Оценка недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
2. Общеэкономическая ситуация.
3. Микроэкономическая ситуация.
4. Социальное положение в регионе.
5. Природные условия в регионе.

 

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

• платежеспособность населения;
• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
• изменения во вкусах и предпочтениях населения (Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и 
  распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);
• условия и доступность финансирования.

В краткосрочном периоде  параметры спроса имеют более  важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
• объемы нового строительства и затраты на него, включая:
• интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья,
• положение в строительной индустрии (в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства),
• текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты,
• соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости,
• затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Рынок недвижимости имеет ряд существенных особенностей, которые необходимо учитывать  в процессе оценки недвижимости. Прежде всего, при расчете потока доходов и возможной цены реализации недвижимости необходимо учитывать цикличность рынка недвижимости и влияние рынка капитала на рынок недвижимости.

Цикл развития рынка недвижимости не совпадает с промышленным циклом на уровне макроэкономики, и этим во многом объясняется отрицательная  корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы (рис. 3.1).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.1. Развитие рынка недвижимости и этапы промышленного цикла

 

Существенной особенностью рынка  недвижимости является его тесная зависимость  от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в  традиционные финансовые активы.

Характерные черты инвестиций в  недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 1.

Таблица 1

Общие черты и различия рынка  недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
	рынок капитала	рынок недвижимости
Цели  инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов	Объем предложения  высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся  на управляемые (диверсифицируемые) и  неуправляемые (систематические)	Ставка   доходности подвержена    значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предложения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина  безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых  активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность растет
Продолжение табл.3.1
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы  относительно устойчивый
Высокая ставка доходности -показатель   более    высокого риска	R= Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск)	R= Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

 

Другой характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;
• неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
• неопределенность в налогообложении;
• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;
• длительность делового цикла;
• демографические тенденции;
• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

• условия арендного договора;
• уровень операционного и финансового левереджа;
• структура инвестированного капитала и его стоимость;
• доля рынка недвижимости определенного типа;
• местоположение недвижимости;
• структура арендаторов.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) доходной недвижимости, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (табл.2).

 

Таблица 2.

Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные  ценные бумаги

Уровень риска	Инструменты инвестирования
	в недвижимость	в ценные бумаги
Низкий	Право преимущественной аренды	Облигации
Ниже среднего	Закладные (ипотека)	Высоколиквидные акции
Средний	Гибридные обязательства	Акции фирмы, использующей только собственный  капитал
Выше среднего	Собственный капитал	Акции фирмы с высокой долей заемного капитала в структуре капитала
Высокий	Заемный капитал	Опционы и фьючерсы
Очень высокий	Опционы	-

 

Доходная недвижимость имеет ряд  существенных преимуществ по сравнению  с традиционными финансовыми  активами (акциями и облигациями):

1. В отличие от корпоративных  акций, по которым дивиденды  выплачиваются в лучшем случае  ежегодно, владение доходной недвижимостью  обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды.

2. Использование денежных потоков  от недвижимости более стабильно,  так как недвижимость – фиксированные  активы, в отличие от корпораций, которые могут расширяться, сокращаться и т.п.

3. Денежный поток доходов от  владения недвижимостью менее  динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, и что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов.

Таким образом, особенности функционирования рынка недвижимости определяются:

• спецификой недвижимости;
• цикличностью развития рынка недвижимости;
• влиянием рынка капитала на рынок недвижимости;
• относительно высоким уровнем риска.

 

2. Правовые аспекты оценки недвижимого имущества

В государственном регулировании  оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:

1. оценка имущества, когда отношения  лиц регулируются в большей  степени нормами публичного права;

2. оценка имущества, когда отношения  лиц регулируются в большей  степени нормами частного права.

Нормы публичного права:

• налогообложение недвижимости;
• принудительное отчуждение имущества для государственных нужд;
• приватизация недвижимости.

Нормы частного права:

- сделки купли-продажи недвижимости;

- кредитование под залог недвижимости;

- страхование недвижимости.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:

• гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;
• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ;
• градостроительным законодательством.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности, согласно которому собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Основания приобретения права собственности, порядок его приобретения и момент возникновения права собственности определяются положениями главы 14 Гражданского кодекса (ст.218-234).

Право собственности на недвижимое имущество возникает:

1. при создании недвижимого имущества;
2. при реорганизации юридического лица;
3. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению имущества;
4. при наследовании недвижимого имущества по завещанию или закону;
5. с момента внесения всех взносов при паенакоплении членом жилищного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива;
6. в результате приобретательной давности (для недвижимого имущества – 15 лет, для иного имущества – 5 лет);
7. на самовольную постройку, если земельный участок в судебном порядке будет предоставлен под возведенную постройку.

При этом необходимо особо отметить, что право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в любом случае только с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимость –  публичный правоустанавливающий юридический  акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи.

Датой государственной  регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции.

Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21.07.1997г. и Федеральным  законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. введены следующие новые термины-определения в систему государственной регистрации недвижимого имущества:

Кадастровый номер объекта  собственности, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.