Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

 

 

а) переменные расходы:

      - электроснабжение (по квитанциям):

406+306+60,9+406+406+204+223+223+203+163+203+204+304,5=3089,4

      - газоснабжение (по квитанциям):

1900,05+2408,85+2051,10+1100+880+198+650,89+119,5+774+1374,08+358+1996,92=13811,39

      - телефон (по квитанциям):

257,2+258,6+306+262+277,6+405+287+268+292+256,6+262+316,4=3448,4

ИТОГО переменных расходов: 3089,4+13811,39+3448,4=20349,19 руб.

   б)  постоянные расходы:  

      - площадь земельного участка ( из Т/П): 216,1

      -  налог на землю: 0,3*216,1=64,83

      - С_ост ( из затратного подхода):  67609,678  руб.

      - налог на имущество (С_ост *2,2): 148741,3руб.

 

ИТОГО постоянных расходов: 8786,69+439+217,12=9442,81 руб.

Таким образом, общая сумма операционных расходов составляет:

ОР=20349,19+9442,81=29792 руб.

  в) резерв  на замещение: ежегодно 3,25% от ВС заменяемых конструктивных элементов .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

Расчет резерва  на замещение улучшений

№ п/п	Конструкт. элемент с коротким сроком использования	Срок исполь- зования, лет	Восстан. стоимость конструктив-ного элемента, руб.	Резерв на замещение констр. элемента, руб.
1	Внутренняя отделка	8	43147,33	5393,42
2	Газоснабжение	20	73350,47	3667,52
3	Прочие работы	25	25888,4	1035,54
	ИТОГО		142386,2	462755,15 (3,25% от  ВС)

 

5) определение  суммы чистого дохода:

     ЧОД=17982000-1798200-718733,58=15465067 руб.

Вычтем налог на прибыль (13%): 15465067-(15465067*0,13)=12372054 руб.

6) расчет  ставки капитализации:

    а)  в качестве безрисковой ставки  примем ставку рублевого депозита  для физических лиц в «СБ РФ» - 8%.

    б)  норма амортизации для оцениваемого  объекта равна 1,2%/год. Тогда  срок нормативной жизни составит: Тн=1/1,2*100=83 г.

     в) при достижении износа 70% здание  подлежит сносу, значит срок  оставшейся экономической жизни составит:  Тоэк=83*0,7-16=42 года.

     г) учтем необходимость постепенного возврата капитала: Свк=100%/42,1=2,37%/год.

     д) исходя из среднего срока  экспозиции для индивидуального  жилого дома 2-3 месяца, рассчитаем  ставку капитала:Ск=9,7+2,74+2,37=14,81%.

7) определение  стоимости жилого дома по доходному  подходу составляет:

    С=12372054 /0,148=83594959 руб.

 

Оценка  стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков (доходный подход)

Общая формула  расчета:

 

Расчет произведен в табличной форме:

                                                                                                                Таблица 5

Определение стоимости жилого дома на основе дисконтированных денежных потоков

Показатели	Ед. изм.	Значе- ние	Периоды эксплуатации			Перепродажа (начало 4-го года) – постпрогнозный период
			1 (2013)	2 (2014)	3 (2015)
1.Индекс потребительских цен по РФ	%	-	7	6	6	6
2.Ставка дисконтирования	%	-	13	13	14,3	14,3
3. ЧОД	т.р.	117,53	127,14	134,39	141,65	141,65
4.Значение функции текущей стоимости ед.(F4)	-	-	0,87123	0,77626	0,69767	0,69767
5. Текущая ст-ть (дисконт. ЧОД)	т.р.	313,91	110,77	104,32	98,82	-
6. Возможная сумма перепродажи	т.р.	1793,04	141,65/0,079=1793,04			-
7.Ст-ть перепродажи к текущ.времени	т.р.	1250,95	1793,04*0,69767=1250,95			-
8.Стоимость объекта оценки	т.р	1564,86	313,91+1250,95=1564,86			-

Расчет

          П.1. Значения ИПЦ приняты в  соответствии с прогнозами правительства  РФ

П.2. Расчет ставки дисконтирования произведен методом  кумулятивного построения. За безрисковую  ставку рублевого депозита Сбербанка  РФ. Из рисков учитывается низкая ликвидность  недвижимости и премия за инвестиционный менеджмент.

Таблица 6 

Расчет ставки дисконтирования, %
Годы	Безрисковая ставка	Риск низкой ликвидности недв.	Премия за инвестиционный менеджмент	Сумма
2013	8	(8/12)*3=3,8	3	13
2014	8	3,5	3	13
2015	9	3,25	3	14,3

 

П.3. Прогнозируемая величина ЧОД определяется на основе ЧОД за базовый период (2012г)  и прогноз изменения цен. Например, ЧОД к концу первого периода: ЧОД1= 117,53*1,08=126,93 т. р.

П.4. Значение функции принимается из соответствующих  таблиц сложных процентов.

П.5. Текущая  стоимость ЧОД, например, за первый год, определяется следующим образом: =126,93*0,84034=127,77 т. р. Затем приведенные стоимости суммируются.

П.6. Максимально  возможная сумма перепродажи  определяется:

=7,6+100/33=10,63

FV= 141,65/0,1003=1412,26 т.р.

П.7. Затем  стоимость ОН приводится к текущей  стоимости:

PV2=1412,26*0,61329= 866,12 т.р.

П.8. Стоимость  здания по данному методу составляет:

= 313,91+866,12=1180,03 т.р.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Согласование результатов оценки

         1. По результатам исследования  рынка недвижимости в г. Альметьевске микрорайоне Урсала, можно сделать вывод, что оцениваемый объект не обладает высокой доходностью, так как в городе Альметьевске аренда коттеджей неразвита (например, по сравнению, с Москвой), поэтому определение арендной ставки вызвало некоторые затруднения.   При использовании затратного подхода был выбран  аналог в сборнике УПВС, и также потребовалось вводить много поправок. Поэтому удельный вес присвоим затратному подходу – 0,5.

         2. Для расчета по методу сопоставимых  продаж использованы в качестве  аналогов жилые дома, расположенные в микрорайоне, подходящие по основным характеристикам к оцениваемому объекту, и поэтому удельный вес метода примем равным – 0,3.

        3. При доходном подходе были  выбраны 2 метода: метод прямой  капитализации и метод дисконтированных  денежных потоков. Но метод  основан на предположениях, поэтому  примем удельный вес – 0,2.

 Таблица  7

Результаты  трех подходов оценки

Подход анализа стоимости	Значение стоимости по каждому  подходу, тыс. руб.	Значение удельного веса подходов оценки
Затратный подход (метод сравнительной  единицы) – без учета стоимости  ЗУ		0,5
Подход сопоставимых продаж	2 216, 36	0,3
Доходный подход (метод прямой капитализации  и метод дисконтированных денежных потоков)	2146,56 899,1 1564,86	0,2

 

Итоговая  рыночная стоимость объекта недвижимости равна:

= *0,5 + 2 216, 36*0,3 + 2146,56*0,2=440,908+664,91+429,32= 1 535,138 тыс. руб. (без учета НДС)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.Основные  факты и выводы по объекту  оценки

Таблица 8

Полное и точное наименование (назначение)	Жилой дом
Адрес	РТ г.Альметьевск, микрорайон Урсала, ул. Колхозная дом 46/2
Год постройки, группа капитальности	1995, 3-я группа
Строительный объем, куб. м и количество этажей	125,8 одноэтажное
Площадь общая (полезная), кв. м	99,9
Дата составления технического паспорта	26.06.2001
Дата проведения оценки	9.03.2012
Дата проведения последнего капитального ремонта здания или конструктивных элементов	Водоснабжение, газоснабжение- 1998; канализация- 2000; внутренняя отделка -2006.
Величина физического износа: - по данным техпаспорта - по данным оценки	- 15%
Рыночная стоимость рассчитанная -затратным подходом	тыс. руб.
-сравнительным подходом	2 216, 36 тыс. руб.
-доходным подходом: метод прямой капитализации метод дисконтированных денежных потоков	2146,56 тыс.руб.                          851,699 тыс. руб.                1564,86 тыс. руб.
Итоговое заключение о текущей  рыночной стоимости объекта оценки	1 535 138 руб.
Стоимость кв. м общей площади, руб.	15,366 тыс. руб.