Оценка недвижимости

Кадастровый номер помещения  в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический  учет (инвентаризация) объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Характерной особенностью является то, что в дополнение к уже существующему  в ст. 130 ГК РФ перечню вещей, относимому к недвижимому имуществу, указаны жилые помещения и кондоминиумы.

Для сбора информации об объектах недвижимого имущества важное значение имеют требования, изложенные в ст.7 Закона, где говорится об открытости сведений о государственной регистрации этих объектов собственности.

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, обязан предоставлять  сведения, содержащиеся в Едином государственном  реестре прав, о любом объекте  недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

В выписках из Единого государственного реестра прав должно содержаться описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Вместе с тем, имеются и ограничения (запреты) на получение сведений о содержании правоустанавливающих документов.

Сведения предоставляются в установленном законом порядке:

• правообладателям, физическим и  юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;

• руководителям органов местного самоуправления и руководителям  государственной власти субъектов  РФ;

• судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

•  налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

• лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по закону или по завещанию.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права.

Необходимо также четко различать  в обозначении термина «регистрация» три значения этого понятия, а именно:

• регистрация непосредственно объекта недвижимости;
• регистрация прав на эту недвижимость;
• регистрация различных сделок с недвижимостью.

Вышеупомянутым Федеральным законом  предусмотрена государственная  регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней.

Непосредственная регистрация  или учет объекта недвижимости, о чем говорится в п.2 ст. 131 ГК РФ, подразумевает специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом. При регистрации прав на недвижимость сделка уже действует, и сама регистрация нужна для того, чтобы в результате исполнения этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество.

При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки.

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью, а именно:

• договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества.) - ст. 339;

• договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части - п. 2 ст. 558;

• договор продажи предприятия - п. 3 ст. 560;

• договор дарения недвижимого  имущества - п. 3 ст. 574;

• договор ренты - ст. 584;

• договор пожизненного содержания с иждивением - ст. 601;

• договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года, - п.2 ст. 609, п.2 ст. 651 ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и это право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Анализируя этапы развития рынка недвижимости в нашей стране можно сделать вывод о том, что единого рынка объектов недвижимости (в том смысле, как они определены в Гражданском Кодексе) пока не существует. Правильнее, скорее, говорить о наличии рынков отдельных элементов недвижимого имущества (квартир, офисов, помещений производственного назначения).

Не выработано общегосударственной  политики формирования правовых и экономических условий деятельности на рынке недвижимости:

- единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии становления;

- в части определения состава и размеров сборов, тарифов арендной платы за землю и другую недвижимость, а также регулирования операций с ней господствует «местное право»;

- весьма незначительны  гарантии прав добросовестного  приобретателя недвижимого имущества, что способствует криминализации рынка недвижимости;

- условия деятельности на рынке недвижимости «непрозрачны», что, в частности, мешает эффективному определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Особенно сложная ситуация сформировалась на уровне муниципальных  образований, где причиной сохранения монополии является неупорядоченность и сложность процедуры оформления прав на застройку земельных участков. Необходимо еще до начала строительства получить многочисленные согласования с различными подразделениями администрации и муниципальными предприятиями. В результате складывается неравенство экономических условий деятельности, ограничивается свободный доступ к земле и нарушается нормальных ход воспроизводства недвижимости.

Но, несмотря на все перечисленные  проблемы, рынок недвижимости развивается, все больше объектов недвижимости вовлекаются  в оборот. В связи с этим возникают проблемы с определением рыночной стоимости различных типов недвижимости. Необходимо сразу же отметить, что оценка недвижимости, проводимая службами технической инвентаризации, определяет не рыночную стоимость объекта, а инвентаризационную.

Оценка недвижимости подразделяется на массовую оценку и индивидуальную оценку объектов.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с  использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Организация массовой оценки недвижимости, обеспечивающей установление ее налогооблагаемой (кадастровой) стоимости, в максимальной мере приближенной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, создает основу реализации эффективной фискальной политики. Проведение такой крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной методологии позволит снять существующую «деформацию» налогооблагаемых стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленных на базе их «инвентаризационной» стоимости, обеспечить равновыгодные условия налогообложения для всех владельцев недвижимости. Массовая оценка недвижимости важна и для соответствующих государственных структур как представителей собственника недвижимости (государства) при реализации вещных прав собственника (продажа, передача в аренду или срочное пользование и т.п.).

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного  объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости. Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.

Индивидуальная и массовая оценки недвижимости не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область  применения. Если массовая оценка представляет собой одновременную оценку большой  группы объектов для налогообложения  или для управления государственным недвижимым имуществом, индивидуальная оценка предназначена для оценки отдельных объектов недвижимости при реализации той или иной сделки с этими объектами (продажа, залог, аренда, дарение и т.д.). В дальнейшем нами будет рассматриваться методика индивидуальной оценки, но следует отметить, что и массовая оценка базируется на тех же методологических подходах.

 

3. Подходы и  методы оценки недвижимого имущества

Для оценки всех видов недвижимости в оценочной деятельности возможно использование тех же трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. С позиции затратного подхода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта. С позиции доходного подхода стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца недвижимости. С позиции сравнительного подхода величина стоимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Доходный подход в  оценке недвижимости

Подход с точки зрения  дохода  представляет  собой  процедуру оценки  стоимости исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей  стоимостью  всех  будущих чистых доходов, которые принесет данный объект (предприятие, имущественный комплекс и т.д.). Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги  в обмен на право получать деньги в будущем от ее эксплуатации  и от возможной последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации,  либо посредством анализа дисконтированного денежного потока.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. Различие в том, что при использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов  определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
• способность учитывать конкурентные колебания;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод прямой капитализации применим к объектам со стабильными денежными потоками., которые если и возрастают, то устойчивыми, умеренными темпами. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Выделим основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Прогнозируется и оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

Потенциальный валовой  доход – доход, который можно  получить от недвижимости при 100%-ом использовании  без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S ´ C_a,

где   S – площадь, сдаваемая в аренду, м²; C_a – арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

• контрактными (определяемыми договором об аренде);
• рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

 

На сайте REALTY.IRK.RU средняя стоимость 1 кв.м./тыс.руб. иркутского рынка коммерческой недвижимости на 08.05.2007г. представлена следующим образом:

Назначение	Кировский район	Куйбышевский район	Октябрьский район	Свердловский район	Ленинский район
Склад (продажа)	-	-	20,71	4,6	-
Склад (аренда)	0,18	-	0,23	0,10	-
Магазин(продажа)	56,55	-	48,24	46,24	40,21
Магазин(аренда)	1,74	0,70	0,85	0,35	-
Офис(продажа)	56,45	-	46,72	43,92	-
Офис(аренда)	1,09	-	0,58	-	-