Ипотечное кредитование в России

СОДЕРЖАНИЕ 

          Введение

1. Сущность и история развития ипотеки

1.1 Зарождение института ипотеки

1.2 Что такое ипотека

3. Преимущества и недостатки ипотеки
4. Развитие ипотеки в России

2. Ипотечное жилищное кредитование в современной России

2.1 Ипотека 2011 - правила игры меняются

2.2 Тенденции ставок по рублевым и валютным программам

2.2.1 Фиксированные  ставки по собственным стандартным  программам ведущих ипотечных  банков

2.3 Основные ипотечные программы

2.3.1 Кредиты  на приобретение квартир на  этапе строительства

2.3.2 Ипотека  для приобретения загородного  жилья

2.3.3 Нецелевые  ипотечные кредиты под залог  имеющейся недвижимости

2.3.4 Рефинансирование  кредитов для заемщиков

2.3.5 Реализация  заложенной недвижимости

3. Страховые  компании

Заключение

Список  использованной литературы 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных  финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно  служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной  дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

     Актуальность  ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

     В этой связи расширение применения ипотеки  как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить  в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также  разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также  дать импульс жилищному строительству  и ряду других отраслей национальной экономики.

     Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного  строительства, кредитования малого и  среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса  дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного  спроса основной массы населения, действующие  цены на жилье, условия получения  кредитов на приобретение квартиры или  строительство собственного дома, суммарную  стоимость активов, находящихся  под контролем малых и средних  предприятий.

     Системы ипотечного инвестирования предусматривают  механизм накоплений и долгосрочного  кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для  финансирования, приобретения, постройки  и перепланировки как жилых, так  и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для  получения запрашиваемой ссуды  заемщик должен быть совладельцем некоего  строения, означает, что в подавляющем  большинстве случаев залоговое  имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

     В настоящее время складывается несколько  видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого  застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар  и источник прибыли. Эта система  включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

     Другая  система основана на оформлении закладной  на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

     Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование  ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

     Наконец, возможно заключение контракта через  посредническую фирму или аукцион  на куплю–продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности  на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать  новое строительство за счет выручки  от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью  цен на строительство.

     Ипотека может быть установлена на любое  недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать  иным образом: земельные участки (в  т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

     Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного  хозяйственного ведения. Участник общей  совместной собственности (без определения  доли каждого из собственников) может  оформить ипотеку только при наличии  письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности  вправе заложить свою долю без их согласия.

     Все вышесказанное подчеркивает большое  социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить  инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической  проблемы.

     Таким образом, ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у  ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Сущность и история  развития ипотеки 

     1.1 Зарождение института ипотеки

     Ипотека как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в  мировую финансово-экономическую  систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в ХIХ в.).

     Институт  ипотеки (залога недвижимости) в течение  относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной  сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась  в древнеримском праве. В начале развития классического римского права  появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными  при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу  по заключению договора официально устанавливались  права кредитора на закладываемую  недвижимость, сам предмет передавался  в "fiducia" и кредитор обязан был  возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию. На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически  никакой защитой и кредитор сам  решал, что ему выгоднее: или требовать  от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество.

     В дальнейшем было введено официальное  положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все  равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику. Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя.

     В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи  недвижимости возвращал всю разницу  между выручкой за недвижимость и  остатком долга заемщику. Данный вид  сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию  были предметом особого судебного  разбирательства. Появление последней  стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели  к возникновению классического  института ипотеки. По существующему  законодательству ни одна действующая  правовая форма не подходила для  гарантирования этого вида сделок между  собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме  орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

     Позже новый вид залога распространился  на другие и, в частности, на залог  недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.