Особенности функционирования и перспективы развития рынка жилья в России

Министерство  образования и науки Российской Федерации Федеральное агентство  по образованию  Пензенский  государственный университет архитектуры  и строительства   Институт экономики  и менеджмента   Кафедра маркетинга и  экономической теории             КУРСОВАЯ РАБОТА   по дисциплине «Экономическая теория: микроэкономика» на тему «Особенности функционирования и перспективы развития рынка жилья в России»                                                                                ВЫПОЛНИЛ:                                                                                        студентка группы МО-11                                                                                                                                                                                            Родионенко М.Д.                                                                     ПРИНЯЛ: к.э.н.,доцент Суханова Т.В.                                                                                                                                                                                            ПЕНЗА 2009

     В курсовой работе раскрыты теоретические основы изучения рынка жилья, исследованы его место и роль в экономике России и зарубежных стран. Выявлены особенности развития рынка жилья в Пензенской области, проанализирована роль государства в развитии рынка жилья.

      Курсовая работа содержит: 1 рисунок, 4 таблицы, 4 приложения и 21 литературных источников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

      

   Введение…………………………………………………………………………4

I.Теоретические основы изучения рынка жилья……………………………….5

   1.1 Рынок жилья  и его основные характеристики…………………………...5

   1.2 Механизм функционирования  жилищного рынка……………………….9

   1.3 Ипотечное жилищное  кредитование…………………………………......13

II. Анализ развития рынка жилья……………………………………………….19

   2.1 Анализ зарубежных рынков жилья и оценка их привлекательности…..19

   2.2 Перспективы рынка жилья в Поволжье………………………………….22          

   2.3 Особенности  рынка жилья в г. Пензе…………………………………….24

III. Перспективы развития рынка жилья……………………………………….27

   3.1 Роль государства  в регулировании рынка жилья………………………..27

                3.2 Механизм ипотечного кредитования .…………………………………...30

    Заключение…………………………………………………………………….32

    Список используемой литературы…………………………………………...33

     Приложение 1 (рис.1)  Взаимосвязь основных переменных величин на

     рынке жилья

     Приложение 2 (табл.  1)   Показатели   средней    стоимости  1   м² квартир,

     долл.

     Приложение  2 (табл.  2)  Средняя стоимость домов (коттеджи, особняки,  

     виллы), долл.

     Приложение  3 (табл.  3) Анализ возможностей ипотечного кредитования

     Приложение  3  (табл.  4)   Анализ  ограничений   для иностранцев при

     приобретении  жилья

 

 

 

 

 

 

Введение

 

На протяжении длительного периода  времени в нашей стране возможность  экономического анализа жилищной сферы отсутствовала. Это было обусловлено в первую очередь тем, что в советской экономике отрицалась сущность жилья, находившегося в государственной собственности. Распределение жилья осуществлялось исключительно государством, тем самым не представлялась возможной его массовая купля-продажа. Жилье выступало в основном как объект потребления.

       Переход  к новому типу экономики в  России обусловил необходимость отказа от данного положения. Жилье объективно приобрело черты товара, к тому же достаточно дорогого и необходимого.

      В этой  связи особую актуальность приобретает  теоретическое осмысление роли  рынка жилья и жилищного строительства в экономической системе как условия экономического развития, особенно в связи с воспроизводством населения и материальных благ, а так же экономических отношений, возникающих вокруг жилья как социально-экономического блага в условиях переходной экономики.

     Целью курсовой работы является изучение проблемы рынка жилья в целом, осмысление его роли в современной рыночной экономике, попытка анализа проблемы его развития в России.

     Работа включает следующие задачи:

1. изучение теоретических основ проблемы рынка жилья;
2. проанализировать тенденции развития рынка жилья в зарубежных странах и в России;
3. раскрыть роль государства в регулировании рынка жилья.

     Для того  чтобы решить поставленные задачи и для реализации цели в работе были использованы следующие методы микроэкономического анализа: графический метод, индукции и анализа.

 

 

I. Теоретические основы изучения рынка жилья

1.1 Рынок жилья  и его основные характеристики

 

        Рынок жилья – это совокупность   экономических   отношений,    которые    складываются  в сфере обмена по поводу   реализации   и купли жилья [11, с. 224]. Жилищная сфера – одна из   важнейших   сфер   экономики,   обеспечивающих необходимые потребности человека. Её состояние во многом   определяет уровень жизни   граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формируют базу для развития экономики страны.

        Жилищная   сфера  представляет собой   сложную   систему   создания, функционирования  и замены жилищного фонда и   включает в себя часть сферы  производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос   объектов жилищного фонда) и часть сферы услуг (проектирование и текущее функционирование жилищного фонда). В то же время жилищная сфера есть  взаимодействие двух основных её   элементов:  рынка жилья и рынка жилищных услуг, образующих  в  совокупности   рынок жилищной недвижимости.

        Рынок жилищной недвижимости – сложная  взаимосвязанная   структура, включающая в себя   комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда, и определяется тем набором, который может производить каждая жилая единица жилищного фонда. Эксплуатация   жилищного   фонда является   не   только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном  итоге   для   населения   и   экономических субъектов, действующих на рынке жилья,  жилищный  фонд представляет ценность  не просто как таковой, а как объект, производящий жилищные услуги и доход [17,с.2]. Жилищный фонд в Российской Федерации имеет следующие разновидности:

        государственный (ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении  государственных предприятий или оперативном   управлении госучреждений Российской Федерации; в собственности субъектов Российской Федерации, а     также    ведомственный   фонд   в    хозяйственном   ведении госпредприятий или оперативном управлении госучреждений);

          частный (в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретённые квартиры  и дома, квартиры в ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паем, в товариществах индивидуальных владельцев квартир, жильё, приобретённое иными законными способами; в собственности юридических лиц:  построенный или приобретённый за их счёт, в ЖК или ЖСК с не полностью выплаченными паями);

        муниципальный (в собственности района, города и других территориальных  образований, в   хозяйственном   ведении  на муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений);

        общественный (в собственности общественных объединений;

       коллективный (в общей совместной собственности, в общей долевой собственности) [11, с.225]

          Рынки жилья    и   жилищных услуг имеют     тесную взаимосвязь, обусловленную особенностями товара “жилищная недвижимость”, и зависят от состояния таких переменных, как спрос и предложение [21,с.2].

         Находящиеся на территории РСФСР жилые  дома, а  также   жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд [3,с.332]. В России   жилищный  фонд насчитывает более 18,9 млн. жилых домов, из  них 16 млн.- в частной собственности граждан (85%). В домах более 55 млн. жилых квартир, в том числе 37млн.- в собственности граждан (67,3%). Жилищный фонд составляет 2818 млн. кв. м. [11, с.226]. Жилищный  фонд  крайне  неоднороден. Каждое  жилище  обеспечивает свой набор услуг. Различают характеристики  собственно жилища, а также места, в котором оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие    элементы).  Характеристики     жилища    определяют   качество  жилищного фонда.

         Жилище - долговечный   товар, следовательно,   он   нуждается   в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют   на степень износа объектов  жилищного  фонда  и  качественные характеристики жилищных  услуг. Владелец  жилья  может  контролировать длительность и степень износа  жилища, тратя  деньги  на его  содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной   сфере, определяя характер спроса на жильё и жилищные услуги, и качество их предложения.

        Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые  им жилищные услуги представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью   других товаров и услуг,   доходностью,   индивидуальными предпочтениями. Спрос    на жильё   и    жилищные   услуги    обратно пропорционален уровню цен и  прямо   пропорционален   уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

         Предложение жилья   и жилищных   услуг ограничивает   функцию спроса. Оно представляет собой   количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившимся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются   на новое строительство,   реконструкцию  и   ремонт   существующего   жилищного   фонда.   Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем   его потерь (амортизация,  выбытие). На рынок жилья ежегодно   поступает  лишь   небольшой   объём нового   жилья, а   основу жилищного   фонда    составляет   старое    жильё, в    котором   проживает большинство  населения,  поэтому изменения цен на объекты жилищного фонда    только    в   долгосрочной  перспективе    вызывают   изменения предложения жилья [17, с.4].

         Достаточно  низкий    уровень    обеспеченности   населения жильём, не   соответствующий современным потребностям, обусловил высокий уровень     спроса населения на объекты жилищной недвижимости, ограниченный только уровнем платёжеспособности. Высокий спрос и цены, сложившиеся на   первичном рынке (высокий уровень рентабельности), создали благоприятные условия для развития жилищного строительства.

         Усиливает давление  спроса  на рынок   жилищных услуг политика государственного субсидирования и регулирования квартирной платы. Как показывают данные, доля квартирной платы в общих расходах населения уменьшается с ростом доходов, что приводит к увеличению платёжеспособного спроса на жилищные услуги со стороны групп населения, располагающих     наибольшими ресурсами. Эти факторы во многом определяют динамику роста цен на жилищные и коммунальные услуги. Высокий уровень нагрузки на государственный бюджет, возникающий в силу необходимости покрытия 41% затрат на предоставление жилищных услуг населению, приводит к его неэффективному расходованию.