Особенности продажи отдельных видов недвижимости

Содержание

 

Введение                                                                                                                                                 3

 

1.   Основные положения о договоре купли-продажи недвижимости               6

1. Понятие договора продажи недвижимости и его форма               6
2. Стороны договора купли-продажи и их ответственность          11
3. Существенные условия договора                                                   18
4. Государственная регистрация                                                        21

 

2. Особенности продажи отдельных видов недвижимости                              29

     2.1.    Договор продажи предприятия                                                        29

     2.2.    Продажа земельных участков                                                          38

     2.3.    Оборот других объектов недвижимости                                         47

 

Заключение                                                                                                             56

Список сокращений                                                                                               60

Библиографический список                                                                                       61

Приложения 1 Особенности при купле – продаже недвижимости                  64

Приложение 2 Существенные условия договора купли – продажи жилого                      

                          помещения                                                                                   65    

Приложение 3 Права подлежащие государственной регистрации                  66

Приложение 4 Состав предприятия                                                                   67

Приложение 5 Стадии продажи предприятия                                                  68  

Приложение 6 Стадии превращения покупателя предприятия в его                                            

                          собственника                                                                             69      

                          

 

 

 Введение

Как известно, в соответствии с  Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся  все те объекты, которые прочно связаны  с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты¹. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.

 Критерий "неразрывной связи с землей" и "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в данной работе автор  рассматривает наиболее важные аспекты этого вопроса.

Актуальность выбранной автором темы заключена на основе того, что операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Однако многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Объект исследования –  договоры купли-продажи недвижимости по гражданскому законодательству Российской Федерации.

Предмет исследования правовое содержание регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.

Целью работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости. 

В работе поставлены задачи исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.

 При этом применялись  такие методы исследования, как  метод синтеза, сравнительного  анализа  и метод обобщения.

Временные рамки исследования составляют в основном период от принятия в 1994 году первой части ГК РФ идо настоящего времени.

Исходными положениями  для исследования темы являлись в  основном соответствующие статьи  части первой и второй Гражданского кодекса РФ, федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие нормативные акты, а также обзорная практика Высшего Арбитражного Суда по разрешению споров, возникающих по договорам купли-продажи.

Для написания  работы исследовались труды ведущих юристов России, как ученых теоретиков, так и юристов-практиков, в частности таких как: Гришаев С.Т. «Все о недвижимости: мена, дарение, купля-продажа», Садиков О.Н. Комментарий к части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Витрянский В.В. «Купли-продажи недвижимости», Пискунова М.Г. «Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах», Фогель В.А. «Жилое помещение как объект права собственности», Киндеева  Е.А. «Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарий и нормативные акты», а также труды других авторов.

В первой главе представляемой для защиты работы рассматриваются  основные положения относящихся  к договору купли-продажи недвижимости, так же, понятие договора продажи недвижимости и его форма, стороны договора и их ответственность, существенные условия договора и его регистрация. Во второй главе раскрываются особенности продажи отдельных видов недвижимости, в частности продажа предприятия и земельных участков.    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  Основные положение о договоре купли-продажи недвижимости

1.1. Понятие договора продажи недвижимости и его форма

Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско -правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее  определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

          Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является      консенсуальным, возмездным, взаимным. Правовое   регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы  30  ГК  РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение    договора    продажи недвижимости,  его  форму,  а  также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в   качестве специфических норм,  исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл.  30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора  продажи  недвижимости  к      договору  купли - продажи товаров проявляется в том,  что в части,   не  урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК  РФ,  к отношениям,  связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров. ²

Естественно, в  случае с договором  продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

          Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определены следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, в соответствии с которыми все недвижимые объекты могут быть 
разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе – это: земельные участки, участки недр, обособленные водные  
объекты.

Критерием отнесения  объектов ко второй группе является прочная  связь с землей, то есть невозможность  перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимися недвижимостью по физическим свойствам, относятся, например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К третьей группе отнесены те вещи, которые по своей  сути, физической природе, являются движимыми  вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то есть с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом (недвижимостью по закону). Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,  космические объекты (п. 1 ст.130). Н. Гребнева пишет “Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой  стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются  <<движущимися участками территории>>, находящимися под юрисдикцией  Российской Федерацией”³. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Жилые не жилые  помещения могут быть отнесены недвижимости как по второму критерию (невозможность  перемещения без ущерба назначению), 
так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности гражданско-правовых отношений имуществом являются объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе нормам о государственной регистрации прав и сделок.

          Положения  ГК РФ о письменной форме  сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В  первом случае (письменная форма  сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего его содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Е.А. Киндеева отмечает- “Применительно  же  к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает  заключение  договора не только путем составления одного документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами   посредством почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору”.⁴