Маркетинг бизнес-центра

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Байкальский Государственный Университет Экономики  и Права

Факультет Организации Рынка

Кафедра Экономики и Управления инвестициями и недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

по дисциплине: «Маркетинг недвижимости»

на тему: «Маркетинг бизнес-центра »

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                  Выполнила: Бабасёва Ю.С.       

 С-08-4

Проверила: Троицкая Л.И.,

к.э.н., доцент

                                                                         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Иркутск, 2011г.

 

 

 

Содержание

Введение 3

1.Выбор и обоснование привлекательности бизнес-центров. 5

1.1.Комплексный анализ (ценовая ситуация, конъюнктура спроса и предложения) 5

1.2.Обоснование инвестиционной привлекательности бизнес -центров. 7

2.Выделение признаков образцовости и их характеристики 9

2.1.Классификация объектов коммерческой недвижимости 9

2.2. Сегментация выделенного рынка  и проектирование моделей поведения ключевых участников рынка  . 16

3.Разработка комплекса маркетинга 25

3.1. Проектирование маркетинговой концепции и комплекса  маркетинга по ее реализации. 25

3.2. Прогнозная оценка эффективности разработанного комплекса маркетинга 28

Список литературы 30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

С 1994 года, согласно ст.130 ГК РФ  к недвижимым вещам ( недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и  морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составляющая часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50 % мирового богатства.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений  вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу  вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью, которые появляются при купле – продаже недвижимости, сдаче в аренду и т.д. Формирование рынка недвижимости в России стало  возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности  на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство  перестало быть единым собственником  подавляющего числа объектов недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости гораздо меньше, чем  рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с  высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

 Без  рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как  рынок труда, рынок капитала, рынок  товаров и услуг  для своего  существования должны иметь или  арендовать соответствующие помещения,  необходимые для их деятельности. Рынок недвижимости - это определенный  набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность  и связанные с ней  интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок  выполняет экономическую функцию  сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств  недвижимости данный рынок существенно  отличается от рынка других секторов.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков существенно, отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в  недвижимость.

Данная  работа скорее предназначена для  инвесторов, потому что в ней при  помощи комплекса маркетинга будут  выявлены основные тенденции и рассмотрены  важные вопросы рынка коммерческой недвижимости. Результаты работы позволят лучше понять, куда вкладывать деньги, чтобы получить прибыль.

Анализ  ситуации на рынке коммерческой недвижимости, в том числе анализ бизнес центров  г.Иркутска позволил осмыслить наиболее значимые тенденции и обстоятельства, определяющие структуру и соотношение  сил на складывающемся в  городе  Иркутске рынке коммерческой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

1.Выбор  и обоснование привлекательности  бизнес-центров.

1.1.Комплексный  анализ (ценовая ситуация, конъюнктура спроса и предложения)

 

В целом по Иркутску офисная недвижимость подешевела за апрель в среднем на 0,3% или на 130 рублей за квадратный метр. Однако в разбивке по районам снижение цен зафиксировано только в Куйбышевском районе -- на 9,3% (с 33,1 до 30,0 тыс руб/кв.м). В других районах средняя стоимость  офисов выросла. Самое заметное повышение  цен пришлось на Ленинский район -- рост на 3,0% (с 33,5 до 34,6 тыс руб/кв.м). Чуть меньше подорожали офисы в Октябрьском  районе -- рост на 1,3% (с 47,2 до 47,8 тыс руб/кв.м). В Кировском и Свердловском районах  за апрель офисы подросли в цене на 0,9% и 0,4% соответственно (с 71,5 до 72,2 тыс  руб/кв.м и с 37,9 до 38,1 тыс руб/кв.м).

Арендная  плата офисных помещений стала  снижаться с декабря 2008 года, к  сегодняшнему моменту она упала  на 20%. Сейчас Кировском районе можно  снять офис за 800-900 рублей кв. м, в Октябрьском районе – за 500-600 рублей, в Свердловском – за 400-500 рублей, в Куйбышевском – за 500 рублей, в Ленинском – за 300-400 рублей. Арендная плата за коммерческую недвижимость в Кировском и Октябрьском районах города сейчас уравнялась, ранее цена в первом была выше. Основными центрами деловой жизни по-прежнему останутся центральная часть города, а также улицы Декабрьских Событий, Советская и Байкальская.

В первой половине 2010 года произошло снижение емкости рынка офисной недвижимости. Из 16 офисных объектов, строительство которых началось в 2007–2008 годах, сданы 14, в том числе бизнес-центр «Терра».– Кроме того реальная емкость рынка уменьшиться из-за тенденции к сокращению предприятий, их закрытию. На сегодня уже отмечается сокращение потребности в площадях – ряд компаний подыскивают себе офисы меньшего размера.

Цены на продажу  коммерческой недвижимости в Иркутске (15 ноября)

Район	Средняя цена  (руб./кв.м.)
Кировский	62153,85
Куйбышевский	40620,15
Ленинский	-
Октябрьский	58779,72
Свердловский	58442,12
Все районы	59293,89

Цены на аренду коммерческой недвижимости в Иркутске (15 ноября)

Район	Средняя цена  (руб./кв.м. в месяц)
Кировский	919,94
Куйбышевский	500,00
Ленинский	333,33
Октябрьский	582,14
Свердловский	428,57
Все районы	789,40

 

Основными тенденциями рынка офисной недвижимости в  2010 году стали:

- незначительное увеличение объема предложения за счет ввода в эксплуатацию нескольких объектов;

-рост спроса на качественные объекты с удачным расположением;

-отсутствие динамики изменения уровня вакантных площадей;

-незначительное увеличение уровня ставок аренды в сегменте класса А с центральным расположением;

-сохранение цен продажи на прежнем уровне.

 

 

1.2.Обоснование  инвестиционной привлекательности  бизнес -центров.

Недвижимость имеет потенциальную  способность приносить доход  и является довольно привлекательным  направлением инвестирования. Форма  дохода от недвижимости:

 -будущие периодические потоки денежных средств

-увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов.

-доход от перепродажи объектов в конце периода владения.

      Привлекательность  инвестирования в недвижимость  объясняется следующими факторами:

- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

   - сохранность вложенных денежных средств вообще ( в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и от инфляции в частности ( инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов на нее);

   - возможность получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект, который может выражаться  в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

      Однако ликвидность  недвижимости низкая, интересующий  потенциального инвестора долгосрочный  прогноз соотношения между ожидаемой  выгодой и затратами на приобретение  объекта недвижимости в условиях  нестабильной экономической ситуации  может быть неточен, что стимулирует  к вложению денежных средств  в другие сферы. Недвижимость  – особый вид собственности  с особыми правами, являющийся  довольно привлекательным объектом  инвестирования.

 

2.Выделение  признаков образцовости и их  характеристики

2.1.Классификация  объектов коммерческой недвижимости

 

Приведены 10 групп характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:

• Назначение объектов (принятые названия)
• Возраст здания
• Расположение
• Конструктивные решения
• Планировочные решения
• Архитектура и отделка (ремонт)
• Инженерия
• Инфраструктура и сервис
• Паркинг
• Управление зданием

Ниже будут приведены значения критериев качества офисных объектов при условии выделения шести классов офисов. Кроме того, для некоторых задач целесообразно использовать более подробную классификацию. Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, т.е. несоответствие объекта хотя бы одному из критериев служит основанием для перевода его в нижний класс. Необходимо только отметить, что первый критерий – назначение здания – необходимо использовать осторожно, ориентируясь не на принятое в рекламе обозначение, а на фактическое состояние.

 

 

 

 

 

 

Таблица 2

КРИТЕРИИ И ПРИМЕР КЛАССИФИКАЦИИ  ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО КАЧЕСТВУ

 

Индекс типа	Наимено вание	Описание
			Критерии	Значение
1	Класс А	Назначение здания	Бизнес-центры
		Возраст здания	Новое строительство
		Расположение	Первоклассное. Расположение на главных  транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом
		Конструктивные решения	Монолитно-каркасное, металло-каркасное  здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
		Планировочные решения	Оптимальные. Рациональная эффективная  сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
		Архитектура и отделка	Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
		Инженерия	Высококачественная зарубежных производителей. Автома тизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контро лируемый микроклимат в помещениях, поддержание посто янной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности  здания; UPS (источник беспере бойного питания)
		Инфраструктура и сервис	Развернутая инфраструктура централизованного  обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
		Паркинг	Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений
		Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслу живания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

 

2	Класс В	Назначение	Бизнес-центры, офисные здания
		Бизнес-центры, офисные здания	Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки
		Расположение	Несоответствие некоторым требованиям  к классу А
		Конструктивные решения	Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков
		Планировочные решения	Несоответствие некоторым требованиям  к классу А
		Архитектура и отделка
		Инженерия	Полностью контролируемый микроклимат  в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания)
		Инфраструктура и сервис	Несоответствие некоторым требованиям  к классу А
		Паркинг	Парковка,      обеспечивающая      достаточное      количество машиномест
		Управление зданием	Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный  арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
3	Класс С	Назначение	Офисные здания
		Возраст здания	Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
		Расположение	С     недостатками     в     расположении     (удаленность     от транспортных артерий, неудобный подъезд)
		Конструктивные решения	Возможность установки подвесных  потолков
		Планировочные решения	Достаточно эффективные поэтажные  планы
		Архитектура и отделка	Требований   к   архитектуре   не   предъявляется.   Ремонт, соответствующий западным стандартам
		Инженерия	Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort   cooling)  или сплит-системы   кондиционирования воздуха
		Инфраструктура и сервис	Недостаточная   инфраструктура   обслуживания   бизнеса   и отдыха
		Паркинг	Недостаточное количество машиномест Круглосуточная   охрана;   хорошая   служба   эксплуатации; опытный арендодатель
		Управление зданием	Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный  арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием