Отчет по производственной практике в агентстве недвижимости ООО "Компания Век"

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям [12, c.97-99].

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат [5, c. 101].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Современный рынок аренды офисной недвижимости

 

Анализ и моделирование рынка офисной недвижимости целесообразно, на мой взгляд, начать с определения понятия самого объекта моделирования, в качестве которого выбран рынок офисной недвижимости.

Рынок офисной недвижимости мегаполиса – это сегмент рынка недвижимости, спрос на котором формируется на основании потребностей субъектов хозяйственной деятельности, нуждающихся в офисных помещениях для размещения своих структурных подразделений, а предложение представлено офисными объектами различного формата: крупноформатными бизнес-центрами,  крупными и мелкими встроенными офисными помещениями.

Офисная недвижимость делится на следующие виды:

• торговые помещения под рестораны, магазины, кафе;
• офисные;
• складские площади.

Офисная коммерческая недвижимость включает огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д.

С активным развитием предпринимательства, аренда офисной недвижимости становится довольно актуальной, хотя и происходит рост стоимости, для представителей малого бизнеса, крупных компаний. Функционирование, существование даже небольшой фирмы, которая представляет свои услуги, продает товары, просто невозможно без офиса. Именно поэтому, проблема поиска офисной недвижимости - забота многих компаний [19, c.68].

Краткая классификация офисной недвижимости отражена в таблице 1.

С июля 2013 года требования к классифицируемым зданиям в этом сегменте ужесточились. Так 7 критериев стали обязательными для исполнения:

• Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)
• Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)
• Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)
• Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)
• Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)
• Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)
• Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А).

Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:

• наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования, 
• современная система пожарной безопасности,
• наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей, 
• наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание, 
• использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,
• наличие организованной охраняемой парковки, 
• организованное управление зданием, 
• наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания [14, 15].

 

 

 

Таблица 1. Классификация объектов офисной недвижимости

Офисные помещения
№ п/п	Характеристика	Классы
		А	В	С	D
1	Местоположение, транспортная доступность	центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города;  на главных магистралях и площадях с удобным подъездом	районы средней удаленности;  некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом	удаленные районы; окраина;  неудобный подъезд	в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов
2	Состояние	новое строительство;  высококачественная отделка в отличном состоянии	срок эксплуатации 5-7 лет,  высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии	устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения;  стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии	изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта
3	Конструктивно- планировочные решения	высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%	помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%	высота помещения не менее 3,0м;  коридорная система;  различные планировочные решения в рамках одного здания	размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах
4	Парковка	подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание	организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки	недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд	возможно отсутствие парковки
5	Инфраструктура	развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха	недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию	недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха	возможно отсутствие инфраструктуры

Административно Москва разделена на 10 округов:

-          Центральный (ЦАО)

-          Северный (САО)

-          Северо-Западный (СЗАО)

-          Восточный (ВАО)

-          Северо-Восточный (СВАО)

-          Южный (ЮАО)

-          Юго-Восточный (ЮВАО)

-          Западный (ЗАО)

-          Юго-Западный (ЮЗАО)

-          Зеленоградский АО

Направления обозначены по линиям метрополитена, имеющим радиально-кольцевой характер. Кольцевая линия на многих участках совпадает с Садовым кольцом, а радиальные линии с основными автомагистралями.

Структура застройки Москвы и особенности радиально-кольцевой транспортной системы предопределяют исторически сложившиеся административные, деловые, промышленные и жилые районы. Удаленность от центра (Кремль) обуславливает деление территории города на две крупные зоны:

• Центр (в пределах Садового кольца), который в свою очередь делится на «малый центр» до Бульварного кольца  и включает в себя наиболее престижный правительственный  и деловой район, и «большой центр» от Бульварного до Садового кольца – вторая  престижная зона Москвы.
• Вне Центра (третье кольцо - от Садового кольца до Малой окружной железной дороги или до Третьего Транспортного Кольца- это основной деловой район Москвы; четвертое кольцо – от окружной дороги до МКАД.)

Наиболее престижные направления:

• Западное (Новый Арбат, Кутузовский проспект, Можайское, Минское направление).

Недостатки: транспортная перегруженность, которая сковывает развитие этой части Москвы.

• Юго-Западное (Остоженка, Комсомольский проспект, проспект Вернадского, Большая Якиманка, Ленинский проспект, Киевское шоссе, просп. 60-летия Октября, Профсоюзная ул.)
• Северное (Тверская ул., Ленинградский проспект, Ленинградское шоссе; ул.Большая Дмитровка, Долгоруковская, Новослободская, Дмитровское шоссе)
• Северо-Западное (Рублевское и Рижское шоссе)

Недостатки: районы Рублевского шоссе и Новой Риги наиболее привлекательны с точки зрения загородной недвижимости, качественных офисных центров в этих районах практически нет. Неразвитость транспортной системы.

Менее престижные направления:

• Южное (Большая Ордынка, Люсиновская, Тульская, Варшавское шоссе, Симферопольское шоссе)
• Северо-Восточное (Большая Лубянка, Сретенка, проспект Мира, Ярославское шоссе)

Наименее престижные направления:

• Восточное (Ульяновская ул., Шоссе Энтузиастов, Горьковское шоссе, Мясницкая ул., проспект Сахарова, Стромынка, Преображенская, Большая Черкизовская, Щелковское шосее)
• Юго-Восточное (Таганская ул., Рязанский проспект, Марксистская ул., Волгоградский проспект) [13].

Как таковое, понятие престижности районов не связано с административным делением города и не закреплено какими-либо правоустанавливающими документами. Согласно Уставу г. Москвы ее территориальными единицами являются  районы, административные округа и др. части и территории, которые закреплены правовыми актами.

Однако, не все административные округа и направления можно смело назвать элитными или престижными. Связано это с неоднородностью  застройки, включающей такие факторы как плотность населения, инфраструктура, экология, социальный состав населения  и др.

Наиболее престижные направления, указанные выше, так или иначе, разбавлены большим количеством промзон, разбросанных по городу.  Но меньше всего таких объектов на западном, юго-западном и северо-западном  направлениях. Престижность этим районам и направлениям придают также правительственные трассы и увеличивающееся число элитных жилых застроек.

Месторасположение районов и их близость к основным транспортным магистралям, удаленность от промзон, общая инфраструктура оказывает большое влияние на  территориальное зонирование рынка офисной недвижимости.

Большинство аналитиков рынка недвижимости выделяют различные деловые районы согласно своим представлениям о степени привлекательности тех или иных территорий и наработанному опыту.

Компания «Stiles&Riabokobylko» выделяет 10 деловых зон/ районов Москвы. Другие операторы рынка офисной недвижимости также выделяют деловые районы, руководствуясь общепринятыми понятиями о территориальной структуре Москвы и степенью коммерческой привлекательности.

Можно отметить ряд факторов, обуславливающих престижность района:

- расположение относительно  исторического Центра города (историческая  и архитектурная ценность, правительственные  и деловые районы, развитая городская  инфраструктура, отличные видовые  характеристики)

- благоприятная социальная  обстановка, низкая криминогенность

- общая позитивная экологическая  ситуация (отсутствие промзон, загазованности, наличие зеленых насаждений)

-  удобное транспортное сообщение (близость к основным транспортным магистралям, подъездные пути, развязки,  отсутствие пробок).