Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

Табл.4-7 Чистый операционный доход для торгового объекта

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Площадь, кв. м	7000	7000	7000	7000	7000	7000	7000	7000	7000	7000
Арендная ставка, руб./кв.м/мес.	410	438	468	500	534	571	610	652	697	745
Потери от неплатежей, %	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Потери от недозагрузки, %	10	10	10	10	10	10	10	10	10	10
Операционные расходы, %	26	26	26	26	26	26	26	26	26	26
Чистый операционный доход, руб./год	1892305	2021536	2159997	2308019	2464613	2635382	2815382	3009227	3216919	3438458

 

Нахождение нормы отдачи на капитал

Для инвестора  норма отдачи на капитал — это  ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты  недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся  альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска  на дату оценки. При определении  нормы отдачи были приняты во внимание риски, наличие или отсутствие которых  связано со следующими факторами:

*местоположение объекта недвижимости;

*объем необходимых капиталовложений;

*экономическая и политическая ситуация в России;

*состояние рынка аналогичных объектов в регионе.

Для определения  нормы отдачи используются различные  методы:

*метод кумулятивного построения;

*техника альтернативных проектов;

*экспертный метод (основан на опросе нескольких экспертов);

*метод САРМ (модель ценообразования финансовых активов);

*метод рыночной экстракции.

Расчет нормы  отдачи на капитал проводился методом  экстракции. Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке  рыночной информации о величинах  чистого операционного дохода и  цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим  характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных  методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке  недвижимости. Далее перечислены  основные этапы данного метода.

1. Подбор  объектов, сопоставимых с оцениваемым,  с известными ценами сделок.

2. Расчет  арендных ставок для сопоставимых  объектов с учетом сценария  их наиболее эффективного использования.

3. Моделирование  потоков расходов и доходов  для сопоставимых объектов.

При этом стоимость  реверсии объекта может быть принята  равной стоимости покупки с учетом:

*затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;

*инфляционного удорожания по сложному проценту;

*удешевления вследствие естественного устаревания;

*расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).

*определение нормы отдачи

 

Цена продажи  офисных помещений в бизнес-центре Атлантик Сити 172 тыс. руб./ кв. м⁵

Цена продажи  торговых помещений в комплексе  Пассаж 128 тыс. руб./ кв. м.⁶

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Табл.4-8 Внутренняя норма отдачи для офисного и торгового объекта

 

	Алтантик Сити	Пассаж
Начальные инвестиции, руб.	1634000000	896 000 000
Прогнозный период, лет	10	10
IRR, %	9	11
Стоимость реверсии, %	1712000000	921000000
Стоимость объекта, руб.	1866080000	1022310000

 

Для выбранного земельного участка

Табл.4-9 Чистый операционный доход для офисного объекта

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Площадь, кв. м	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981
Арендная ставка, руб./кв.м/мес.	500	544	592	644	701	763	831	905	986	1074
Потери от неплатежей, %	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Потери от недозагрузки, %	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9
Операционные расходы, %	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30
Чистый операционный доход, руб./год	4406368	4794130	5217141	5675403	6177729	6724120	7323385	7975528	8689360	9464880

 

Табл.4-10 Чистый операционный доход для торгового объекта

Год	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Площадь, кв. м	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981	13981
Арендная ставка, руб./кв.м/мес.	410	438	468	500	534	571	610	652	697	745
Потери от неплатежей, %	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Потери от недозагрузки, %	10	10	10	10	10	10	10	10	10	10
Операционные расходы, %	26	26	26	26	26	26	26	26	26	26
Чистый операционный доход, руб./год	3778933	4037007	4313514	4609113	4921832	5262857	5622317	6009426	6424187	6866600

 

Табл.4-11 Внутренняя норма отдачи для офисного и торгового объекта

 

	Офисная ф-ия	Торговая ф-ия
Начальные инвестиции, руб.	2404732000	1789568000
Прогнозный период, лет	10	10
IRR, %	9	11
Стоимость реверсии, %	2451410000	1814215000
Стоимость объекта, руб.	2672036900	2013778650

              

 

 

 

 

Расчет  стоимости строительства

Расчет стоимости  нового строительства осуществляется с помощью сборников укрупненных  показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений.

 

Строительство офисного здания

Характеристика  здания: фундаменты железобетонные; каркас сборный железобетонный; стены из пенобетонных панелей и кирпичные; перекрытия и покрытия железобетонные; перегородки кирпичные, шлакобетонные  и из стеклоблоков; полы цементные  и плиточные; отделка — штукатурка, окраска масляными составами  и частичная облицовка глазурованными плитами; отопление центральное; водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности I. Восстановительная  стоимость 1 м³ здания 21.7руб.⁷ Строительный объем равен 251658м3 как произведение коэффициента застройки 0,6⁸, количества этажей (10 этажа), высоту этажа (3м) и площадь земельного участка (13981), индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 - 1.2, индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,2 координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве (kccs.ru). На основе переводных коэффициентов стоимость строительства равна 879435993 руб. С учетом косвенных затрат 20% и прибыли предпринимателя 20%⁹ стоимость строительства равна 1231210391 руб.

 

Строительство торгового здания

Характеристика  здания: фундаменты железобетонные и  бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные, бетонные; перекрытия железобетонные; полы из метлахской плитки, линолеума, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам; имеется  центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт; группа капитальности I. Восстановительная стоимость 1 м³ здания  30 руб. Строительный объем равен 251658м³. На основе переводных коэффициентов стоимость строительства равна 1215810129 руб. С учетом косвенных затрат 20% и прибыли предпринимателя 17%¹⁰ стоимость строительства равна 1750766586 руб.

 

Расчет стоимости земельного участка  как условно свободного в зависимости  от различного назначения

В качестве возможных  вариантов использования земельного участка анализируются офисная  и торговая функции.

Табл.4-12 Определение стоимости земельного участка

 

	Офисное здание	Торговое здание
Стоимость объекта, руб.	2672036900	2013778650
Стоимость строительства, руб.	1231210391	1750766586
Стоимость земли, руб.	1440826509	263012064

               

В ходе проделанной  работы было выявлено, что наилучшим и  наиболее эффективным использованием земельного участка как условно  свободного является реализация на нем офисной  функции

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования земли и улучшений

5.1 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями

 

В данной главе мы будем  находить наиболее сприбыльное и эффективное использование земельного участка, при условии, что на этом участке находится здание.

Основываясь на данных и информации приведенных в предыдущих главах и разделах, я сделал вывод о целесообразности пристройки крытой спортивной площадки и ресторана общего питания.

Расчёт чистой текущей  стоимости крытой спортивной площадки.

Строительство крытой спорт-площадки	Предынвестиционная и инвестиционная фазы		Операционная фаза						Постпрогноз
Период	0	1	2	3	4	5	6	7	8
Затраты на капитальный ремонт без  модернизации	-82 815 542	-82 815 542
Темп роста арендной ставки и аренды автостоянки ,%		5,60%	5,10%	5,10%	4,40%	3,60%	3,60%	3,40%	3,40%
Потенциальный валовой доход (Ipg), руб.в год	27 380 390	28 913 692	30 388 291	31 938 093	33 343 369	34 543 731	35 787 305	37 004 073	38 262 212
Прогноз потерь от недозагрузки, % от Ipg			20%	20%	20%	20%	20%	20%	20%
Эффективный валовой доход (Ieg), руб. в год		21685269,2	24 310 632	25 550 475	26 674 696	27 634 985	28 629 844	29 603 259	30 609 770
Операционные расходы, руб. в год			6 077 658	6 387 619	6 668 674	6 908 746	7 157 461	7 400 815	7 652 442
Чистый операционный доход, руб.в  год			18 232 974	19 162 856	20 006 022	20 726 238	21 472 383	22 202 444	22 957 327
Стоимость реверсии, руб.								212 567 844
Денежные потоки проекта, руб.	-82 815 542	-82 815 542	18 232 974	19 162 856	20 006 022	20 726 238	21 472 383	234 770 288
Чистая текущая стоимость, NPV=Vo	6 615 117