федерации находится  в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному Кодексу.

2. Правительство Российской  Федерации принимает решения,  регулирующие земельные отношения,  в пределах полномочий, определенных  настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

3. На основании и  во исполнение настоящего Кодекса,  федеральных законов, иных нормативных  правовых актов Российской Федерации,  законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

       Землепользователями являются: предприятия, организации, учреждения, лица, получающие землю в бессрочное, долгосрочное и временное пользование, акционерные общества, ООО, колхозы и другие организации, занимающиеся сельским хозяйством; промышленные, транспортные и другие несельскохозяйственные организации и учреждения и т.д.

Землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, организации рационального использования земель и их охран, а так же документы, подготовленные в результате проведения землеустройства.

                   

                     8.2.  Состав и особенности использования земель

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму делится:

1. земли поселений, 2. сельскохозяйственного назначения, 3. земли промышленности, транспорта, связи, 4. обороны и иного несельскохозяйственного назначения,

5. земли особо охраняемых территорий, 6. лесного фонда, 7. водного фонда, 8. земли запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций.

Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий  земли, которые представляют, как  правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые  от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, у лично дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного  назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности

(производства, строительства,  транспортировки и т.п.).

           К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Они изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также  нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.  Территории, занятые водоемами, ледниками, болотами.

Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.

              Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

      При  переходе права собственности  на здание или сооружение, принадлежавшее  собственнику земельного участка,  на котором оно находится, к приобретателю переходят права на земельный участок.

           

8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.

Особенности земли как объекта оценки:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность  (земли лесного и водного фондов).

г) к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации (в отличии от остальной недвижимости), поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.

д) использованием и охраной  земли в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих  территориях.

        Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой  оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости едиюfчного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

 Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

            Доходные методы оценки земли.

         Доходный подход включает методы оценки стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Применяется только к земельным участкам приносящим доход.

Рыночная стоимость (доходный подход) земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод.

   Стоимость земли = доход / ставка капитализации

При анализе доходов  и расходов можно использовать как  ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные.

        1. Метод капитализация земельной арендной платы. Арендная плата, как регулярный  доход переводится в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные получают из анализа рыночной информации о продажах и величин арендной платы аналогичных участков.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.

        2. Техника остатка земли используется для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, при этом из известной стоимости объекта вычитается стоимость зданий и сооружений, т.е. доход приходящийся на землю определяется как остаток.

          Сравнительные методы оценки земли.

Используется для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основан на систематизации и анализе информации о ценах продажи аналогичных земельных участков.

        1.  Метод сравнения продаж включает этапы:

         Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно  пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками

         При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Для получения точного результата используется формула средневзвешенной величины.

         Затратные методы оценки земельных участков.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка состоит в том, что разумный инвестор не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение аналогичного участка.

1. Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, Т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

         Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия:

1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на  основании изучения рынка и сравнительных продаж.

2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

        Восстановительная стоимость - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах.

      Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Т.е., стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

3 этап. Определение суммы физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

         Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения.

        Функциональный износ - это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям к планировке, оснащению и дизайну.

Внешний износ вызывается негативными изменениями внешних факторов.

4 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка  вычитанием из рыночной стоимости объекта остаточной фактической стоимости зданий и сооружений.

Метод используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

         

          8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения

      Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

При этом выделяются:

1.сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

2.земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

3.земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.