Оценка недвижимости

 

Все арендные договора делятся  на три большие группы:

• с фиксированной арендной ставкой (в условиях экономической стабильности);
• с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок производится, как правило, в условиях инфляции);
• с процентной ставкой (к фиксированной арендной ставке добавляется процент от дохода арендатора от использования арендованного имущества).

Метод капитализации  целесообразно использовать при  фиксированной арендной ставке.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости, смены арендаторов и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД –  потери.

Помимо потерь от недоиспользования  и при сборе платежей необходимо учесть прочие доходы, например, доход  от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада, не включаемые в арендную плату.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы  принято делить на:

• постоянные фиксированные расходы;
• операционные переменные или эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение или резервы.

К первой группе относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

Ко второй группе относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

• расходы на управление;
• расходы на заключение договоров аренды;
• заработная плата обслуживающему персоналу;
• коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;
• расходы на эксплуатацию и ремонт;
• расходы на содержание территории и автостоянки;
• расходы на обеспечение безопасности т.д.

Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

Расходы на заключение договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие недвижимости.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления  или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного  оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходов на ремонт.

Расходы на содержание территории и  автостоянки целиком зависят  от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторами, которые ими пользуются.

Расходы на обеспечение безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включают расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

Третья группа операционных расходов - расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

- кровлю, покрытие пола, а также  другие строительные элементы  с коротким сроком эксплуатации;

- санитарно-техническую и электроарматуру  и приборы;

- механическое оборудование;

- пешеходные дорожки, подъездные  дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят  расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Предполагается, что денежные средства резервируются на счете, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если не учесть этот резерв, доход  будет завышен.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ДВД –  операционные расходы

Расчет прогнозируемого чистого  операционного дохода от объекта  недвижимости для целей оценки выполняется  в виде составления структурированного отчета о доходах (табл.3).

Таблица 3

Составление реконструированного  отчета о доходах

Потенциальный валовой доход                     Плановая аренда		xxxx
Прочие доходы		xxxx
Итого потенциальный валовой  доход		xxxxx
Недогрузка и потери при сборе  арендной платы	-xxxx
Действительный валовой доход		xxxx
Операционные расходы                      Постоянные	-xxxx
Переменные	-xxxx
Расходы на замещение	-xxxx
Итого операционные расходы	-xxxx
Чистый операционный доход		xxxxx
Обслуживание долга	-xxxx
Денежный поток до выплаты налогов		xxxxx

 

Необходимо отметить, что при составлении структурированного отчета о доходах не учитываются:

• расходы, связанные с бизнесом, в том числе личные расходы владельца недвижимости;
• бухгалтерская амортизация, которая считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;
• подоходные налоги владельца (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);
• капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости, так как они обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают срок эксплуатации.

Необходимо также отметить, что обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие  на стоимость недвижимости, так как при оценке предполагается типичное финансирование, а не использование различных схем заимствований.

В случаях, когда недвижимость приобретается  с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой  уровень доходов как денежный поток до уплаты налогов. Он равен  чистому операционному доходу за вычетом ежегодных затрат на обслуживание долга.

Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:

• метод кумулятивного построения;
• метод определения капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
• метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал), которая является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
• нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость части активов.

Ставка  дохода на капитал строится на базе наиболее распространенного метода кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + премия за риск вложения в недвижимость + премия за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные составляющие). Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как западными показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования западных показателей к безрисковой ставке (ставка доходности по долгосрочным правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.) прибавляется премия за риск инвестирования в Россию, так называемый страновой риск. Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские инвесторы не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Российские  показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации (например, еврооблигации) или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия  за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки.

Премия  за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно неликвидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека. Она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Метод определения  капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Как уже отмечалось ранее, коэффициент  капитализации (R) применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции (R_y) и норму возврата капитала.

Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращена при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

 Если прогнозируется изменение  стоимости актива (уменьшение или  рост), то возникает необходимость  учета в коэффициенте капитализации  возмещения капитала. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Необходимо обратить внимание на то,  что:

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни (n), иначе говоря, она представляет собой величину, обратную сроку службы актива: