Договор найма жилого помещения

 

Курсовая по гражд.праву

Договор найма

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………….3

1.Понятие и элементы договора найма жилого помещения…………….….5

1.1.     Понятие и виды договора найма жилого помещения…….………....5

1.2.     Предмет договоров найма жилых помещений………….....................9 

1.3.     Стороны в договорах найма жилых помещений….............................12

2. Содержание договора  найма жилого помещения……...………………...15

2.1. Форма, порядок и  условия заключения договоров найма жилых   помещений………………………………………………………………….…15

2.2. Права и обязанности  сторон в договоре найма жилого  помещения………………………………………………...…………………...21

2.3. Изменение и прекращение  договора найма жилого помещения…………………………………………………..............................24

3. Сравнительный анализ  договоров найма жилых помещений……………32

3.1. Социальный и коммерческий  найм………………....................................32

3.2. Договор найма специализированного  жилого помещения…………......34

Заключение……………………….……………………………….....................38

Список используемой литературы и нормативно-правовых актов…………40

Приложение…………………………………………………………………….43

 

 

 

 

 

 

 

 

                                             Введение

 Конституция РФ  провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений  – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. Проблема сущности и места договора найма  жилого помещения в системе права  РФ является актуальной для юридической  науки. Вызвано это, прежде всего, тем, что пользование чужим жилым  помещением гражданами является одним  из основных способов удовлетворение ими своей потребности в жилье. В различные исторические эпохи  такие отношения оформлялись  договором имущественного найма, особенности  правовой конструкции которого зависели от обеспеченности жильем и степени  поддержки государства в удовлетворении гражданами своей потребности в  жилье, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы¹.          Можно говорить о двух разновидностях договора найма жилого помещения, заметив, что основной нормативной базой договора социального найма является жилищное законодательство, а глава 35 ГК РФ применима к отношениям, возникшим на его основе, лишь в случаях, прямо предусмотренных ст. 672 ГК РФ, и тогда, когда иное не предусмотрено жилищным законодательством. В то же время ГК РФ ориентирован на отношения, возникающие на основе договора коммерческого найма, и все нормы главы 35, за исключением ст. 672, к нему применимы. Таким образом, договор найма жилого помещения отвечает теперь и потребительскому, и коммерческому функциональным назначениям. Обе его разновидности являются самостоятельными и отличными от договора аренды жилого помещения. Все вышеизложенное и определяет актуальность работы.

  В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора найма жилого помещения.

  Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор найма жилого помещения, труды российских ученых-юристов в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

 Отдельные аспекты данной проблемы в гражданско-правовой подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам договора найма жилого помещения можно назвать таких авторов, как Г.А. Свердлык, Ю.П. Свит, П.В. Крашенинников, О.В. Кириченко, Т.

 Целью работы является изучение существующей законодательной базы, регулирующей отношения, возникающие в связи с заключением договора найма жилого помещения.

                  В соответствии с этой целью в работе были поставлены следующие задачи:

            - определить понятие договора найма жилого помещения;

            - обозначить предмет договора найма жилого помещения;

            - определить стороны договора найма жилого помещения;

            - дать характеристику отдельным видам договоров найма;

            - исследовать проблемы регулирования отношений в сфере найма жилых помещений.  

 

 

  

1. Понятие и  элементы договора найма жилого  помещения

1.1. Понятие и  виды договора найма жилого  помещения

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые  помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). 

Действующий ГК в гл. 35 («Наем  жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как  постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в  литературе точка зрения сводится к  тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые  подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.² Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую  главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные  статьи гл. 35 ГК, как следует в  большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с  тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные  статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.

Структура рассматриваемой  главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.³

Иной является гл. 35 ГК, в  которой такая общая часть  полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.

Основу договоров социального  найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.⁴

В главе 9 ЖК РФ перечислены  основания предоставления жилых  помещений каждого вида специализированного  жилищного фонда.

В настоящее время широкое  развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная  потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК.⁵ Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма  жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого  и социального найма имеют  немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной  и той же цели - передать жилое  помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров  предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и  ЖК «предусматривают широкие возможности  удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе  на основе договоров коммерческого  и социального найма жилого помещения».¹

 

1.2. Предмет договоров  найма жилых помещений

Как следует уже из самого их названия, предметом (объектом) обоих  типов договоров найма, которым  посвящена гл. 35 ГК, служит один и  тот же предмет - жилое помещение, т.е. недвижимость, предназначенная  для проживания граждан. Вместе с  тем, понимание этого предмета применительно  к договорам коммерческого найма, с одной стороны, и социального  найма, с другой, не во всем совпадает. По этой причине ст. 673 ГК, посвященная  предмету договора жилищного найма, не была включена в перечень из шести  статей, которые упомянуты в п. 3 ст. 672 ГК в связи с договором  социального найма.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит  в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности  жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Прежде всего, разберемся в вопросе о том, что считать  жилым помещением.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого  дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для  использования в качестве места  непосредственного проживания граждан  в жилом доме или квартире.

С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений  по найму жилых помещений между  ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношении  жилых помещений, состоящих в  следующих видах фондов: государственный  и муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в  основном жилыми помещениями социального  назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и  жилыми помещениями специализированного  жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных  категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями  довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен  или передать по завещанию.⁶ Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.