Роль коммерческих организаций на условия жизни населения в муниципальном образовании

    

1.3. Структурный анализ и прогноз характеристик потребностей в социальном жилье (на примере г. Хабаровск).

        Структурный анализ характеристик домашних хозяйств, их потребностей в жилищном фонде социального использования (ЖФСИ), его структурных параметров является необходимым инструментом достижения сбалансированности потребностей и предложения.

       Этот анализ преследует следующие цели:

получение исходных данных для определения  структуры жилищного фонда социального  использования (ЖФСИ) и его строительства;

анализ  количества и состава семей, нуждающихся  в социальном жилье;

анализ  квартирного состава, пропорций  и объемов строительства стандартных, экспериментальных и проектируемых  серий домов; построение основных элементов модели ЖФСИ.

Рис. 1. Структурная схема алгоритма  расчета вектора индексов доступности  улучшения жилищных условий населения  

         Исследование вышеуказанных задач проводится на примере данных г.Хабаровска. Правовая база формирования ЖФСИ приведена в Жилищном Кодексе города Хабаровска. Жилищный фонд социального использования определяется по виду его использования. Это жилищный фонд, предоставляемый по договору социального найма бесплатно и бессрочно. Финансирование строительства такого жилья осуществляется за счет консолидированного бюджета города или с дотацией из бюджета РФ.

      Контингентом граждан для предоставления такого жилья являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также граждане, переселяемые в процессе выполнения городских жилищных программ и имеющие право на заключение договора социального найма на предоставляемую площадь.

     ЖФСИ является частью муниципального жилищного фонда, принадлежащего на праве собственности городу Хабаровск. Кроме ЖФСИ в состав муниципального жилищного фонда входит жилье: коммерческого использования – совокупность жилых домов, жилых помещений, передаваемых во владение и (или) пользование на основании срочного возмездного договора найма, аренды или иного договора;

      Специализированного использования – совокупность всех жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: иногородним гражданам на период работы или учебы, несовершеннолетним детям, сиротам или лишенным попечения родителей, лицам пожилого возраста, а также в случаях неотложного заселения (в маневренный фонд) в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий, капремонта, реконструкции и в иных случаях.

       Всего по состоянию на 1.01.2001 г. городским Бюро технической инвентаризации (БТИ) учтено около 40 тысяч жилых строений общей площадью жилой части около 190 млн. кв. м.  Это 3.5 млн.  квартир, из них 1.4 млн. (41%) – неприватизированные муниципальные квартиры, подавляющее большинство которых должно быть отнесено к ЖФСИ. По данным инвентаризации жилья около 110 тыс. квартир (3.5%) – коммунальные. В них проживает 500 тыс. человек. 83% коммунальных квартир – муниципальные и могут быть отнесены к ЖФСИ.

       Объем ежегодной программы строительства в Хабаровске объектов ЖФСИ составляет около 500 тыс. кв. м общей площади с учетом площади летних помещений – балконов и лоджий.

        Структура жилищного строительства в Хабаровске достаточно сложна из-за многочисленных источников финансирования и направлений реализации жилья. В разрезе источников финансирования сложившаяся в настоящее время структура жилищного строительства приведена в табл. 1.

          В разрезе источников финансирования она дает описание структуры ЖФСИ и место этого фонда в структуре строительства муниципального жилья. Источниками финансирования являются: городской (ГБ) и федеральный (ФБ) бюджеты, средства ЖСК, внебюджетный жилищно-инвестиционный фонд (ВЖИФ), а также другие источники – средства граждан и инвесторов. При этом под муниципальным жильем понимается фонд, строящийся по городскому заказу. 
 
 
 
 
 
 

Таблица 1

СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

  В  Хабаровске

 

         Наибольшее количество москвичей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, отмечено в период 1990-1992 гг. В этот период, как видно из рис.2, число очередников увеличивалось до величины 220 тыс. семей.

        Начиная с 1992 г. в обеспечении хабаровчан наметилась положительная тенденция к постепенному снижению числа очередников. С 1992 г. до начала 1998 г. количество очередников уменьшилось на  50 тыс. семей, т.е. снижалось примерно на 7.1 тыс. (3%) ежегодно. Основной причиной этого явилась приватизация жилья и формирование рынка жилья. При дефиците нового эксклюзивного жилья, особенно в центре города, коммерческим успехом для расселения стали пользоваться коммунальные квартиры, в которых проживало большинство очередников категории «коренные москвичи» (сейчас этот эффект практически сведен к нулю из-за роста предложения элитного жилья).

      Важным фактором, влияющим на динамику изменения количества нуждающихся в улучшении жилищных условий, явилось вступление в силу с 01.02.98 г. постановления «Об утверждении Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Хабаровск».

      Изменение норм постановки граждан на учет (с 5 кв.м жилой площади до 10 кв.м общей площади для отдельных квартир и 15 кв.м общей площади для квартир коммунального заселения) не привело к резкому увеличению количества граждан, принятых на учет по улучшению жилищных условий. Фактический рост количества нуждающихся за истекший год составил 5.3 тыс. семей или около 3% от общего количества очередников префектур. Перед введением в действие новых Правил учета прогнозировался рост более чем на 30%. Меньший (по сравнению с потенциальным) прирост количества граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий,  вызван следующими факторами:

    недостаточной информированностью населения о введении в действие новых норм постановки на учет;

     неверием большой части населения в реальность улучшения жилищных условий в обозримом будущем.

Рис.2. Количество семей очередников по месту жительства  

       Интересно отметить, что значительный рост постановок на учет нуждающихся в улучшении условий, составляющий ежемесячно около 170%, был отмечен с марта по май 1998 г., т.е. практически сразу после введения в действие новых правил учета. Однако уже в мае наблюдается резкое замедление темпов роста, а летом – устойчивое снижение месячных постановок (табл. 2), что вполне объяснимо сезонными настроениями и заботами граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и, очевидно, не только их. 

Таблица 2

УЧЕТ  НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ тыс. семей

 
 

    Резкий рост числа постановок наблюдался в конце 1998 г. Всего за этот год на учет поставлено 36.8 тыс. семей.

    Противоположный процесс – снятие очередников с учета – проходил в 1998 г. не менее динамично. Всего за 1998 г. снято с учета  36.8 – 5.3 = 31.5 тыс. семей, в том числе 17.6 тыс. семей было снято в процессе интенсивно проведенной перерегистрации очередников. Таким образом, по другим основаниям, в основном по причине улучшения жилищных условий за счет города, было снято с учета примерно

31.5 –  17.6 = 13.9 тыс. семей. 

       По отдельным категориям очередников картина различна. Так, если с марта 1998 г. наблюдается устойчивый рост количества очередников по категории «общие основания» и «демобилизованные офицеры», то по категории «коренные москвичи» с февраля зафиксировано плавное снижение, замедлившееся в августе и сентябре. В то же время по категориям учета, объединяющим тяжелобольных граждан, устойчивой картины не наблюдалось.

Домостроения может быть предусмотрена возможность гибкой перепланировки внутренних помещений во время капитального ремонта, не прибегая к реконструкции здания. Кроме того: 1) монолитным домам легче придать индивидуальный архитектурный облик и обеспечить требуемый набор и площадь квартир, 2) значительно сокращаются сроки строительства жилых домов, 3) существенно улучшаются теплозащитные характеристики жилья (теплопотери сокращаются в 2.5 раза).

        Недостатком монолитного домостроения является в настоящее время его большая стоимость (примерно на 25-30%) в расчете на 1 кв. метр по сравнению с крупнопанельным строительством. По мере увеличения доли монолитного домостроения и его освоения строительной индустрией, повышения культуры строительства можно надеяться, что указанный недостаток будет устранен, так как в развитых странах, наоборот, стоимость монолитного дома ниже, чем панельного. Так, за счет применения отечественных облицовочных и других строительных материалов уже сейчас стоимость строительства начала снижаться на 10%.  
 
 
 
 

Таблица 3

Динамика  строительства жилых домов в Г. Хабаровск  по видам конструкций

в 1999-2005 гг.

%