Оценка недвижимости

 

2. Оценка поправок по элементам  и расчет скорректированной стоимости единица сравнения.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта;
• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь.

Как уже упоминалось, объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и стоимостные. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные, причем процентные должны вноситься в строгой последовательности (по важности элементов сравнения).

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж;
• метод прямого анализа характеристик;
• экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости.

Экспертные методы расчета и  внесения поправок. Эти методы основаны на субъективных представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные. 

3. Расчет стоимости всего объекта  недвижимости посредством умножения  стоимости единицы сравнения  на их количество.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов данный метод позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Метод валового рентного мультипликатора.  Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового (действительного) дохода к продажной цене аналогов, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного валового дохода от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение валового рентного мультипликатора.

,

где  V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД – валовой доход оцениваемого объекта;

ВРМ_анал– валовой рентный мультипликатор;

V_анал – цена продажи аналога;

ПВД_анал – потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми  объектами недвижимости, так как  в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и  продажные цены, в которых учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но может применяться только в  условиях развитого и активного  рынка недвижимости, не учитывает  вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравнимых  объектов и разницу в рисках или нормах возврата капитала. В связи с этим возможно использовать модифицированный расчет по усредненному коэффициенту капитализации, как отношению ЧОД_анал к ценам продаж аналогичных объектов.

Итак, преимуществами сравнительного подхода являются:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
• Статически обоснован.
• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатками сравнительного подхода являются:

• Различия продаж.
• Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
• Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
• Зависимость от активности и стабильности рынка.
• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход в оценке недвижимости

Подход с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство  здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к  строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Особенно это касается случаев:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
• когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
• для оценки объектов незавершенного строительства;
• для оценки в целях страхования;
• если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

В силу ограничений методов сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое применение, ведь существует целый ряд объектов недвижимости, которые трудно оценить с помощью метода сравнения продаж или капитализации. К ним относятся школы, больницы, здания почты и т.д. Для таких зданий трудно найти данные о продажах сравнимых объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не направлено на получение дохода. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить в этих случаях представление о величине рыночной стоимости – применение затратного подхода.

Необходимое условие для использования  затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство  идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Рассмотрим этапы данного подхода.

Первый этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

 Прежде чем перейти к оценке  стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, то производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

В основе определения восстановительной стоимости или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости строительных материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);
• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности, все виды налогов и затраты на отвод земельного участка;
• предпринимательского дохода (прибыли застройщика).

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует  получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

В зависимости от цели оценки и  необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

• метод сравнительной единицы;
• метода укрупненных обобщенных показателей стоимости;
• метод укрупненных элементных показателей стоимости (метод разбивки на компоненты);
• метод единичных расценок.

Метод сравнительной единицы относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность порядка 15-20%.

Метод основан на сравнении стоимости  единицы потребительских свойств (1 место стоянки в гараже, 1 кв.м (1 куб.м) площади и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Стоимость типового строительства  в данном методе определяется из выражения:

,

где СС – стоимость  строительства;

С_1n – стоимость единицы потребительских свойств;

К – количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости  типового объекта на условия рынка  и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. В качестве типового сооружения лучше всего использовать подобное, недавно построенное сооружение, для которого известна договорная цена строительства.

В большинстве случаев применения данного метода для определения  стоимости единицы потребительских  свойств используются показатели единичных  стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости.

К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений), содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов.

Таблица 6

Укрупненные показатели восстановительной  стоимости отдельных видов имущества  предприятия

Вид имущества	Укрупненный показатель восстановительной стоимости	Примерная оценочная стоимость  единицы укрупненного показателя, тыс.руб.
Здание промышленное производственное	1 куб.м	15-17
Административное здание	1 куб.м 1 кв.м	12-15 5-10
Магазин	1 кв.м торгового зала 1 кв.м  подсобных помещений	8-10 5-7
Здание социально-бытового назначения	1 кв.м	7-10
Трубопровод	1 км	1500-3000
Автомобильная дорога	1 км	2000-2500
Емкость	1 т	12-15
Стенд испытательный	1 кв.м	15-120