Рынок земли его специфика. Факторы определяющие цену на землю

      Исходя из этого, хотелось бы  изложить видение  современного  состояния

агропромышленного комплекса Российской Федерации.

       Пять  лет  аграрной  реформы   отчетливо  проявили  ее   положительные

стороны,  обозначили  серьезные  ошибки,   проблемы,   нерешенные   вопросы.

Наметилась  необходимость  ее  серьезной  корректировки.  Что  мы  под   ней

понимаем? С одной  стороны,  исправление  явных  ошибок  в  реорганизации  и

приватизации,  с  другой  –  законодательное  разрешение  земельного  спора,

налаживание управления государственной собственностью и  отраслью  в  целом,

разумное финансирование и кредитование, развитие рыночной инфраструктуры.  И

это лишь часть  проблем и вопросов, требующих  своего решения.

      Центральным звеном аграрных  преобразований  стала  передача  земли  и

средств  производства  в  собственность  сельхозтоваропроизводителям.  После

многих десятилетий  на селе вновь появился реальный собственник.  Он  получил

право самостоятельно вести хозяйство, определять  его  структуру,  назначать

цену и продавать  продукцию.

      Сегодня доля государственного  сектора в аграрной экономике  составляет

не более 10%, остальная  часть  приходится  на  предприятия,  основанные  на

частной (хотя нередко  формальной) собственности на землю  и имущество.

      Казалось бы, что  частная   собственность  и  есть  тот   самый  ключ  к

реформам, а собственник – та самая сила, которая их осуществит. Но  реальная

жизнь  рассудила  по-своему.  Поспешность  в  принятии  решений,  отсутствие

должного анализа  их последствий возвели нерегулируемые рыночные отношения  в

ранг  официальной  политики.  Утрата  управления  внутри-  и  межотраслевыми

связями, обвальная  либерализация привели к неминуемому  усилению давления  на

сельское  хозяйство  фондопроизводящих,  обслуживающих  и   перерабатывающих

предприятий, торговых организаций.  Инфляция,  дефицит  бюджета,  удорожание

кредитных ресурсов  в  полной  мере  отразились  на  АПК.  Потери  сельского

хозяйства только от диспаритета цен за последние  пять  лет  составили  более

183  трлн  рублей  (расчеты  Департамента  аграрной  политики   Министерства

сельского хозяйства и продовольствия РФ).

       Трудности,  порожденные  общим   экономическим   и   внутриотраслевым

кризисом, в равной мере переживают все  крестьяне  независимо  от  избранной

ими формы собственности. Уменьшаются  площади  посевов  сельскохозяйственных

культур,   сокращается   поголовье   скота,   падает   его   продуктивность.

Перерабатывающая  промышленность теряет рынок сырья, в том числе  по  причине

локального    монополизма    своих    предприятий     по     отношению     к

сельхозтоваропроизводителям. Отечественная продукция  становится  все  более

неконкурентоспособной. Урожайность с/х  культур  и  продуктивность  скота  в

России соответствуют  уровню  слаборазвитых  стран.  При  этом  темпы  роста

урожайности у  нас несравненно ниже, чем в  среднем  в  мире.  Низок  научно-

технический уровень  АПК России. Комплексная механизация  не  внедрена  ни  в

одной  отрасли   земледелия.   Слабо   осваиваются   прогрессивные   системы

транспортировки, хранения, фасовки и реализации.

      Вместе с тем,  аграрный  рынок в стране  медленно,  но  формируется.

Многие  товаропроизводители  ведут  свое   производство,   ориентируясь   на

конъюнктуру рынка, восстанавливается их интерес к  эффективным  технологиям,

высокоурожайным сортам, новым формам производства,  современной технике и

оборудованию, переработке  продукции. В этом просматриваются  первые  признаки

оздоровления  аграрного сектора.

       Прошедшие  годы   показали,   что   российское   село   не   приемлет

революционный бросок «из социализма – в капитализм». Вместе  с  тем,  селяне

осознают, что  постепенное реформирование необходимо.

      Проблема сбыта  произведенной   продукции  сегодня,  пожалуй,  одна  из

самых острых. Отсутствие в этой сфере достаточной конкуренции  потребителей,

локальный  монополизм  перерабатывающих   предприятий,   приход   на   рынок

продукции АПК  массы «чужаков» - посредников привели  к резкому  падению  доли

сельскохозяйственных  товаропроизводителей в  розничной  цене.  Например,  по

мясу – с 89% в 1991 г. до 51% в 1995 г., молоку – с 83%  до  33%.  Сельское

хозяйство потеряло и по-прежнему теряет большие деньги.

      Развитие своей рыночной инфраструктуры  – вот где  ключ  восстановление

паритета цен. Без этого мы не можем рассчитывать на  «доброту»  поставщиков,

в основном за счет кармана бюджета (а точнее налогоплательщика), -  снижение

цен на технику, горючее, удобрения и другие средства производства.

      На всех развитых, естественно,  пока зарубежных, рынках одним  из  самых

модных  инструментов,  с  помощью  которых   государство   решает   проблему

«честного ценообразования»  является  организация  и  регулирование  оптовых

рынков. Суть идеи достаточно проста:  свести  в  одном  торговом  месте  как

можно  больше  производителей,  что  приводит  к   значительному   повышению

эластичности   спроса   и    предложения    и    обеспечивает    эффективное

ценообразование.

       К  сожплению  у  нас,  в  целом   товародвижение   продовольствия   и

сельскохозяйственной  продукции еще не приняло нормальных  раночных  форм.  А

ведь рыночная инфраструктура нараяду с формироваинем  оптовых  рынков  должна

включать  и  торговые  биржи  и  внебиржевые  системы,  системы   сверки   и

централизованного управления  рисками,  механизмы  управления  ликвидностью,

банковские  системы  взаиморасчетов,   механизмы   гарантирования   доставки

товаров, депозитные системы. 
 
 

Вопрос 4:  Современные  воззрения на рынок земли в  России. 

              Цена земли и факторы определяющие  цену на землю.

      В определении цены на земли,  несомненно, последнее слово за спросом  и

предложением.  Однако  субъект,  желающий  приобрести   земельный   участок,

рассматривает альтернативные варианты.  В  самом  деле,  цена  земли  -  это

покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В  этом

экономическом  ее  содержании  ренту  можно  рассматривать  как  процент  на

капитал.

      Земле в России никак не  удается стать  полноценным   товаром.  У  одной

земли есть цена, а для другой существует только арендная  ставка.  Например,

землю в  городском  пригороде  можно  легко  продать  или  купить.  А  любая

операция  с  землей  сельскохозяйственной  обставлена  огромным  количеством

законодательных "если" и "но", рассыпанных  по множеству документов.

      Сегодня,  по   данным   Аграрного   института   Российской    академии

сельскохозяйственных  наук, в собственности  граждан  находится  более   60  %

сельхозугодий России.  Конституция  гарантирует  этим  гражданам  все  права

настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника,  сколько стоит

его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

      Цена  рождается  на  рынке.  "Открытие"  цены,  как   говорят  биржевые

торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и  продавец,  спрос  и

предложение. Чтобы  узнать, сколько  стоит  земля,  ее  нужно вытолкнуть  из

экономического  небытия на свободный рынок.  В  России этот  процесс идет,  но

 крайне неравномерно. В нескольких,  очень  небольших,  секторах  уже  давно

идет бойкая торговля, и цена определяется  рынком.  Это  в  основном  дачные

участки,  участки  под  жилищное  строительство,  отдельные  типы  земельных

участков  в  городах  (например,  земля   под   зданиями   приватизированных

предприятий).

      Но большая  часть потенциального  земельного рынка  у нас   -   именно

сельскохозяйственные  угодья,  суммарная   ценность   которых,   по   оценке

директора  американского  Института  сельского  развития  Роя   Простермана,

составляет 5 триллионов долларов. И эта  земля   практически  находится  вне

рынка  и, следовательно, рыночной цены не имеет.

      Федеральный  закон  "О   плате  за  землю"  1991  года  вводил  понятие

"нормативной  цены", которой должны были  оперировать  при  передаче  земли  в

собственность, установлении коллективно-долевой  собственности, при  передаче

по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную   цену

 следовало  рассчитывать, исходя из ставки  налога на  землю.  Средние   ставки

налога по областям указывались в самом законе, а  уточнять их  в  зависимости

от качества земли,  удаленности  участков  от  областных  центров  и  прочих

показателей  должны  были   уже   местные   налоговые   службы.   Мартовское

постановление 1997 года  "О  порядке  определения  нормативной  цены  земли"

отменило обязательную привязку к налоговой  ставке. Теперь  местные власти

могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с  условием,

чтобы она "не превышала 75% уровня  рыночной  цены  на  типичные   земельные

участки соответствующего  целевого назначения". Получается,  что  ориентиром

для нормативной  цены, которая по идее должна служить  трамплином в  рынок,  в

свою очередь  является цена рыночная, но откуда ей  взяться,  если  рынка  на

фермерскую землю  как не было, так и нет?

      Однако  трудности  начинаются   гораздо   раньше.  Подавляющая   часть

сельскохозяйственных   угодий   находится   в   так    называемой    долевой

собственности, то есть люди имеют не конкретный  участок,  а  долю  в  общем

массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы  продать  или  подарить  ее,

участок  должны  выделить   "в   натуре"   с   согласия   всего   коллектива

собственников. Но и потом собственнику земельной  доли не  так-то  просто  ею