Оценка рыночной стоимости квартиры

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Февраля 2014 в 13:00, курсовая работа

Краткое описание

Согласно пункту III.8.а ФСО № 3 и п. 6.2.1 Стандарта НП «СМАОс» и п. 8.5.1 Стандарта по оценке недвижимости (СТО АРМО 1.01-2008) НП «СРО АРМО» данный раздел должен содержать следующую информацию:
• основание для проведения оценки;
• сведения о Заказчике оценки;
• сведения об оценщике и юридическом лице, выступавшем исполнителем по оказанию услуг по оценке;

Содержание

Введение 7
1.1. Основные факты и выводы 7
1.2. Задание на оценку 10
1.3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщиках 12
1.4. Допущения и ограничивающие условия, использованные при проведении оценки 13
1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности 15
1.6. Используемая терминология 16
1.7. Перечень использованных при проведении оценки данных и источников информации 19
2. Основная часть 20
2.1. Последовательность определения стоимостей 20
2.2. Правовая экспертиза объекта оценки 22
2.3. Описание объекта оценки 24
3. Анализ местоположения объекта оценки 31
3.1. Краткое описание Выборгского района Ленинградской области 31
3.2. Описание локального местоположения объекта оценки 33
4. Характеристика общеэкономической ситуации 35
4.1. Макроэкономическая ситуация в России 35
4.2. Итоги социально-экономического развития Ленинградской области 37
4.3. Обзор рынка жилой недвижимости Ленинградской области 41
4.4. Анализ ликвидности объекта оценки 44
5. Анализ наиболее эффективного использования 46
5.1. Общие положения 46
5.2. Анализ вариантов использования условно свободного участка 46
5.3. Анализ вариантов использования участка с застройкой 46
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки 48
6.1. Затратный подход 48
6.2. Сравнительный подход 48
6.3. Доходный подход 63
6.4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки 64
7. Расчет ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимости объекта оценки 66
8. Сертификат оценки 70
9. Список использованной литературы

Скачать в ZIP архиве (2.61 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Вложенные файлы: 1 файл

Курсовая работа оценка недвижимости.docx

— 2.62 Мб (Скачать файл)




Учебно-Методический центр

по обучению и переподготовке аудиторов

экономического факультета СПбГУ

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая  работа

По дисциплине:

 

Оценка  недвижимости.

Тема: Оценка рыночной стоимости квартиры.

 

 

 

Исполнил:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2011 г.

 

 

 

Аннотация

 

Данная курсовая работа выполнена в виде учебного отчёта «Об оценке рыночной стоимости рыночной стоимости квартиры».

Расчёты проведены с помощью  сравнительного подхода. Затратный и доходный подходы не применялись.

Страниц в отчёте – 69.

Исполнитель –.

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 113/12/2010

рыночной и ликвидационной

(со сроком вынужденной  реализации 180 дней) стоимостей 
квартиры площадью 53,8 кв. м, расположенной по адресу:

Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский,  
ул. Гагарина, д. 5, кв. 22,

определяемых для целей  использования объекта оценки  
в качестве предмета залога

 

 

Дата проведения оценки:     

                                                                      

22.12.2010 г.

 

Дата составления Отчета:

23.01.2011 г.

Заказчик: 

Гражданин РФ

Остроухова Юлия Владимировна

Паспорт серии 41 03 № 003232, выдан  Светогорским отделением милиции Выборгского  района Ленинградской области 19.05.2003 года

Зарегистрирована по адресу: Ленинградская область, г. Светогорск, ул. Льва Толстого,  
д. 4, кв. 28

Исполнитель:

ООО «БОН»

ОГРН 1111111111111

197000, Санкт-Петербург,

Приморский пр., 121, оф. 121

телефон: +7-921-845-23-02

e-mail: bon83@bk.ru


 

 

 

 

 

Гражданину РФ Остроуховой Ю. В.

 

Уважаемая Юлия Владимировна!

 

На  основании договора № 113/12/2010 от 21 декабря  2010 г. между Гражданином РФ Остроуховой Юлией Владимировной (Заказчиком) и ООО «БОН» (Исполнителем) выполнена работа по оценке рыночной и ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимостей квартиры площадью 53,8 кв. м, расположенной по адресу: Ленинградская область, Выборгский район,  
г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22, определенных для целей использования объекта оценки в качестве предмета залога.

Оценка  рыночной и ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимостей выполнена по состоянию на 22.12.2010 г.

Дата  составления Отчета – 23.01.2011 г.

В ходе определения рыночной и ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимостей объекта оценки был применен сравнительный подход к оценке.

Оценка  проведена в соответствии с Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изменениями и дополнениями) и Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению при  осуществлении оценочной деятельности, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года  
№ 254 («Требование к Отчету об оценке» (ФСО № 3)), № 255 («Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)), № 256 («Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)), Стандартами и Правилами оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» «Оценка недвижимости» с изменениями и дополнениями, утвержденными решением Совета Партнерства НП «СМАОс» от 15.08.2008 г. (Протокол № 78 от 15.08.2008 г.), и Стандартом оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» по оценке недвижимости (СТО АРМО 1.01-2008), утвержденным Решением Президиума от 16.01.2008 г., Методическими рекомендациями Ассоциации российских банков «Оценка имущественных активов для целей залога» от 02.04.2009 г.

Данное  сопроводительное письмо является неотъемлемой частью настоящего Отчета, ни одна из частей которого не может трактоваться иначе, чем в связи с полным текстом  Отчета об оценке, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения  и ограничения.

В результате расчетов, проведенных на основе методологии оценки, с учетом допущений, приведенных в настоящем  Отчете, мы пришли к следующим выводам:

 

Рыночная стоимость квартиры площадью 53,8 кв. м, расположенной по адресу: 
Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский,  
ул. Гагарина, д. 5, кв. 22,определенная для целей использования  
объекта оценки в качестве предмета залога,

по состоянию на 22 декабря 2010 года, составляет  
910 000  (Девятьсот десять тысяч) рублей.

 

 

 

Ликвидационная (со сроком вынужденной  реализации 180 дней) стоимость

квартиры площадью 53,8 кв. м, расположенной  по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22,   
определенная для целей использования  
объекта оценки в качестве предмета залога,

по состоянию на 22 декабря 2010 года, составляет 
850 000 (Восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

 

 

Согласно  стандарту оценки, утвержденному  приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), итоговые величины стоимостей объекта оценки, указанные в Отчете об оценке, могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 

В случае необходимости нами могут  быть даны дополнительные разъяснения  и комментарии.

 

 

 

 

Генеральный директор

ООО «БОН»

                                               _______________________

 

 

О Г Л А В Л Е Н И  Е

1. Введение 7

1.1. Основные факты и  выводы 7

1.2. Задание на оценку 10

1.3. Сведения о Заказчике  оценки и об Оценщиках 12

1.4. Допущения и ограничивающие  условия, использованные при проведении  оценки 13

1.5. Применяемые стандарты  оценочной деятельности 15

1.6. Используемая терминология 16

1.7. Перечень использованных  при проведении оценки данных  и источников информации 19

2. Основная часть 20

2.1. Последовательность  определения стоимостей 20

2.2. Правовая экспертиза  объекта оценки 22

2.3. Описание объекта  оценки 24

3. Анализ местоположения  объекта оценки 31

3.1. Краткое описание  Выборгского района Ленинградской  области 31

3.2. Описание локального  местоположения объекта оценки 33

4.  Характеристика общеэкономической  ситуации 35

4.1. Макроэкономическая  ситуация в России 35

4.2. Итоги социально-экономического  развития Ленинградской области   37

4.3. Обзор рынка жилой  недвижимости Ленинградской области 41

4.4. Анализ ликвидности  объекта оценки 44

5. Анализ наиболее эффективного  использования 46

5.1. Общие положения 46

5.2. Анализ вариантов  использования условно свободного  участка 46

5.3. Анализ вариантов  использования участка с застройкой 46

6. Определение рыночной  стоимости объекта оценки 48

6.1. Затратный подход 48

6.2. Сравнительный подход 48

6.3. Доходный подход 63

6.4. Согласование результатов  и заключение о рыночной стоимости  объекта оценки 64

7. Расчет ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимости объекта оценки 66

8. Сертификат оценки 70

9. Список использованной  литературы 71

 

 

1. Введение

1.1. Основные факты и выводы

Согласно пункту III.8.а ФСО № 3, вне зависимости от вида объекта оценки в Отчете об оценке должен содержаться раздел «Основные факты и выводы» в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту III.8.а ФСО № 3 и п. 6.2.1 Стандарта НП «СМАОс» и п. 8.5.1 Стандарта по оценке недвижимости (СТО АРМО 1.01-2008) НП «СРО АРМО» данный раздел должен содержать следующую информацию:

  • основание для проведения оценки;
  • сведения о Заказчике оценки;
  • сведения об оценщике и юридическом лице, выступавшем исполнителем по оказанию услуг по оценке;
  • цель и назначение (предполагаемое использование результатов) оценки;
  • сведения о потенциальных пользователях отчета;
  • наименование, место нахождения, основные характеристики объекта оценки, сведения о собственнике;
  • оцениваемые права;
  • обременения и ограничения использования объекта;
  • определение оцениваемой стоимости;
  • указание на стандарты и правила оценки, в соответствии с которыми подготовлен Отчет об оценке;
  • дата (проведения) оценки;
  • дата осмотра объекта;
  • период проведения оценочных работ;
  • дата составления Отчета;
  • ФИО оценщика (ов), выполнивших оценку, и привлекаемых к работам специалистов;
  • сведения о членстве оценщика (ов) в саморегулируемых организациях и страховании ответственности;
  • признанный оценщиком вариант наилучшего использования объекта;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
  • итоговая величина стоимости объекта оценки;
  • дополнительная информация, которую оценщик считает необходимым довести до сведения пользователей отчета для полного понимания выполненных работ по оценке.

Таблица №  1. Основные факты и выводы

Показатель

Характеристика

Основание для проведения оценки:

Договор № 113/12/2010 от 21 декабря 2010 г.

Сведения о Заказчике оценки:

Гражданин РФ Остроухова Юлия Владимировна

Паспорт серии 41 03 № 003232, выдан  Светогорским отделением милиции Выборгского  района Ленинградской области 

19.05.2003 года

Зарегистрирована по адресу: Ленинградская область, г. Светогорск, ул. Льва Толстого, д. 4, кв. 28

Сведения об оценщиках:

Фатеева Светлана Сергеевна

Оценщик I категории

Свидетельство о повышении  квалификации 001/2003.

Свидетельство о повышении  квалификации № 01-001.

Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка  стоимости предприятия (бизнеса)»  НОУ при Институте профессиональной оценки г. Москва.

ПП № 000001

Дата выдачи 01.07.2001 г.

Является членом Некоммерческого  партнерства «Саморегулируемая  межрегиональная ассоциация специалистов-Оценщиков («СМАОс»). Включена в реестр Оценщиков 29.12.2007 г. за регистрационным  
№ 0001.

Место нахождения: 125315, Москва, Ленинградский пр., д. 72, корп. 4, под. 2, офис 2404.

Страховой полис № Х страхования ответственности Оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, выданный Фатеевой С.С. открытым акционерным обществом «Ресо» 07.07.2010 г., сроком действия до 06.07.2011 г.

 

ХХХ

Оценщик II категории

Является членом Некоммерческого  партнерства «Саморегулируемая  организация ассоциации российских магистров оценки» (НП «СРО АРМО»). Включена в реестр оценщиков 01.11.2008 г. за регистрационным № 1000.

Адрес местонахождения: 115280, г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, БЦ «Омега Плаза» (фактический адрес). 129301, г. Москва,  
ул. Космонавтов, д. 18, корп. 2 (юридический адрес).

Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» НОУ при Институте профессиональной оценки г. Москва.

ПП № 000100

Дата выдачи: 01.07.2008 г.

Страховой полис № Х2 страхования ответственности Оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, выданный ХХХ открытым акционерным обществом «Ресо» 07.07.2010 г., сроком действия до 06.07.2011 г.

Сведения о юридическом лице, выступавшем  исполнителем по оказанию услуг по оценке:

Общество с ограниченной ответственностью «БОН»

ОГРН 1111111111111 от 30.10.2008 г.

Юридический адрес: 197000, Санкт-Петербург, Приморский пр., 121, оф. 121.

ООО «БОН» является членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» (НП «СРО АРМО»).

Включено в реестр 11.11.2008 г. за регистрационным № 400.

Адрес местонахождения: 115280, г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, БЦ «Омега Плаза» (фактический адрес). 129301, г. Москва,  
ул. Космонавтов, д. 18, корп. 2 (юридический адрес).

Страховой полис № Х3, выданный ООО «БОН» открытым акционерным обществом «Ресо» 07.07.2010 г.,

сроком действия до 06.07.2011 г.

Цель оценки:

Определение рыночной и ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимостей объекта оценки

Назначение (предполагаемое использование  результатов) оценки

Для использования объекта оценки в качестве предмета залога

Сведения о потенциальных пользователях  отчета:

ОАО «СуперБанк»

Наименование и местонахождение  объекта оценки:

Квартира площадью 53,8 кв. м, расположенная  по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский,  
ул. Гагарина, д. 5, кв. 22

Основные характеристики объекта  оценки:

Общая площадь – 53,8 кв. м

Жилая площадь – 35,9 кв. м

Площадь кухни – 5,4 кв. м

Этаж расположения – 2/4

Дом – кирпичный, 1965 г.п.

Состояние отделки – простая, требуется ремонт

Подробное описание представлено в разделе 2.3. «Описание объекта  оценки»

Сведения о собственнике объекта  оценки:

1. Гражданин РФ Гаврилова Наталия  Алексеевна 

Паспорт серии 41 02 № 445442, выдан 29.04.2002 года Светогорским  отделением милиции Выборгского района Ленинградской области

Зарегистрирован по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 7, кв. 45

2. Гражданин РФ Козлов  Владимир Алексеевич 

Паспорт серии 41 03 № 681779, выдан 28.06.2005 года Светогорским  отделением милиции Выборгского района Ленинградской области

Зарегистрирован по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Красноармейская, д. 2, кв. 98

3. Гражданин РФ Похилько  Галина Алексеевна 

Паспорт серии 41 02 № 604353, выдан 17.06.2002 года Светогорским  отделением милиции Выборгского района Ленинградской области

Зарегистрирован по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Лесная, д. 13, кв. 59

Оцениваемое право:

Право общей долевой собственности

Обременения и ограничения использования  объекта оценки:

Обременений и ограничений не зарегистрировано и не выявлено

Определение оцениваемых стоимостей:

Рыночная стоимость - наиболее вероятная  цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить  сделку по отчуждению имущества.

Стандарты и правила оценки, в соответствии с которыми подготовлен Отчет  об оценке:

Оценка проведена в соответствии с:

Федеральным законом «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изменениями  и дополнениями);

Федеральными стандартами  оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной  деятельности, утвержденными приказами  Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации  от 20 июля 2007 года № 254 («Требование  к Отчету об оценке» (ФСО № 3)), № 255 («Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)), № 256 («Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1));

Стандартами и Правилами  оценочной деятельности некоммерческого  партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков  «СМАО» «Оценка недвижимости» с  изменениями и дополнениями, утвержденными  решением Совета Партнерства НП «СМАОс»  от 15.08.2008 г. (Протокол № 78 от 15.08.2008 г.);

Стандартом некоммерческого  партнерства «Саморегулируемая  организация ассоциации российских магистров оценки» по оценке недвижимости (СТО АРМО 1.01-2008), утвержденным Решением Президиума от 16.01.2008 г.;

Методическими рекомендациями Ассоциации российских банков «Оценка  имущественных активов для целей  залога» от 02.04.2009 г.

Дата (проведения) оценки:

22 декабря 2010 г.

Дата осмотра объекта оценки:

22 декабря 2010 г.

Период проведения оценочных работ:

С 21 декабря 2010 г. по 23 января 2011 г.

Дата составления Отчета об оценке:

23 января 2011 г.

ФИО оценщика (ов), выполнивших оценку:

Фатеева Светлана Сергеевна

ХХХ

Признанный оценщиками вариант наилучшего использования объекта недвижимости:

Использование под жилую функцию  – в качестве жилой квартиры

Результаты оценки, полученные при  применении различных подходов к  оценке

объекта оценки, руб.:

Подход

Стоимость по подходу

Вес подхода при согласовании

Сравнительный подход:

908 790

100%

Затратный подход:

Не применялся

0%

Доходный подход:

Не применялся

0%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.:

910 000  (Девятьсот десять тысяч) рублей

Ликвидационная стоимость объекта  оценки, руб.:

850 000 (Восемьсот пятьдесят тысяч) рублей


 

1.2. Задание на оценку

Согласно пункту III.8.б ФСО № 3, вне зависимости от вида объекта оценки в Отчете об оценке должен содержаться раздел «Задание на оценку» в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии с п. IV.17 ФСО № 1, п. 6.2.2 Стандартов и Правил НП «СМАОс» и п. 8.5.2 Стандарта НП СРО «АРМО»,  данный раздел должен содержать следующую информацию:

  • объект оценки;
  • имущественные права на объект оценки;
  • цель оценки;
  • предполагаемое использование результатов оценки (задача (назначение оценки)) и связанные с этим ограничения;
  • вид стоимости;
  • дата оценки;
  • срок проведения оценки;
  • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Далее приводится Задание на оценку в соответствии с Приложением № 1 к Договору  № 113/12/2010 от 21 декабря 2010 г.

Таблица №  2. Задание на оценку

Показатель

Характеристика

Объект оценки

(вид, описание):

Квартира площадью 53,8 кв. м, расположенная  по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22

Имущественные права:

Право общей долевой собственности 

Правообладатель:

1. Гражданин РФ Гаврилова Наталия  Алексеевна 

Паспорт серии 41 02 № 445442, выдан 29.04.2002 года Светогорским  отделением милиции Выборгского района Ленинградской  области 

Зарегистрирован по адресу: Ленинградская область, Выборгский район,

г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 7, кв. 45

2. Гражданин РФ Козлов  Владимир Алексеевич 

Паспорт серии 41 03 № 681779, выдан 28.06.2005 года Светогорским  отделением милиции Выборгского района Ленинградской области

Зарегистрирован по адресу: Ленинградская область, Выборгский район,

г. Светогорск, ул. Красноармейская, д. 2, кв. 98

3. Гражданин РФ Похилько  Галина Алексеевна 

Паспорт серии 41 02 № 604353, выдан 17.06.2002 года Светогорским  отделением милиции Выборгского района Ленинградской  области 

Зарегистрирован по адресу: Ленинградская область, Выборгский район,

г. Светогорск, ул. Лесная, д. 13, кв. 59

Обременения объекта оценки:

Не зарегистрированы

Цель оценки:

Определение рыночной и ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимостей объекта оценки

Предполагаемое использование результатов  оценки:

Для использования объекта оценки в качестве предмета залога

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки:

Нет

Вид определяемых стоимостей:

1. Рыночная стоимость;

2. Ликвидационная (со сроком  вынужденной реализации 180 дней) стоимость

Дата оценки

(дата определения  стоимостей, дата проведения оценки):

22 декабря 2010 г.

Срок проведения оценки:

С 21 декабря 2010 г. по 23 января 2011 г.

Допущения и ограничения, на которых  должна основываться оценка:

Нет

Требования к Отчету об оценке:

Соответствие Федеральному закону «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ и Федеральным  стандартам оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, обязательным к применению при осуществлении оценочной  деятельности, утвержденным приказами  Минэкономразвития от 20 июля 2007 года №№ 254, 255, 256

Прочие условия:

Величины стоимостей объекта оценки должны быть выражены в рублях

Информация о работе Оценка рыночной стоимости квартиры