Основные этапы ипотечного кредитования недвижимости

 

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

 

 

ФГБОУ ВПО

«Уральский государственный горный университет»

 

Кафедра экономической теории и предпринимательства

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Макроэкономика»

на тему:

Основные этапы ипотечного кредитования недвижимости

 

 

 

 

Руководитель:

Ст.Пр. Пустохина Н.Г.

Студентка гр. Эу-1-2з

Халил Огли Гюнай

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2015

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов-банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения.

Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

 

 

 

1.Теоретические  аспекты системы ипотечного кредитования  в России1

1.1.Понятие  и содержание ипотечного кредитования

Ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

В современных экономических отношениях ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Разновидность залога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк - кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, а первый - это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).

Закладная - долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, которое означает, что до погашения ссуды заемщиком не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

На первый взгляд, кажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны для получателя, но на самом деле она даёт следующие преимущества:

1. Покупатель после оплаты первоначального  взноса и оформления договора  сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую  сумму денег для приобретения  жилья.

2. Часть средств, которыми обладает  покупатель, превышающую первоначальный  взнос, он может использовать  для получения дополнительной  прибыли, пустив эти деньги в  оборот.

В дополнение к известным принципам кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитование осуществляется исходя, из принципов:

- конкретности залога, который  предполагает выделение строю  определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового  права. Именно конкретность позволяет  выделить заложенное имущество  из всей имущественной базы;

- гласности залога, что предусматривает  требование, чтобы обремененность  данного имущества залогом было  легко распознаваема для третьих  лиц;

- неприменимости погасительной  задолженности к зарегистрированным  правам;

- старшинства, определяющего порядок  удовлетворения претензий различных  кредиторов к данному имуществу.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов2.

Основными субъектами - участниками ипотечного кредита являются:

- заемщики - физические лица, граждане  Российской Федерации, заключившие  кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора  займа с юридическими лицами (не  кредитными организациями), по условиям  которых полученные в виде  кредита средства используются  для приобретения жилья. Обеспечением  исполнения обязательств по договорам  служит залог приобретаемого  жилья (ипотека);

- кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие  заемщикам в установленном законом  порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора  являются: предоставление ипотечного  кредита на основе оценки кредитоспособности  и платежеспособности заемщика  в соответствии с требованиями  и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или  операторами вторичного рынка. К  их числу относятся пенсионные  фонды, страховые компании, инвестиционные  банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

1. продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
2. операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

 

 

 

В их функции входят:

• рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований,
• предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
• выпуск эмиссионных ипотечных бумаг;
• привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
• оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

- органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - государственные  органы, обеспечивающих государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним. Их  функциями являются: регистрация  сделок купли продажи жилых  помещений, оформление перехода  прав собственности к новому  собственнику; регистрация договоров  об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем  участникам ипотечного рынка;

- страховые компании - компании  имеющие лицензии и осуществляющие  имущественное страхование (страхование  заложенного жилья), личное страхование  заемщиков и страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

- оценщики - юридические и физические  лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых  помещений, являющихся предметом  залога при ипотечном кредитовании;

- риэлтерские фирмы - юридические  лица, выступающие как профессиональные  посредники на рынке купли - продажи  жилья. К функциям риэлторов относятся: подбор вариантов купли - продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли - продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

- инфраструктурные звенья системы  ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки  и попечительства, юридические консультации  и т.д., обеспечивающие необходимое  юридическое сопровождение сделок  с жилыми помещениями, регистрацию  граждан по месту жительства (в  том числе в заложенных квартирах  и домах), защиту прав несовершеннолетних  при заключении сделок с недвижимостью.