Недостатки,
требующие добавления элементов, - элементы
здания и оборудования, которых нет в существующем
окружении и без которых оно не может соответствовать
современным эксплуатационным стандартам.
Функциональный
износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый функциональный износ рассчитывается
чаще всего стоимостным методом.
Сверхулучшения
- позиции и элементы сооружения, наличие
которых в настоящее время неадекватно
современным требованиям рыночных стандартов.
Устранимый функциональный износ в данном
случае измеряется как стоимость воспроизводства
позиций сверхулучшений минус физический
износ, плюс стоимость демонтажа и минус
ликвидационная стоимость демонтированных
элементов.
Примером
сверхулучшений может служить ситуация,
когда собственник дома, приспосабливая
его под себя, вносил какие-либо изменения
для собственного удобства (инвестиционная
стоимость), неадекватные с точки зрения
типичного пользователя. К ним можно отнести
перепланировку полезной площади помещений
под конкретное использование, обусловленное
увлечениями владельца или родом его занятий.
Устранимый функциональный износ в подобной
ситуации определяется текущей стоимостью
затрат на приведение измененных элементов
к их первоначальному состоянию.
Кроме того,
понятие сверхулучшений тесно связано
с сегментом рынка недвижимости, где одни
и те же улучшения могут быть признаны
как соответствующими конкретному сегменту,
так и избыточными с точки зрения типичного
пользователя.
2.2.1 Расчет функционального
износа
Проводится
по методикам аналогичным расчетам физического
износа. Спецификой в данном случае является
то, что оценщик определяя износ по какому-либо
элементу недвижимости должен четко разделить
и отделить функциональный износ от физического
и величина функционального износа будет
равна стоимости затрат до введения элемента
недвижимости до современных требований
и стандартов. стоимость функционального
износа может быть определена в виде потерь
в арендной плате , либо избыточными характеристиками.
Далее оценщик
либо самостоятельно, либо с привлечением
сторонних специалистов определяет
стоимость устранения этих недостатков
и полученную стоимость сопоставляет
с ожидаемыми доходами.
Другим методом
определения функционального износа является
прямой расчет его устранения.
2.3 Внешний (экономический) износ объекта
недвижимости
Внешний
износ – это обесценение объекта, обусловленное
негативным влияние к нему внешней среды,
а именно: рыночной ситуации, наложенных
сервитутов (ограничений), изменение окружающей
инфраструктуры, законодательное решение.
Внешний износ в большинстве случаев является
неустранимым и по своей значимости внешний
износ может оказаться решающим в отношении
физического и функционального износа.
Даже при незначительности физического
и функционального износа наличие внешнего
износа, а точнее его неустранимость может
привести к тому, что устранение физического
и функционального износа может стать
бессмысленно.
Причинами
внешнего износа могут быть, например,
общий упадок района, в котором находится
объект, действия правительства или местной
администрации в области налогообложения,
страхования и прочие изменения на рынке
занятости, отдыха, образования и так далее.
Существенными факторами, влияющими на
величину внешнего износа, являются непосредственная
близость к "малопривлекательным"
природным или искусственным объектам:
болотам, очистным сооружениям, аэропортам,
скоростным магистралям, заводам, железнодорожным
станциям, автостоянкам, бензоколонкам,
ресторанам, танцевальным площадкам.
Данный вид
износа присущ только недвижимости в силу
ее фиксированного местоположения. Если
физический и в определенной степени функциональный
износ можно устранить путем реконструкции
или модернизации объекта, то износ внешний,
как правило, неустраним.
2.3.1 Методы определения
внешнего износа
Для оценки внешнего
износа могут применяться следующие 3
метода:
1) Метод расчета потерь в арендной плате
2) Метод сравнения продаж
3) Метод сравнения срока экономической
жизни
Выбор какого
либо из методов определяется оценщиком
в зависимости от конкретной ситуации.
Метод потерь
в арендной плате заключается в том, что
недвижимость существенно подверженная
воздействию внешнего износа приносит
доходы в виде арендной платы в размере
меньшем, чем аналогичные здания не подверженные
этому износу.
Метод сравнения
продаж основан на анализе, имеющейся
информации о недавно проданном аналогичном
объекте. Непременным условием этого метода
является то, что недавно проданные объекты
отличаются друг от друга только выявленным
износом. В ряде случаев метод сравнительного
анализа продаж позволяет определить
общий накопленный износ, как правило,
типового объекта оценки. Усредненная
разница между скорректированными восстановительной
стоимостью и рыночной ценой каждого из
аналогов (без учета стоимости земельного
участка) и будет являться стоимостным
выражением накопленного износа. В отечественной
практике рассмотренные методы расчета
внешнего износа, основанные на элементах
сравнительного анализа продаж, во многих
случаях неприменимы по причине большой
трудоемкости, а также отсутствия необходимой
и достоверной информационной базы.
Метод срока
экономической жизни позволяет рассчитать
величину внешнего износа исходя из резкого
сокращения оставшейся экономической
жизни здания в связи с его ликвидацией.
Причины
сноса:
- необходимость перепланировки;
- расширение транспортных магистралей.
Следует
учитывать техническое состояние сносимых
зданий, что во многих случаях позволяло
бы их эксплуатировать в течение довольно
длительного периода времени.
Износ недвижимости
- это снижение стоимости и ухудшение характеристик
по различным причинам. Износ зданий, сооружений
(недвижимости) показывает на сколько
от первоначальных параметров изменилось
их состояние, как в стоимостном выражении,
так и в относительном. Сущность износа
заключается в том, что при проведении
каких-либо операций на рынке недвижимости,
так и в собственных целях износ будет
своего рода подсказкой при принятии управленческого
решения. Также износ объекта недвижимости
и текущее состояние объекта будет служить
индикатором материального благосостояния
собственника предприятия, владельца
офиса или хозяина загородного дома или
квартиры. Износ, будь то физический, функциональный
или внешний, при наличии его, всегда будет
уменьшать текущую стоимость недвижимости
и увеличивать стоимость владения данным
объектом недвижимости. Поэтому важно
отслеживать текущее состояние объекта
недвижимости, знать показатель износа
и держать его на приемлемом уровне.
Таким образом,
износ недвижимости, как бы мы этого не
хотели, будет присутствовать в жизни
одновременно с момента введения в эксплуатацию
объекта недвижимости. Нужно понимать
значимость каждого из видов износа, а
также стараться своевременно его устранять,
хотя бы частично.
Практическая часть
1. Анализ местоположения.
Описание объекта недвижимости
Культурное
учреждение кинотеатр «Баргузин», находящийся
по адресу г.Иркутск, ул.Байкальская, 107
Объект находится в кадастровом квартале
№ 38:36:000021. Ул. Байкальская расположена
в Октябрьском районе, одна из главных
и самая протяжённая и самая широкая улица
города. Расположена между улицами Партизанской
и Лебедева Кумача, начинается от пересечения
с улицей Тимирязева, оканчиваясь, переходит
в Байкальский тракт.
2. Характеристика
объекта недвижимости
2.1 Природно-климатические
особенности района
Иркутск расположен в Восточной Сибири на
берегах реки Ангары в непосредственной
близости от водохранилища, образованного
плотиной Иркутской ГЭС высотой до 56 метров.
Ближайший крупный город — Улан-Удэ, находится
на расстоянии 439 км; ближайший город-миллионер —
Красноярск, удалён на расстояние 1060 км
(по автодороге). Площадь города — 27
998 га. Городская застройка занимает 11
950 га, леса — 6350 га, водные пространства —
2870 га, луга и поймы — 4260 га. Рельеф города
пересечённый. Высота земли над уровнем
моря составляет от 420 до 550 метров. Ландшафт
города и его окрестностей представляет
собой всхолмлённую равнину, сформированную
юрскими и четвертичными отложениями;
и относится к лесостепной зоне Иркутско-Черемховской
равнины у северного подножия Саян. Основная
часть Иркутска стоит на высокой пойме
и террасах Ангары, Иркута, Ушаковки и
других рек; окраины располагаются на
склонах.
Климат г.Иркутска и его окрестностей
резко-континентальный. В зимнее время
года над территорией устанавливается
азиатский антициклон (высокое атмосферное
давление), в котором преобладает морозная,
сухая солнечная погода со слабыми ветрами
(1м/с), интенсивное развитие получают процессы
выхолаживание. В тёплый период усиливается
циклоническая деятельность, возрастает
облачность и выпадает 65-85% годовой суммы
осадков.
На основании СНиП 23-01-99 Таблица 3 можно
отметить, что средняя температура в самом
холодном месяце (январе) в Иркутске составляет
-20,6°С, а в самом теплом месяце (июле) +17,6°С.
Средняя температура за год составляет
-0,9°С. Иркутск расположен на краю относительно
безопасной Сибирской платформы вблизи
сейсмически активного тектонического
разлома — Байкальской рифтовой зоны, и
отнесён к району возможных землетрясений интенсивностью до
8 баллов.
Толчки интенсивностью 9 баллов в Иркутске
маловероятны, так как эпицентры большинства
разрушительных землетрясений находятся
на удалении от города — в котловине Байкала
и Восточных Саянах. Под городом в северо-западном
направлении проходит Ангарский тектонический
разлом, не являющийся источником крупных
землетрясений современности. Плотина ГЭС способна
выдержать землетрясение 8 баллов. Человеческие
жертвы землетрясений в Иркутске истории
не известны.
2.2 Характеристика окружающего
типа землепользования
По зональному
делению территории города осуществляется
на основание СНиПа 2.07.01-89 «Градостроительство,
планировка городских и сельских населений»,
в котором указаны зоны нахождения данного
объекта. По моим исходным данным мой объект
находится в жилой части (комплекс расположен
в микрорайоне, не расчлененный магистральными
улицами и дорогами, в пределах которого
размещаются учреждения и предприятия
повседневного пользования с радиусом
обслуживания не более 500 м, границами
являются магистральные или жилые улицы,
проезды, пешеходные пути, естественные
рубежи).
2.3 Транспортная доступность
Измеряется затратами времени, необходимых
на проезд от объекта недвижимости до
центра.
В радиусе 500 метров находится 3 остановки
общественного транспорта: Диагностический
центр, Волжская, 6-ая Советская.
№ Маршрута |
Начальная
остановка |
Конечная
остановка |
Автобусы |
2к |
Болотная |
Центральный рынок |
3к |
Радужный м-он |
Центральный рынок |
7 |
Первомайский м-он |
Центральный рынок |
10т |
Ново-Иркутская ТЭЦ |
Сквер и. Кирова |
18 |
Маршала Конева |
Областная больница |
11 |
Чайковского |
Бульвар Постышева |
16 |
Ж/д вокзал |
Солнечный м-он |
16с |
Проспект Жукова |
Центральный рынок |
24(кольцевой) |
Башня |
Театр кукол |
34 |
Садоводство Ангара |
Центральный рынок |
56 |
Радищева |
Школа №22 |
77(кольцевой) |
Пос. Энергетиков |
Театр кукол |
80(кольцевой) |
Пискунова |
Пискунова |
88 |
Релейный завод |
Центральный рынок |
90(кольцевой) |
Аэропорт |
Аэропорт |
406 |
Луговое |
Аэропорт |
480 |
Аэропорт |
Луговое |
Маршрутное
такси |
2 |
Областная больница |
Центральный рынок |
2с |
Областная больница |
Город Мастеров |
10 |
Инфекционная больница |
Центральный рынок |
16к |
Сквер им. Кирова |
Школа №22 |
45 |
Первомайский м-он |
Аэропорт |
|
69к(кольцевой) |
Красноказачья |
30-й дивизии |
84 |
Университетский м-он |
Предместье Марата |
87 |
Топкинский м-он
|
Школа №22 |
99(кольцевой) |
Аэропорт |
Аэропорт |
116 |
Пос.Молодежный
|
Ж/д вокзал |
150 |
Школьная |
Центральный рынок |
524 |
Автовокзал |
Листвянка |
Троллейбусы |
3 |
Лодочная |
Предместье Марата |
5 |
Лодочная |
Сквер им. Кирова |
7 |
Первомайский м-он |
Сквер им. Кирова |
8 |
Гаражи
(Юбилейный м-он) |
Сквер им. Кирова |
Трамваи |
1(кольцевой) |
Волжская
|
Студгородок |
3(кольцевой) |
Центральный рынок |
Рынок Новый |
5 |
Волжская |
Солнечный м-он |
6 |
Центральный рынок |
Солнечный м-он |
2.4 Социальная инфраструктура
Рассмотрим ближайшую инфраструктуру
в радиусе 500 м:
- Детские сады, дошкольные учреждения:
- Детский сад №129, комбинированного
вида. ул.Байкальская , 96;
- «Семь звёзд», детский сад. ул.Александра
Невского , 60;
- «Смайлики», детский центр. ул.Байкальская
, 107а/5;
- «Диво дивное», детский центр.
ул.Александра Невского , 99/2;
- Образовательные учреждения:
- Колледж бизнеса и права, БГУЭП.
ул.Байкальская,126;
-Сибирский университет потребительской
кооперации, Иркутский филиал. ул.Волжская,14а;
-Техникум экономики и права Иркутского
Облпотрбсоюза. ул.4Волжская, 14/1;
- Медицинские учреждения, аптеки:
-Иркутский областной клинический
консультативно-диагностический центр.ул.Байкальская,109;
-Диагностический кабинет, ООО Алтаева.
ул.Партизанская,112/2;
-«Альтера», медицинский центр. ул.Пискунова,50;
-«Лапекон ООО», медицинский диагностический
центр. ул.Волжская,14а;
-«Будьте здоровы», медицинский
центр. ул.Пискунова,54Б;
-МУП Центральная районная аптека
№80, сеть аптек. ул.Седова,97;
-«Здоровье», сеть аптек. ул.Комунистическая,65а;
-«Живея», аптечная сеть. ул.Байкальская,118;
-«Авиценна», сеть аптек. ул.Волжская,1;
-«Фармэконом», аптечная сеть. ул.Волжская,3а;
-ООО «Торгово-промышленная компания
РУСИЧИ», сеть аптек. ул.Партизанская,145;
-ООО «Эллада», аптека. ул.Лыткина,29;
-«Радикс», стоматологический центр,
ул.Байкальская,108;
-«Денто-Гранд», стоматологический центр,
ул.Пискунова,54;
-Иркутская городская клиническая
больница №1. ул.Байкальская,118;
-«ООО Элит», медицинский центр,
ул.Байкальская,120;
-Центр женского и мужского
здоровья. ул.Байкальская,108д;
- Спортивные учреждения:
- «Zарядка», фитнес-студия. ул.Байкальская,105а;
- «Кураж», фитнес-студия. ул.Пискунова,54;
- «Фишка», фитнес-студия. ул.Александр-Невского,60;
5. Объекты торговой и бизнес центры:
-«Orange», торговый центр. ул.Волжская, 15;
- Объекты общепита: