Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

О

Обзор коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты офисной, торговой, производственно-складской и гостиничной недвижимости. При этом торговая недвижимость включает площади, используемые под размещение различных услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т. д.

В соответствии с предварительным  позиционированием объекта оценки, в настоящем Отчете приводится обзор  коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по следующим секторам:

• промышленная и складская недвижимость;
• офисная недвижимость;
• земельные участки.

Общая ситуация. В сегменте коммерческой недвижимости происходит поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, ставки аренды подрастают параллельно с инфляцией. В этом сходятся аналитики всех компаний.Эксперты различных компаний оценивают суммарное предложение качественных офисных площадей примерно в 2 млн. кв. м. Самые скупые оценки – в компании Knigh Frank St-Petersburg (1,65 млн.), щедрее других в этом отношении специалисты управляющей компании Maris / CBRE (2,2 млн.).Все эксперты сходятся также в том, что за минувший год сократилось количество свободных площадей в офисном сегменте (текущий уровень вакансий в компаниях оценивают в 11-13%). При этом эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отмечают, что рынок офисной недвижимости Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», а показатели чистого поглощения превысили объем ввода, а также снижение доли вакантных площадей за 2012 год с 19,7 % до 13,5.

Стабильный спрос на офисные  помещения, снижение количества вакантных  площадей привели к росту арендных ставок. По оценкам аналитиков Maris офисы  класса В подорожали на 3-4%. В действующих  офисных центрах класса А арендные ставки существенно не менялись.

Текущий уровень заполняемости  торговых площадей специалисты оценивают  схожим образом – примерно в 96% - что говорит о высокой степени  востребованности это вида недвижимости в городе. Не смотря на скромную долю вакантных площадей, быстрого роста  ставок в этом сегменте тоже не наблюдается. Торговые места за прошедший год  подорожали примерно так же, как  и офисы – на 7-10%.

В 2012 году на рынке складов почти не прибавилось (увеличение на уровне 1% от имеющегося объема). Из-за этого заполняемость этих площадей существенно возросла, девелоперы срочно запускали замороженные проекты. На конец 2012 года значения ставок капитализации в Санкт-Петербурге составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10 %, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-11,5%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.

Табл.3-1  Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости в 2012 г.

Развитие сегментов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит неравномерно. Самыми развитыми являются рынки офисной и торговой недвижимости. От них значительно отстает рынок гостиниц и производственно-складских объектов.

Территориальное распределение  коммерческих площадей. Территориальное распределение коммерческих площадей сильно зависит от их функции. Офисные помещения, как в бизнес-центрах, так и встроенные, а также гостиничные объекты преимущественно располагаются в центральных районах Санкт-Петербурга - Адмиралтейском, Петроградском, Центральном. Это обусловлено близостью к деловым центрам и объектам туристического назначения. Крупные торговые комплексы в основном расположены в спальных районах (Приморском, Выборгском, Московском), что определено наличием там больших земельных участков и близостью к основной массе потребителей. Встроенные торговые помещения располагаются преимущественно в центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном). Качественные производственно-складские комплексы тяготеют к основным транспортным коридорам города – Морскому порту Санкт-Петербурга, основному северному коридору (трасса «Скандинавия»), Московскому шоссе (М-10, направление на Москву), Мурманскому шоссе (М-18) и западному коридору (Таллинское шоссе, М-11).

По данным ГУИОН, сдаваемые в  аренду встроенные помещения производственно-складского назначения преимущественно располагаются  в Выборгском, Невском, Красногвардейском, Фрунзенском и Кировском районах.

Активность рынка. По данным аналитиков Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, на рынке наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте – происходит «смена составов», обусловленная предыдущим кризисом. Со второго полугодия 2012 года наблюдается заметное и достаточно резкое увеличение активности покупателей на рынке за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в приобретении сравнительно крупных объектов коммерческой недвижимости (прежде всего, зданий) различного назначения – торгового, офисного, досугово-развлекательного. Такая тенденция во многом обусловлена тем, что Россия и, в частности, Санкт-Петербург в 2011 году окончательно преодолел кризис и вышел на рынок недвижимости на стабильные показатели роста. С другой стороны, мировую экономику и финансовые рынки продолжает лихорадить в связи с известными событиями в США и Европе. Это порождает у инвесторов определенную неуверенность в завтрашнем дне и достаточно серьезные инфляционные ожидания. В данной ситуации у клиентов появилась мотивация приобретать действующие объекты, которые уже построены и заполнены арендаторами. Такая недвижимость служит инструментом вложения средств и страхования себя от обесценивая денег. Ведь по опыту 2008-2009 годов хорошие качественные объекты, заполненные арендаторами, хоть и показывали некоторое снижение текущих показателей по заполняемости и доходности, но продолжали генерировать денежный поток. Помимо инвесторов, достаточно заметно активизировались конечные покупатели. Это можно связать как со стабилизацией экономики, так и с процессом перевода в Санкт-Петербург офисов ряда крупных компаний, прежде всего, сырьевого сектора. Очень часто в стратегию таких компаний входит не аренда, а владение недвижимостью. Они нацелены на приобретение современных высококлассных зданий в лучших местах города и готовы заплатить за них соответствующую цену. В 2012 году рынок недвижимости пополнился предложениями. Следствием кризисных явлений стало то, что ряд собственников, по тем или иным обстоятельствам, выставляли свои объекты на продажу. Кроме этого, именно в 2012 году стали продаваться залоговые объекты банков. Банковские структуры подошли к той критической черте, когда необходимо было принимать решение относительно таких активов. И часто оно было в пользу продажи, хотя иногда с существенным дисконтом. Необходимо отметить, что в этой залоговой массе качественные объекты с хорошей локацией и уровнем строительства встречаются редко. Сейчас у покупателей, внимательно отслеживающих текущую ситуацию, есть возможность вступать в переговоры с банками и выкупать данные залоговые активы.

В целом, та активность, которая началась летом 2012 года, уже привела к некоторым знаковым для рынка сделкам. Например: приобретение Jensen Group универмага «Пассаж» в качестве залогового актива, продажа кинотеатра «Колизей», ведение переговоров о продаже торгового центра «Галерея» и еще ряд совершившихся либо открытых сделок с известными в городе зданиями. Данная тенденция осенне-зимнего периода будет продолжаться.

В настоящий момент наблюдается  некоторое перераспределение сил  в инвестиционном сегменте и девелопменте. Одни компании усиливают свое влияние, другие – сдают позиции либо уходят с рынка, а также появляются новые  игроки.

Если в будущем не будет какие-то глобальные финансовые потрясения, то по итогам 2012 года будем наблюдать  достаточно уверенный рост рынка  – как арендного, так и рынка  инвест-сделок.

Табл.3-2.Доходность инвестиций в различные сегменты коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Потребительский рынок. В январе–ноябре 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года оборот розничной торговли в городе увеличился на 8,3%, в области – на 2,7%. Оборот общественного питания в городе возрос на 2,4%, в области – на 7,9%. В январе–ноябре т.г. оборот оптовой торговли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в городе снизился на 10%, в области возрос на 1,7%.

Рынок труда. В октябре 2012 года по сравнению с октябрем 2011 года число замещенных рабочих мест в организациях (без субъектов малого предпринимательства) увеличилось в Санкт-Петербурге на 1,0%, в Ленинградской области – на 0,1%. По данным комитетов по труду и занятости населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области численность официально зарегистрированных безработных с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года уменьшилась в городе на 22%, в области – на 16% и составила на конец ноября 2012 года, соответственно, 10,2 и 4,2 тыс. человек. Уровень регистрируемой безработицы на конец ноября 2012 года составил в Санкт-Петербурге 0,4%, в Ленинградской области – 0,5% экономически активного населения, против 0,5%, как по городу, так и по области на конец ноября 2011 года.

Строительство и инвестиции. В январе–ноябре 2012 года объем инвестиций в основной капитал по крупным организациям снизился по Санкт-Петербургу по сравнению с январем–ноябрем прошлого года  на 10,0% и составил 176,2 млрд. рублей, по Ленинградской области увеличился на 4,0% и составил 194,1 млрд. рублей. С начала текущего года объем работ по виду деятельности “строительство” по Санкт-Петербургу  также снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 6,7% и составил 299,4  млрд. рублей, по Ленинградской области увеличился на 10,1% и составил 101,4 млрд. рублей.

Ввод в действие жилых домов  за январь–ноябрь текущего года, как  по  Санкт-Петербургу, так и по Ленинградской области вырос по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 2,8% и 11,3% соответственно и составил 1778,3 тыс. кв. м жилой площади по Санкт-Петербургу и 894,0 тыс. кв. м. по Ленинградской области. В ноябре т.г. в Санкт-Петербурге введены в действие производственный корпус  ООО  «Ферромет-Инвест»,  производственно-складской комплекс  ООО «Трейдер»,  производственно-технический центр по ремонту и продаже автомобилей ООО «Феникс-Моторс», складской комплекс с автостоянкой ЗАО  «УНИСТО»,  склад строительных материалов ЗАО  «ГРАН», 1 трансформаторная подстанция, 3 АЗС,  дошкольное образовательное учреждение в Пушкинском районе, ресторан в Курортном районе, бизнес-центр в Московском районе, социально-бытовой комплекс в Кировском районе и другие.

В Ленинградской области введены  в действие тепличное хозяйство  ООО «Вектор», селекционно-семеноводческий  центр Управление лесами ЛО, цех  по переработке древесины ООО  «Паллет-Плюс», 2 котельные в Выборгском и Всеволожском районах,1 АЗС,  дошкольное образовательное учреждение и федеральный тренировочный центр (1 этап) во Всеволожском районе и другие.

№

п

Вид использования

Код вида использования

Минимальная площадь озелененных  территорий

1

Многоквартирные жилые дома

10300

23 квадратных метра на 100 кв. метров  общей площади квартир в объекте  капитального строительства на  участке

2

 Сады, скверы, бульвары   

12710

95 % территории земельного участка  при площади участка менее  1 га;  90 % - при площади от 1 до 5 га; 85 % - при площади от 5  до 20 га; 80 % - при площади свыше 20 га

3

Комплексы аттракционов, луна- парков, аквапарков 

12740

0 % территории земельного участка  при площади участка менее  1 га;  10 % - при площади от 1 до 5 га; 20 % - при площади от 5 до 20 га; 30 % - при  площади свыше 20 га

4

Больничные учреждения, санаторно- курортные учреждения, объекты социального обеспечения, объекты для оздоровительных целей, зеленые насаждения, выполняющие спец.функ.

 10910;10940;  10950; 12600;  12510

60 % территории земельного участка

5

Объекты дошкольного, начального и среднего общего образования (школы)

10810

50 % территории земельного участка

6

Индивидуальные жилые дома, дачи, объекты среднего и высшего профессионального  образования; объекты физической культуры и спорта, включая спортивные клубы;  объекты ритуальной деятельности

10100; 10200;   10810; 10820;  11030; 11040;  13800; 11010; 11020

40 % территории земельного участка

7

Объекты коммунального хозяйства, объекты  сельскохозяйственного использования, объекты транспорта,  специальные  парки (зоопарки,  ботанические сады)

10400, 13100,  13200, 13300,  13500, 14200,  14500, 13000  11120

не устанавливается