Оценка недвижимости

РАЗДЕЛ. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

            

1. Основные понятия  и особенности рынка недвижимости

Как уже говорилось в начале, оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи  с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. За рубежом, при существовании частной собственности на землю, недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (именно недвижимость является, например, в США основной базой налогообложения).

И в нашей  стране среди элементов рыночной экономики особое место заняла недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой — выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

Недвижимое имущество – это  физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано  как с поверхностью, так и над  поверхностью земли или все, что  является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Существуют  различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении  Гражданского кодекса.

С обоих позиций  к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. Но с позиции оценки к недвижимым вещам не относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. (ст. 130 ГК РФ).

Прежде чем приступить к рассмотрению процедур оценки недвижимости, необходимо рассмотреть особенности  данного вида собственности, как  особого товара, обладающего рядом свойств:

1. Фундаментальность (стационарность и материальность);

2. Полезность. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5. Управляемость. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Недвижимое имущество находится  в свободном гражданском обороте  и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость [33].

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости, при этом формой проявления меновой стоимости является цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут  быть объединены в две основные группы:

 

 

 

 

 

 

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости. Это проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи и является  рынком несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическим правами, низкой ликвидностью.

За последние  годы рынок недвижимости повысил  свою активность с помощью действий компаний, специализирующихся на операциях  с недвижимостью, финансовых организаций  и правительственных агентств, оценщиков, юристов. При этом развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом и ожиданиями такого роста;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Рынок недвижимости имеет сложную  структуру. Необходимо выделять различные  сегменты рынка:

1. По территориальной  принадлежности: местный; региональный; национальный; международный.	2. По специализации: промышленной; коммерческой; административной; социально-бытовой; жилой.
3. По объему торгов: большой; средний; малый.	4. По конъюнктуре: дефицитный; избыточный; сбалансированный.

5. По инструментам инвестирования  в недвижимость:

• рынок ипотеки;
• рынок прав преимущественной аренды;
• рынок смешанных долговых обязательств;
• рынок собственного капитала;
• рынок заемного капитала;
• рынок опционов.

При этом рынок недвижимости можно  подразделить на сегменты, которые, в  свою очередь, делятся на определенные сектора, сектора – на участки, участки  – на конкретные объекты:

 

 

 

 

 

Каждый из сегментов развивается  самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. Для выявления тенденций развития этих типов рынка оценщику необходимо провести анализ, прежде всего, ценовой ситуации в данных секторах (смотри Анализ ценовой ситуации по жилой недвижимости г. Иркутска в конце главы)

Рассмотрим особенности  оценки объектов нежилой (коммерческой, социально-бытовой) и жилой недвижимости.

Основную часть коммерческой недвижимости представляют собой магазины, рестораны, кафе, склады, офисы. Особенности оценки коммерческой недвижимости связаны с ее специфическими характеристиками. При оценке стоимости магазинов, ресторанов, кафе, баров, офисов, складских помещений тщательно исследуется их местонахождение. Особое внимание уделяется общей и полезной (торговой, складской) площади, площади подсобных и вспомогательных помещений. Немаловажное значение имеют и архитектурно-планировочные решения, качество отделки, дизайн помещения. Учитывается также наличие ограждений, охраны, удобных стоянок. Существенное влияние на стоимость объектов коммерческой недвижимости оказывает инженерно-техническое оснащение, наличие системы пожаротушения, кондиционирования.

Социально-бытовая  недвижимость объединяет объекты, удовлетворяющие социально-бытовые потребности населения. Такими объектами являются бани, прачечные, парикмахерские, ателье и мастерские. При оценке стоимости этих объектов большое значение имеют такие характеристики, как местонахождение, архитектурно-планировочные решения, специальное оборудование и уровень обслуживания.

Жилая недвижимость включает различные виды постоянного и временного жилья. В составе жилой недвижимости – одноквартирные и многоквартирные, одноэтажные и многоэтажные жилые дома, общежития, гостиницы, дома отдыха, дачи, базы отдыха, садовые домики и др. Жилая недвижимость может быть расположена в городской и сельской местности, за рубежом. Оценка стоимости жилья – сложный вопрос, связанный с анализом большого числа проектных и архитектурно-планировочных решений, качества и вида отделки, специфики привязки проекта к местности, ландшафту и т.п. Достаточное разнообразие видов домов и квартир требует особого внимания оценщика. Низкие стандарты, плохое качество строительства и неудовлетворительные условия содержания и эксплуатации основной части жилого фонда вызывают необходимость тщательной корректировки результатов оценки.

Основными задачами рынка недвижимости являются:

1. обеспечение функционирования рыночной экономики;
2. перераспределение капитала из малоэффективных в высокоэффективные отрасли;
3. реальная реструктуризация народного хозяйства;
4. сдерживание инфляции путем «связывания» свободных капиталов;
5. удовлетворение спроса на недвижимость.

Интересно рассмотрение основных мотивов  поведения участников рынка недвижимости:

Мотивация владельца, продавца	Мотивация покупателя, инвестора, кредитора
Нежилая недвижимость
Ожидание убытков от эксплуатации Желание купить новое предприятие другого профиля или в другом районе	Ожидание выгод, дохода от эксплуатации, владения или сдачи в аренду, перепродажи
Жилая недвижимость
Потребность в деньгах, желание  приобрести другое жилье	Престиж, комфортность, безопасность

 

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, отражаются в виде кривой, получившей название «рыбья кость»: