Особенности функционирования и перспективы развития рынка жилья в России

         Тот факт, что более 40% жилья построено населением за свой счёт и с помощью кредитов, свидетельствует о низкой активности инвесторов на рынке жилья [17, с.12].                     

         Таким образом, имеющиеся на российском рынке жилищной недвижимости  существенные    диспропорции  тормозят  его   дальнейшее развитие,   препятствуют   реализации    жилищной  политики  государства. Управление жилищным  рынком   страны,  его   отдельными  параметрами является важнейшей задачей на современном этапе. Существенно изменить ситуацию  в    жилищной     сфере   позволит     применение    эффективных экономических методов и инструментов в управлении жилищным рынком.

 

 

 

1.2 Механизм  функционирования жилищного рынка

 

      Механизм      функционирования       жилищного   фонда  определяется зависимостью таких его основных  параметров, как   стоимость   жилищных услуг, цена, объёмы строительства   жилья  и   наличный   жилищный    фонд,  сложившийся   под воздействием факторов спроса и предложения.

     Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объёмами и качеством имеющегося жилья и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены на   жильё и   объёмы его производства. В то же время, предложение жилья тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через их стоимость, и диктуется потребностями  населения   в жилье. Потребность населения в жилье      определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов [17, с.5].

     Американскими экономистами выявлена функциональная зависимость таких параметров жилищного рынка, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд. Функциональные зависимости между указанными параметрами условно представлены в четырёх секторах системы координат (приложение 1, рис. 1)

     Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата,   

использование   жилищного   фонда), а   секторы  II и III – состояние  рынка жилья (цена жилищной недвижимости, строительство).

     Сектор I отражает функциональную зависимость стоимости жилищных услуг от спроса на имеющийся объём и качество жилья. Рынок жилищных услуг  определяет величину стоимости жилищных услуг (платы за наём). Уровень   квартплаты    определяется    состоянием    жилищного  фонда  и потребительским спросом на конкретные объёмы жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше предлагается жилья, тем ниже стоимость    жилищных   услуг,   скорректированная  на   спрос.   Стоимость жилищных услуг, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной.

     Сложившаяся стоимость жилищных услуг трансформируется в    цену приобретаемого жилья на рынке капитала и зависит от нормы капитализации недвижимости (сектор II). Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жильё от сложившейся стоимости жилищных услуг и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень стоимости жилищных услуг, сформированный   объектами   жилищной   недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость  при установившейся норме капитализации доходов. Норма капитализации подвержена влиянию таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски неполучения дохода, налоги на недвижимость. 

     Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимости вызывают определённые объёмы нового строительства (сектора III). Объёмы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда (сектор IV). Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объёмы строительства. Таким образом будет определён годовой объём строительства, который нужен  для  поддержания  необходимого  жилищного  фонда при его естественном  выбытии. Если исходный и конечный объёмы жилищного фонда равны, то    рынки жилья и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти  величины  различаются, то  такие  переменные, как цена, стоимость жилищных  услуг, объёмы  строительства, жилищный  фонд, не находятся в полном равновесии [17, с.6].

      На состояние равновесия параметров элементов жилищной сферы оказывают влияние и внешние факторы. Фактор экономического роста, выражающийся в росте доходов населения и положительном изменении демографической  ситуации, приводит  к  увеличению  спроса  на  жилищные услуги, что, в свою очередь, вызывает поэтапное изменение всех  параметров системы:

      рост платы за жильё  под  влиянием  увеличения  спроса  на  жилищные услуги при имеющемся объёме жилищного фонда;

     рост цен на объекты жилищного фонда под влиянием роста платы  за жильё и увеличения спроса со стороны инвесторов;

      рост объёмом строительства при увеличении цен на жильё и спроса инвесторов;

      качественное изменение состояния жилищного фонда.

      При      экономическом     спаде    все    параметры   изменяются    в противоположном направлении. 

      Ещё одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является  изменение  условий  жилищного  строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по  краткосрочным  кредитам  на строительство приводят к повышению затрат на  строительство  и  снижению его объёмов при падении нормы прибыли. Рост жилищного строительства повысит эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищённых слоёв населения, поскольку при этом  участники строительного   процесса,  заинтересованные    в  получении   доходов, будут нацелены не  на  дальнейшее повышение цены, а на увеличение оборотов, обеспеченное   быстрой  реализацией строящегося жилья. Таким образом, развитый рынок доступного  жилья  станет  естественным  экономическим ограничителем неуправляемого роста цен на жилую недвижимость [18, с.37]. На объёмы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объёмов строительства,  в конечном итоге, приводит к уменьшению предложения жилья, что    выражается  в увеличении цен на него [17, с.12].                     

     Таким   образом,   различные     внешние    факторы    могут    вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных  системы элементов жилищной сферы одновременно.  

      С началом становления в России рыночных отношений её жилищная сфера стала  функционировать в условиях действия рассмотренных выше экономических   закономерностей,   и подчинятся  экономическим   законам рынка. Однако до настоящего времени целый сектор российского жилищного рынка - формирование   стоимости жилищных услуг, выражающийся через квартирную  плату,   остался  не    затронутым    рыночными   отношениями. Продолжая функционировать в условиях государственного регулирования, квартирная плата не выполняет важнейшую функцию рыночного регулятора при формировании цен на объекты жилищной недвижимости. Ограниченное действие   параметра   квартирной     платы     привело     к    неправильному формированию и   других параметров жилищного рынка. Цена жилищной недвижимости     до    настоящего     времени   не    учитывает    влияние  её составляющих,   что     приводит    к    искажённому    ценообразованию     и скачкообразному изменению цен на недвижимость, особенно в кризисные годы   (1997-2000 гг.). Результатом   такого  механизма   функционирования жилищного рынка стало  невыполнение   недвижимостью   своей   основой задачей - инвестиционной, т.е.  обеспечивающей  рост  вложений  с  течением времени.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Ипотечное жилищное  кредитование

      В  России  с  принятием  Гражданского  кодекса, а  затем и феодального закона “Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)”  возникла   правовая   база   для предоставления   ипотечных кредитов населению на  приобретение  жилья [14, с.92]. В  последние     годы     формирование     системы     долгосрочного     ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации. В результате   кризиса   августа 1998 г. структура и направления развития банковской системы существенно изменились, была    практически  приостановлена    деятельность   фондового    рынка, связанного   с   ГКО, возросла   инфляция,    снизились    реальные    доходы значительной          части          населения.    Из-за      краха         крупнейших системообразующих банков граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли   серьёзные   финансовые потери. Лишь к началу 2000 г. возникли отдельные позитивные тенденции и появились предпосылки для   развития   системы   ипотечного   кредитования. В  их  числе   отметим следующие:

     1. Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ    ипотечного   кредитования    стало   Постановление   Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. №28, одобрившее Концепцию развития  системы    ипотечного жилищного кредитования в  Российской Федерации. Постановлением  утверждён  план   разработки  целого   пакета нормативных    правовых     актов,   обеспечивающих     развитие    системы ипотечного     жилищного   кредитования [14, с.92],  а также    конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы, как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской  Федерации и муниципальных образований. 

     2. Несмотря на острый кризис, подорвавший доходный бизнес банков на   рынке  ГКО, а отчасти   и   благодаря нему образовался новый, быстро расширяющийся круг банков, которые последовательно и профессионально осваивают     операции     по     долгосрочному      ипотечному      жилищному  кредитованию  населению. Практика показывает, что   как   только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают  к освоению  этого нового   для них  рынка. Сегодня созданы     и     практически     апробированы    организационно - финансовые механизмы  для рефинансирования  банков, предоставляющих  долгосрочные ипотечные жилищные кредиты.

      3. Особую роль в развитии жилищной ипотеки играют администрация субъектов     Российской      Федерации   и  городов. Во   многих   регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы ипотечного кредитования населения. Из-за отсутствия кредитных ресурсов в этой сфере региональные  программы, ориентированные   на   использование  средств местных бюджетов, которые предоставляются населению на приобретение или строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов.

     4. В  условиях   острого   финансового   “голода”   застройщики   стали активно привлекать денежные средства непосредственно от населения путём

создания      специализированных       строительно-сберегательных        касс, потребительских и кредитных союзов. В этой области   застройщики начали успешно конкурировать с банками, используя денежные средства населения и  предлагая  квартиры  в рассрочку, поскольку   они могут не соблюдать обязательные для кредитных организаций требования по резервированию и экономическим нормативам [14, с.94].

     До   кризиса     августа     1998 г.    жилищные    кредиты     населению предоставляли не более 20 банков России. В их числе: банк “СБС-Арго”, Мосбизнесбанк, банк “Динамит”, Диалогбанк,  “МЕНАТЕП”,   Инкомбанк, банк    “Нефтяной”,    Востоксибкомбанк    (Иркутск),     Уралпромстройбанк (Екатеринбург), НБД   банк  (Нижний   Новгород),   Промстройбанк (Санкт-Петербург) и др. После  кризиса  многие   из   них   приостановили   свою деятельность, однако по мере экономической стабилизации их место заняли новые банки, которые   постепенно   вовлекались  в  различные  ипотечные программы.

     Несмотря на сложную  экономическую ситуацию в 1998 г., некоторые банки  продолжали   реализацию   собственных   ипотечных  программ. Так, Инвестсбербанк начал предоставлять ипотечные кредиты в долларах  США по   процентным    ставкам    27-30%    годовых. С    учётом    столь   высоких процентных   ставок   срок   кредитов, как   правило, не   превышал   2-3   лет. Высокие ставки  по  ипотечным жилищным  кредитам  банков  объясняются следующими причинами:

     - до  сих   пор   не   решён  ряд  правовых   вопросов, определяющих возможность кредиторов обеспечивать возвратность выданных населению кредитов;

    - у   банков    отсутствуют   источники   получения   долгосрочных  и относительно дешёвых кредитных ресурсов;

     - нормативная база, регулирующая деятельность банков, не полностью учитывает специфику операций по долгосрочному жилищного ипотечному кредитованию населения, в результате они зачастую менее выгодны банкам;

     - невысокий   уровень   доходов   населения, отсутствие  достаточных накоплений, нестабильность трудоустройства, стремление не декларировать свои доходы – всё это затрудняет отбор надёжных заёмщиков;

     - отсутствие     доверия     населения     к     банкам, в     свою   очередь, препятствует      установлению     нормальных      взаимоотношений     между кредиторами и заёмщиками [14, с.95].                     

      И  так, основными  участниками   ипотечного  кредитования являются: 

      1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое  имущество  в   залог для   обеспечения   своего  долга. К ним предъявляются следующие требования: надёжность и платёжеспособность; добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; способность внести авансовые платежи.

      2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) –  юридические  лица, выдающие  кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие учреждения, с которыми залогодатели заключают договор   о   предоставлении ипотечного   кредита. Ипотечные  кредиторы обслуживают выданные ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

     Ипотечный  банк, (о    котором     уже     говорилось) –  учреждение, специализирующееся   на    выдаче    долгосрочного    кредита    под    залог недвижимости. Ипотечное кредитование для банков имеет ряд преимуществ:

сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются  недвижимостью;   долгосрочность   кредитования   освобождает   банки   от частных переговоров с клиентами; ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне  стабильную клиентуру; закладные  могут активно  обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную   после  выдачи   кредита. Кредитование через ипотечные банки имеет   и   ряд    недостатков:    необходимость    держать   в   штате    узких специалистов - профессионалов  –   оценщиков     недвижимости,   которую предоставляют  в   залог, что увеличивает  издержки банка; долгосрочное отвлечение     денежных     средств;    длительность     срока,    на     который предоставляется    кредит,    представляет    большую    угрозу    предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперёд динамику рыночных процентных ставок.