Отчет об оценке помещения

Итак, учитывая вышесказанное, теперь можно рассчитать ставку капитализации, аккумулируя все ее составляющие:

Ставка капитализации R = (7,69% + 3,42% + 1% + 0,09%) + 2,27% = 14,47%.

 

4.4.3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Теперь, имея все необходимые  данные, можно оценить стоимость  объекта недвижимости, по алгоритму, указанному в самом начале этого  раздела Отчета: V = NOI / R.

Таблица 15. Расчет стоимости помещений методом  капитализации дохода.

Объект оценки	Чистый операционный доход (NOI), руб.	Ставка капитализации (R), %	Стоимость, руб.
Помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д. Х	28 307 324	14,47	195 627 671

Итак, рыночная стоимость  оцениваемых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д. Х, определенная с помощью доходного подхода к оценке, составляет, округленно, 196 000 000 рублей. Данный результат включает в себя НДС по ставке 18%.

 

4.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ

При применении разных подходов к оценке (доходного и сравнительного), были получены результаты, которые  позволяют прийти к согласованному мнению о величине итоговой стоимости  объекта оценки с учетом как количественных, так и качественных характеристик  объекта оценки.

При определении величины итоговой стоимости, каждому из результатов, полученному при применении определенного  оценочного подхода R_i , придается свой вес – Wi , (0 < Wi < 1; SWi = 1). Численное значение весовой характеристики для соответствующего подхода определяется в зависимости от степени применимости выбранного подхода для проводимой оценки.

Основными критериями применимости подхода считаются:

- Соответствие оценочного  подхода поставленным целям и  задачам оценки.

- Способность подхода  учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта оценки.

- Способность подхода  отразить мотивацию и действительные  намерения типичного покупателя/продавца.

- Достоверность и достаточность  информации, на основе которой  проводились анализ и расчеты.

Для определения весов  использованных при оценке подходов используем четыре приведенных выше критерия, которые описывают те или  иные преимущества или недостатки примененного оценочного подхода с учетом всех особенностей оценки.

Расчет весов для использованных оценочных подходов проводится в  следующей последовательности:

1. Каждому подходу присваивается  оценка по пятибалльной шкале  в соответствии с четырьмя  выбранными критериями применимости; 1 означает минимальное соответствие, 5 – максимальное соответствие; 2,3,4 – промежуточные значения.

2. Для каждого подхода  считается сумма баллов по  всем четырем критериям.

3. Рассчитывается общая  сумма баллов всех используемых  подходов.

4. Вес каждого подхода  определяется как отношение суммы  баллов данного подхода к общей  сумме баллов всех использованных  подходов.

5. На основе полученных  весов рассчитывается итоговая  стоимость объекта оценки (V) по формуле: V = R_з*W_з + R_с*W_с + R_д*W_{д .}

Результаты определения итоговой величины стоимости объекта оценки приведены в следующей таблице:

Таблица 16. Итоговое согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

Помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХ, д. Х	Оценочный подход
	Затратный	Доходный	Сравнительный
Результат оценки (Ri), полученный с помощью оценочного подхода, руб.	не применялся	196 000 000	206 000 000
Критерии применимости	Баллы
Соответствие оценочного подхода поставленным целям и задачам оценки		1	5
Способность подхода учитывать  структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта оценки		1	5
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения  типичного покупателя/продавца		2	5
Достоверность и достаточность  информации, на основе которой проводились  анализ и расчеты		3	4
Сумма баллов		7	19
Общая сумма баллов	26
Вес подхода (Wi)	0,00	0,27	0,73
Итоговая величина стоимости объекта оценки, руб.			203 300 000

Таким образом, рыночная стоимость  оцениваемых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХ, д.Х, по состоянию на дату оценки составляет, округленно, 203 000 000 (Двести три миллиона) рублей. Данный результат включает в себя НДС.

 

5. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ  ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон №  135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»  в редакции, действующей на дату  оценки.

2. Федеральные стандарты  оценки ФСО №1-3.

3. Экономический анализ  и оценка недвижимости. Е.С. Озеров: «МКС», С-П, 2007г.

4. Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Учебное и практическое  пособие под редакцией Зарубина  В.Н., Рутгайзер В.М. М.: Дело, 1998.

5. Коростелев С.П. Основы  теории и практики оценки недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1998.

6. Прорвич В.А. “Основы экономической оценки городских земель”, М.: Дело, 1999 г.

7. А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки). «Скидки  на торг: реалии кризиса»

 

6. ПРИЛОЖЕНИЯ

1. Копия Свидетельства  о государственной регистрации  права в отношении оцениваемых  помещений – 2 листа.

2. Копия кадастрового  паспорта здания – 2 листа.

3. Копия выписки из  технического паспорта БТИ –  1 лист.

4. Копия экпликации помещений – 6 листов.

5. Копия поэтажного плана  помещений – 6 листов.

6. Копия справки БТИ  о состоянии здания – 1 лист.

7. Фотографии объекта  оценки – 2 листа.

8. Распечатки предложений  о продаже и аренде аналогичных  объектов – 13 листов.

9. Копия выписки из  реестра саморегулируемой организации оценщиков – на одном листе.

10. Копия выписки из  единого государственного реестра  саморегулируемых организаций оценщиков – на одном листе.

11. Копия полиса страхования  ответственности Оценщика – на  одном листе.

12. Копии документов об  образовании в сфере оценочной  деятельности сотрудников Оценщика, принимавших участие в подготовке  данного Отчета – на одном  листе.