Отчет об оценке помещения

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Февраля 2013 в 14:55, отчет по практике

Краткое описание

Данная работа содержит информацию об оценке помещения, состоит из таких пунктов: основные положения, описание объекта недвижимости, базовые понятия и технологии оценки, определение стоимости объекта недвижимости

Содержание

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Задание на оценку
1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
1.3. Основные факты и выводы
1.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Описание местоположения
2.2. Техническое описание объекта
2.3. Краткий обзор рынка недвижимости
3. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ
3.1. Базовые понятия оценки недвижимости
3.2. Технология оценки недвижимости
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
4.2. Выбор подходов и методов оценки
4.3. Сравнительный подход
4.4. Доходный подход
4.5. Определение итоговой величины стоимости
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Скачать в ZIP архиве (110.81 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Вложенные файлы: 1 файл

ПРИМЕР ОТЧЁТА ОЦЕНКА ПОМЕЩЕНИЯ Документ Microsoft Office Word.docx

— 113.16 Кб (Скачать файл)

Выбранные факторы сравнений и введенные корректировки обобщены в следующей таблице.

Таблица 11. Качественное сравнение предложений об аренде аналогичных помещений.

Ценообразующий фактор	Объект аренды	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
1. Условия финансирования.
1.1. Ставки могут назначаться для разных площадей (полезной, арендной или общей).		Ставка назначена для общей площади	Ставка назначена для общей площади	Ставка назначена для общей площади	Ставка назначена для общей площади	Ставка назначена для общей площади	Ставка назначена для общей площади
1.2.Специальные условия стимулирования арендаторов		нет	нет	нет	нет	нет	нет
2. Условия рынка.
2.1. Изменение цен во времени.		Предложение было действительно на дату оценки	Предложение было действительно на дату оценки	Предложение было действительно на дату оценки	Предложение было действительно на дату оценки	Предложение было действительно на дату оценки	Предложение было действительно на дату оценки
3. Местоположение.
3.1. Близость к центрам деловой и социальной активности и трудовым ресурсам.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.	Объект находится в районе с хорошо развитой социальной и деловой инфраструктурой.
3.2. Доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние подъездных дорог.	20 мин. пешком от ст. метро ВДНХ. Подъезд на автомобиле хороший.	15 мин. Пешком от ст. метро Савеловская. Подъезд на автомобиле хороший.	5 мин. Пешком от ст. метро Алексеевская. Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v Корректировка вводится на шаговую доступность от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.	20 мин. Пешком от ст. метро Владыкино. Подъезд на автомобиле хороший.	8 мин. пешком от ст. метро Владыкино. Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v Корректировка вводится на шаговую доступность от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.	10 мин. Пешком от ст. метро Ботанический Сад. Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v Корректировка вводится на шаговую доступность от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.	7 мин. Пешком от ст. метро Алексеевская. Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка v Корректировка вводится на шаговую доступность от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.
3.3. Состояние окружающей застройки.	Рядом находятся жилые и административные здания	Рядом находятся жилые и административные здания	Рядом находятся жилые и административные здания	Рядом находятся жилые и административные здания	Рядом находятся жилые и административные здания	Рядом находятся жилые и административные здания	Объект находится в зоне промышленной застройки (территория завода КАЛИБР). Корректировка ^ Корректировка вводится для учета того факта, что офисные площади на промышленных объектах пользуются меньшим спросом. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковое состояние окружающей застройки, что и объект оценки.
4.Физические характеристики
4.1. Характеристики здания.
4.1.1. Тип здания (бизнес-центр, административное, торговое, производственное, складское).	административное	бизнес-центркласса С Корректировка v Корректировка вводится для учета того факта, что бизнес центры более привлекательны для арендаторов, чем административные здания старой постройки. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковый с объектом оценки тип здания.	бизнес-центркласса С Корректировка v Корректировка вводится для учета того факта, что бизнес центры более привлекательны для арендаторов, чем административные здания старой постройки. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковый с объектом оценки тип здания.	бизнес-центркласса С Корректировка v Корректировка вводится для учета того факта, что бизнес центры более привлекательны для арендаторов, чем административные здания старой постройки. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковый с объектом оценки тип здания.	административное	бизнес-центркласса С Корректировка v Корректировка вводится для учета того факта, что бизнес центры более привлекательны для арендаторов, чем административные здания старой постройки. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковый с объектом оценки тип здания.	административное
4.1.2. Техническое состояние здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое). Оказывает меньшее влияние на величину ставки, чем на величину рыночной стоимости, однако при прочих равных, плохое техническое состояние здания снижает арендную ставку.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
4.1.3. Состояние интерьеров.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
4.2. Характеристики помещения.
4.2.1. Этаж	1, 2	1,2,4,6	1-12	1	3,4	1-3	1-9
4.2.2. Отдельный вход.	нет	нет	нет	нет	нет	нет	нет
4.2.3. Площадь. При прочих равных, как правило, арендная ставка за большую площадь меньше.	3668,9 кв.м.	От 200 кв.м.	От 20 кв.м.	От 149 кв.м.	От 685 кв.м.	От 50 кв.м.	От 31 кв.м.
4.2.4. Высота потолков. Как превышение, так и занижение высоты потолков относительно оптимума приводит к снижению арендной ставки (хотя превышение в меньшей степени).	2,4-3,4 м	3-3,5 м	3-3,5 м	3-3,5 м	3,5 м	3-4м	3-4 м
4.2.5. Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт).	улучшенная	улучшенная	Высококачественная Корректировка v Корректировка вводится из-за различия в классе отделки. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковый с объектом оценки класс отделки.	Shell&Core Корректировка ^ Корректировка вводится из-за различия в классе отделки. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь одинаковый с объектом оценки класс отделки.	улучшенная	улучшенная	улучшенная
4.2.6. Потребность в ремонте помещений (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению арендной ставки либо вследствие переориентации в иной сегмент рынка аренды, либо с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Требуется проведение отделочных работ. Корректировка ^ Корректировка вводится для учета снижения привлекательности аналога из-за необходимости проведения отделочных работ. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую потребность в ремонте, что и объект оценки.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
5. Сервис и дополнительные элементы.
5.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами.	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация	Телефон, вода, отопление, электричество, канализация
5.2. Наличие собственной парковки.	есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
5.3. Состояние системы управления и безопасности.	охрана	охрана	охрана	охрана	охрана	охрана	охрана
ИТОГОВАЯ КОРРЕКТИРОВКА		v	v	^	v	v	-

Таблица 12. Ранжирование объектов-аналогов по направлению корректировок.

Объект-аналог	Ставка аренды, руб./1 кв.м./год	Направление корректировки
Аналог 2	14000	v
Аналог 1	12300	v
Аналог 4	12000	v
Аналог 5	12000	v
Аналог 6	11400	-
Аналог 3	11000	^
Объект оценки	11000-12000

В соответствии с примененной техникой качественного сравнения цен получаем, что рыночная величина арендной ставки за 1 кв. метр площади оцениваемых помещений находится в диапазоне 10500-11000 руб. в год. Учитывая узость полученного диапазона, для дальнейших расчетов в качестве рыночной величины арендной ставки за 1 кв.м. рассматриваемых помещений принимаем среднее арифметическое величин границ этого диапазона (11000+12000)/2= 11500 руб.

Далее расчет чистого годового операционного дохода от сдачи в аренду оцениваемых помещений производился на основании следующих данных, полученных в ходе оценки, а также в результате анализа рынка недвижимости в городе Москве:

1. Общая площадь здания (по данным БТИ) – 3668,9 м²

2. Наиболее вероятная, по мнению Оценщика, ставка арендной платы (с учетом НДС и коммунальных платежей): 11500 руб./м² /год.

3. Потери от недоиспользования – 7% (согласно данным, опубликованным на интернет-портале «Zdanie Info», http://www.zdanie.info).

4. Операционные расходы. По независимым аналитическим данным, опубликованным компанией Jones Lang LaSalle (http://www.joneslanglasalle.ru), специализирующейся на операциях с коммерческой недвижимостью, операционные расходы для зданий класса А составляют 110-150 долл. США, для зданий класса В+ - 100-120 долл. США, для зданий класса В- - 70-90 долл. США, а для зданий класса С и административных зданий, к которому относится объект оценки, 1757 рублей, по курсу ЦБ РФ на дату оценки.

5. Расходы на управление - по данным компании «Бекар консалтинг», расходы на управление составляют 10% от всех операционных расходов (Источник - публикация на Интернет-сайте «Арендатор.ру» - http://www.arendator.ru/articles/1/art/4260).

6. Рыночная стоимость оцениваемых помещений, полученная с помощью сравнительного подхода: 206000000 руб. (с НДС), или 174 576 271 рубль (без НДС).

7. Ставка налога на имущество – 2,2% от остаточной балансовой стоимости. Для расчетов, балансовая стоимость помещения считается равной его рыночной стоимости (без НДС), определенной с помощью сравнительного подхода к оценке в предыдущем разделе данного Отчета.

Таблица 13. Расчет чистого годового операционного дохода по оцениваемым помещениям.

№	ВЕЛИЧИНА	ОПРЕДЕЛЕНИЕ	СУММА, руб.
1	Потенциальный годовой валовый доход	Площадь здания, умноженная на рыночную ставку арендной платы	42 192 350
2	Потери от недоиспользования	Потенциальный валовой доход, умноженный на коэффициент недоиспользования	2 953 465
3	Действительный годовой валовой доход	Потенциальный валовой минус потери от недоиспользования	39 238 885
4	Операционные расходы за год	1757 руб. за 1 кв.м. в год	6 446 257
8	Налог на имущество	2,2% от баланс. стоимости в год	3 840 678
9	Расходы на управление	10% от операционных расходов в год	644 626
10	Чистый операционный годовой доход	Действительный валовой доход минус операционный расходы	28 307 324

Примечания к таблице 13:

1. Стр. 2: Потери от недоиспользования возможны вследствие недобора арендных платежей (в период смены арендатора), нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вышеуказанных причин к величине потенциального валового дохода. Значение коэффициента недоиспользования было принято равным 0,07 в течение всего прогнозного периода.

2. Стр. 8: Для целей настоящей оценки, оценщик считал балансовую стоимость помещений, равной их рыночной стоимости, определенной сравнительным подходом, за вычетом величины НДС. То есть, балансовая стоимость помещений считалась равной 174 576 271 рублю.

4.4.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Центральными понятиями доходного подхода к оценке недвижимости являются понятия ставки дисконтирования и ставки капитализации. Арифметически, ставка дисконтирования определяет коэффициент, больше нуля и меньше единицы, определяемый по алгоритму сложного процента, который служит для приведения будущих доходов от объекта недвижимости к их сегодняшней стоимости. По своей сути, ставка дисконтирования является показателем эффективности вложения капитала, достижения которой ожидает инвестор при принятии решения о приобретении объекта недвижимости; таким показателем, который учитывает все риски и особенности такого вложения капитала.

Существует много методов расчета ставки дисконтирования, среди которых один из наиболее часто используемых – метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть этого метода состоит в том, что ставка дисконтирования определяется как сумма так называемой безрисковой ставки, надбавки за риск вложения в недвижимость, надбавки за низкую ликвидность вложения и надбавки за инвестиционный менеджмент (управление).

Определение безрисковой ставки (R_f). Под безрисковой ставкой подразумевается доходность наиболее надежного из всех финансовых инструментов, доступных на рынке. Так, например, в США для этой цели используется ставка доходности по долгосрочным правительственным обязательствам.

В настоящем Отчете, Оценщик использует показатели российского финансового рынка – в качестве самого надежного финансового инструмента на рынке рассматриваются государственные облигации федерального займа РФ.

Безрисковая ставка принимается равной эффективной годовой доходности облигаций выпуска «ОФЗ-46012-АД» (эмитент – Минфин РФ, валюта займа – рубли РФ), поскольку период погашения этих облигаций (погашаются в 2029г.) наиболее близок к периоду экономической жизни оцениваемых помещений. По состоянию на дату оценки доходность облигаций этого выпуска составляла 7,69%, соответственно безрисковая ставка принимается равной 7,69%.

Надбавка за риск вложения в недвижимость является компенсацией инвестора за рискованность вложений в недвижимость. Риск вложения в недвижимость состоит из различных рисков, которые, в совокупности, и определяют величину данной поправки.

При определении величины данной поправки, каждому риску, специфичному для владения недвижимостью, дается оценка по 10-ти балльной шкале, в которой 1 означает минимальное значение риска, 10 –максимальное значение риска, а 2-9 – промежуточные значения. Результаты расчета данной надбавки обобщены в следующей таблице.

Таблица 14. Расчет величины надбавки за риск вложения в недвижимость.

№	Наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Секторный риск – риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату						Х
2	Риск износа – дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды					Х
3	Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации		Х
4	Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды				Х
5	Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования			Х
6	Планировочный риск – изменение политики планирования		Х
7	Криминогенный фактор, связанный с районом и городом			Х
8	Юридический риск (риск предъявления исков)		Х
9	Увеличение числа конкурирующих объектов						Х
10	Ухудшение общеэкономической ситуации			Х
11	Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимаеются потенциальные арендаторы)					Х
12	Риск неадекватного управления объектом	Х
13	Количество наблюдений	1	3	3	1	2	2	0	0	0	0
14	Взвешенный итог (балл * количество наблюдений)	0	6	9	4	10	12	0	0	0	0
15	Сумма взвешенных итогов (сумма значений по строке 14)	41
16	Количество рисков	12
17	Средневзвешенное значение риска вложения в недвижимость (строка 15 / строка 16)	3,42
17		3,42

Надбавка за низкую ликвидность вложения (R_l) - это компенсация за обычно длительную рыночную экспозицию объекта недвижимости при продаже. То есть, предполагается, что в течение срока рыночной экспозиции, владелец помещений, принявший решение о продаже, лишится доходов от использования помещений. Такие потери можно оценить на основе безрисковой ставки (R_f ) и ориентировочного времени рыночной экспозиции (T_exp , определяемой в месяцах; исходя из анализа текущего состояния рынка, Оценщик считает срок рыночной экспозиции помещений равным 6 месяцам) по формуле: (T_exp * R_f) / 12 = (6*7,69)/12 = 3,85. Поскольку объект можно продать только один раз за весь период владения, то для расчета надбавки за низкую ликвидность вложения в недвижимость (R_l ), полученную величину нужно разделить на оставшийся срок экономической жизни (44 года, см. ниже). То есть, R_l = 0,09%.

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Управление инвестициями в недвижимость требует определенных усилий (например, выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, ведение налоговой отчетности и т.п.), поэтому эти усилия инвестора должны быть компенсированы путем включения надбавки за инвестиционный менеджмент. В данном случае Оценщик определил величину надбавки за инвестиционный менеджмент в размере 1%.

В отличие от метода дисконтированных денежных потоков, выбранный в настоящем Отчете для расчета стоимости помещений метод капитализации прибыли использует ставку капитализации, которая определяется как ставка дисконтирования, увеличенная на величину ставки возврата капитала. В свою очередь, в предположении о равномерном потоке дохода от объекта недвижимости в течение оставшегося срока экономической жизни (срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект недвижимости можно использовать, извлекая прибыль), согласно методу Ринга, ставка возврата капитала может быть определена как:

ставка возврата капитала =100/оставшийся срок экономической жизни.

Оцениваемый объект, по мнению Оценщика, мог бы обеспечивать стабильный доход в течение длительного времени, соразмерного с оставшимся сроком его экономической жизни, то есть с периодом времени, в течение которого данный объект можно будет использовать по своему прямому назначению с выгодой для владельца, при условии успешной сдачи объекта в эксплуатацию.

Оставшийся срок экономической жизни объекта определяется как разница типичного срока жизни объекта и его фактического возраста. Типичный срок жизни в данном случае определялся на основании Постановления СМ СССР «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР» от 22 октября 1990 г. №1072: 100 лет – (здания многоэтажные (более 2-х этажей) (шифр 10001), норма амортизационных отчислений составляет 1,0%). С учетом года постройки здания (1953), в котором расположены оцениваемые помещения, оставшийся срок экономической жизни здания был определен в размере 44 лет, а ставка возврата капитала равна 2,27%.

Информация о работе Отчет об оценке помещения