Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

 

 

Содержание  

 

Введение			3
1.	Содержание договора социального  найма жилого помещения		6
	1.1	Понятие, предмет и форма  договора	6
	1.2	Права, обязанности и ответственность  сторон договора	17
2.	Изменение и расторжение  договора социального найма жилого помещения		27
	2.1	Изменение договора социального  найма	27
	2.2	Расторжение договора социального  найма	37
Заключение			53
Библиографический список			56

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в  жилье традиционно была одной  из самых острых и трудно разрешаемых  проблем. Еще в дореволюционной  России наряду с особняками и усадьбами  было немало лачуг, не пригодных для  жилья, в которых ютилась городская  и сельская беднота.[1]

С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более  обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего - это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч  беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в  результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства  изменилась. Однако уже сегодня понятно, что государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся  граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа - одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям.[2]

Следует отметить, что в  жилищной сфере государством уже  предприняты определенные шаги по осуществлению  преобразований: наниматели жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность  бесплатно приобрести занимаемое жилье  в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью  выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые  помещения; государством предусмотрены  выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные  усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными.

Проблема регулирования  договорных отношений в сфере  социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Таким образом, как следует  из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует  не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с  другой - являются нуждающимися в улучшении  жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров  социального найма.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении  договора социального найма.

В качестве предмета исследования диплома будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договор социального найма жилого помещения.

Цель данной работы – выявить правовые проблемы, возникающие при изменении и расторжении договора социального найма и предложить пути их решения.

Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:

·   Изучить понятие, предмет и форму договора социального найма;

·   Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма;

·   Раскрыть условия и основания изменения договора социального найма;

·   Проанализировать условия и основания расторжения договора социального найма.

При работе над данной темой  были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.

При подборе материала  для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному  Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и  ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого  были изучены работы авторов: Адрианова  И.И, Айман Т.О., Брагинского М.М., Ермичева И.А., Кабалкина А.Ю., Тихомирова М.Ю., Крашенинникова П.В. и др.

С точки зрения практической значимости  данная работа предлагает обосновать положения в законодательство Российской Федерации. А именно,  будет выявлен рад нормативно-правовых проблем и возможные пути их решения.

 
 

1. Содержание договора  социального найма жилого помещения

1.1. Понятие, предмет и форма договора

В настоящее время  с внедрением реальности рыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудие гражданско-правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственности на имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этим имуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях.[3]

Договор найма жилого помещения  является центральным институтом жилищного  права.[4]

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется  предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем  по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства).

Приведенное определение  договора найма жилого помещения  является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая – договор коммерческого  найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся  в частной, государственной или  муниципальной  собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого  использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора – договор социального  найма, заключаемый в отношении  только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда или относится  к жилищному фонду социального  использования (ст.19 ЖК РФ). При этом выделение социального жилищного  фонда носит условный характер: какого – то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному  фонду социального использования, не существует.[5]

Основанием возникновения отношений  по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический  состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в  соответствии с принципом свободы  договора.[6]

Данная работа посвящена  изучению договора социального найма.

Договор социального найма  жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель обязуется  предоставить во владение и пользование  или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное  для постоянного проживания жилое  помещение, а наниматель обязуется  использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения  и коммунальных услуг.³

Договор социального найма жилого помещения – консенсуальный,  двусторонний, возмездный.[7]

«Двусторонность» предполагает наличие прав и обязанностей у  каждой стороны в договоре найма  жилого помещения. При  этом набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор социального найма жилого помещения), утвержден Правительством Российской Федерации.

Договор социального найма  составляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой - у нанимателя.

Договор социального найма подписывается  сторонами или их уполномоченными  представителями и скрепляется  печатью наймодателя. С этого  момента договор социального  найма считается заключенным  и вступившим в силу. Однако права  и обязанности у нанимателя возникают  только после подписания акта приема-передачи жилого помещения.[8]

«Возмездность» договора предполагает наличие платы за пользование  жилыми помещениями. По социальному  найму, плата наем жилья определяется органом местного самоуправления. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги¹.

Плата за коммунальные услуги характеризует  возмездность уже другого рода обязательства  – оказание услуг. Правда нередко  обе разновидности платы обозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги», или «квартирная плата».[9]

При этом, как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено  исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального  найма без внесения платы за пользование  занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.[10]

«Консесуальность» договора проявляется  в том, что он считается заключенным  с момента достижения соглашения по всем существенным условиям. [11]

Специальному регулированию  отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена  гл. 8 ЖК РФ. Большинство статей содержит новые нормы, регламентирующие условия  и порядок заключения договора социального  найма, его предмет, а также права  и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в  статьях гл.8 правила направлены на реализацию п.3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия  и порядок заключения договора социального  найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ)¹.

По договору социального  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60ЖК РФ).

Из приведенного определения  договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору является собственник  соответствующего жилого помещения – государство или муниципалитет, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по договору социального  найма является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Жилое помещение по договору социального  найма предоставляется гражданину во владение и пользование для  проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность  хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это  юридически обеспеченная возможность  извлечения из вещи полезных свойств  в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.[12]

Договор социального найма заключается без установления срока.

В ст. 61 ЖК РФ установлены  особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются ЖК РФ и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования  жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена  специальная норма, адресованная нанимателям  жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный перечень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ).