Управление муниципальной собственностью

потребительскую стоимость, удовлетворяющую потребности в  жилище, отдыхе, развлечениях;

фактор производства в  форме основных производственных фондов;

источник дохода.

Среди объектов городской  недвижимости можно выделить следующие  основные группы:

1) муниципальный жилищный  фонд и объекты городской инфраструктуры;

2) муниципальные социально  значимые объекты недвижимости (в  соответствии с производимыми  товарами и оказываемыми услугами, использованием и привлечением  работников) – детские дошкольные  учреждения, школы, библиотеки и т. п. В соответствии с целями управления эту группу объектов можно разделить на следующие подгруппы:

социально значимая недвижимость, полностью использующаяся по целевому назначению;

социально значимая недвижимость, которая частично используется или  может быть использована в коммерческих целях;

3) муниципальная недвижимость, использующаяся в коммерческих  целях. В соответствии с целями  управления эту группу объектов  можно разделить на следующие  подгруппы: 

отдельные объекты недвижимости (земельные участки, строения, здания), использование которых не связано  с выполнением социально значимых функций и которые могут быть переданы другому собственнику управляющему или арендатору путем продажи, сдачи  в аренду или внесения взноса в  уставный капитал; передачи в Доверительное  Управление.

встроенные или пристроенные к социально значимым объектам недвижимости помещения, использование которых  не связано с выполнением социально  значимых функций. В силу конструктивных особенностей объекта эти помещения  могут быть выделены из его состава  без ущерба для удовлетворения потребностей основного контингента и переданы иному собственнику управляющему или  арендатору;

отдельные помещения в  составе социально значимых объектов городской недвижимости, которые  образуются в результате превышения нормативов по удовлетворению потребностей основного контингента и могут  быть переданы в аренду или пользование.

Основной целью управления социально значимой городской недвижимостью  является снижение затрат на ее содержание путем оптимизации расходов при  обеспечении нормального функционирования.

Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:

обеспечение ее целевого использования  в соответствии с планом развития и зонированием территории города;

повышение доходной части  бюджета путем обеспечения максимально  возможной доходности недвижимости;

обеспечение сохранности  объектов недвижимости путем организации  их правильной эксплуатации и содержания;

увеличение стоимости  недвижимости и ее отдельных элементов;

создание благоприятных  условий для активизации деловой  активности.

Выделим из городского имущественного комплекса объекты недвижимости, предназначенные для извлечения дохода, а также объекты, которые  могут быть вовлечены в коммерческий оборот путем изменения их назначения и потребительских свойств.

Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия связи, общественного  транспорта, помещения бытового обслуживания, общественного питания, школы, учебно-научные  организации и иные.

Нежилые помещения являются важной составляющей городского имущественного комплекса. На сегодняшний день сдача  нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным  из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку органами муниципальной власти не разрабатываются  программы эффективности коммерческого  использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует  пообъектное управление.

Сдачей нежилых помещений  в аренду занимаются органы городского управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает  степень рисков в арендных операциях  и может привести к существенному  снижению величины дохода, получаемого  от объектов недвижимости. Выходом  из создавшегося положения может  стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет  не только получение максимальной прибыли  от сдачи в аренду принадлежащих  городу нежилых помещений, но и минимизация  арендных рисков путем разработки эффективных методов управления.

Управляющие органы города, как собственника, совершают сделки купли-продажи. Основными операциями такого рода являются:

продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской  собственности;

продажа арендованного имущества  арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа;

продажа незавершенных объектов.

К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что  приводит к занижению поступлений  в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали  профессиональные управляющие, поскольку  их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность  управления муниципальной недвижимостью.

Важным является вопрос о  соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого  имущества. Продажа нежилых помещений  может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить  значительную часть производственных площадей и нежилых помещений  в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления  в бюджет, т. к. является важнейшим  рычагом регулирования экономики.

Управление имущественными комплексами, находящимися в собственности  города, принципиально отличается от управления однородными объектами  собственности. Имеется в виду не непосредственное управление комплексами, а управление соответствующими видами коммерческой деятельности, для осуществления  которой используются имущественные комплексы, предоставленные городом как собственником. Как правило, имущественные комплексы, включающие земельные участки, нежилые помещения, инженерные сети, передаются городской администрацией унитарным и казенным предприятиям, учреждениям на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

На основании изложенного  становится очевидным, что для повышения  доходности использования недвижимости целесообразно выводить имущественные  комплексы из сферы хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования, сдачи в аренду, продажи, с целью их передачи профессиональным управляющим.

Результаты анализа динамики развития объектов недвижимости в муниципалитетах  показывают, что существуют программы  строительства жилья и объектов социально-культурного назначения с отлаженным механизмом их финансирования, бурно развивается строительство  объектов, используемых в предпринимательской  деятельности – торговые сети, объекты  представления платных услуг (автосервисы, мойки, объекты телекоммуникаций), благоустраиваются  городские территории, развивается  стационарная реклама, применяется  художественное оформление и подсветка  зданий, улиц, мест отдыха, развлекательных  центров. Однако содержание объектов недвижимости оставляет желать лучшего.

Методы оперативного управления должны выбираться для каждого конкретного  объекта (группы объектов) тем управляющим, которому собственник поручает достижение определенных целей, характерных для  этого объекта (группы объектов).

Необходимость изменения  способов и методов управления недвижимостью  обусловлена и другими причинами. Муниципалитет, являясь собственником, в лице своих органов сочетает две функции: собственника недвижимого  имущества и управляющего субъекта. Причем методы, посредством которых  осуществляется управление, преимущественно  административные (установление ставок земельного налога, арендной платы, коэффициентов пересчета в зависимости от видов деятельности арендаторов). Используя такие методы, невозможно учитывать особенности каждого объекта недвижимости, что в свою очередь приводит к снижению поступлений средств в городской бюджет. С целью учета особенностей каждого объекта, необходимо привлекать профессиональных управляющих, имеющих опыт работы с потенциальными заказчиками и инвесторами, владеющих методиками и технологиями управления недвижимостью.

Законным основанием для  передачи недвижимого имущества  управляющей компании является договор  доверительного управления имуществом. Необходимо отметить основные черты  и особенности такого договора.

Доверительное управление –  это институт российского права, появившийся на современном этапе  развития рыночных отношений. Появление  такой правовой формы обусловлено  стремлением повысить эффективность  управления хозяйственной деятельностью  и имуществом.

Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя – административный. В новых условиях хозяйствования этот метод оказался неэффективным из-за отсутствия экономической  заинтересованности ответственного лица, создающей условия для злоупотреблений. Это послужило причиной создания системы привлечения хозяйственного руководителя не на административной, а на гражданско-правовой, коммерческой основе, при которой руководитель оказался бы материально заинтересованным в результатах своей деятельности, ее эффективности, нес бы ответственность  за нерезультативность своей деятельности.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное  управление на определенный срок, а  другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передавая имущество в  доверительное управление, собственник  не передает управляющему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет доверительного управляющего правом осуществлять эти правомочия от своего имени. Вместе с тем до тех пор, пока действует  договор доверительного управления имуществом, собственник не может  осуществлять принадлежащие ему  правомочия по владению, пользованию  или распоряжению имуществом, переданным ему в доверительное управление.

Для достижения положительного экономического результата социально-ориентированной  управляющей организации необходимо иметь надежное обеспечение для  доступа к недорогим и долгосрочным инвестиционным ресурсам, каковым может  являться собственное недвижимое имущество. В этом случае реализованные инвестиции дополнительно повышают кредитоспособность организации.

Формирование и введение новых механизмов управления недвижимостью  осложняется несовершенством организационного и правового законодательства. Отсутствие в России права на частную собственность  течение семи десятилетий, тотальный  характер государственной собственности  на землю, сложившиеся традиции централизованного  управления через множество специализированных отраслевых структур привели к тому что, значительное количество объектов недвижимости приобрело своеобразный статус объектов со многими сособственниками.

Для большинства объектов недвижимости и имущественных комплексов точные границы земельных участков и состав имущества остаются незафиксированными и документально не оформленными. При этом российским законодательством  установлены различные права  собственности и методы управления земельными участками и зданиями, сооружениями, расположенными на этих участках. К тому же отсутствует практический опыт управления недвижимостью с привлечением профессиональных управляющих и не получила необходимого развития соответствующая нормативная база. Механизм доверительного управления находится в начальной стадии становления, конструктивные прецеденты единичны и претерпевает значительные трудности в процессе своего развития. Это объясняется отсутствием закона «О доверительном управлении» и разработанных в его развитие нормативных документов.

В результате проводимых реформ на отечественном рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. С одной стороны, муниципальные  собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими  собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном  рынке нежилых помещений. С другой стороны, муниципальные властные структуры  принимают основные нормативные  акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме  того, до сих пор не сложился рынок  компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление муниципальной  недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих  компаний, которые в основном концентрируют  свое внимание на управлении эксплуатацией.

Для комплексной реализации городской программы развития, связанной  с повышением эффективности управления городской недвижимостью, необходимо обеспечить подготовку квалифицированных  профессиональных управляющих. Проведение следующего комплекса мероприятий  позволит городской администрации:

создать единый стандарт качества подготовки профессиональных управляющих городской собственностью;

унифицировать требования, предъявляемые к управляющим  городской собственностью;

формализовать процедуру  проведения конкурсов на управление городскими объектами недвижимости и долями участия города в инвестиционных проектах, тем самым существенно  снизив связанные с этим издержки;

уменьшить риски возникновения  убытков в городском бюджете  от неквалифицированного управления городской  недвижимостью и долями участия  города в инвестиционных проекта, а  также существенно повысить реальные доходы в городской бюджет, активизировать инвестиционный процесс в городе, обеспечив в конечном итоге, условия  для наиболее полного удовлетворения социально-экономических потребностей населения.