Познание и понимание людьми друг друга

 

     Введение

     Исходные  данные для выполнения работы

     Анализ  ситуации на рынке недвижимости

     Расчет  рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

     2.1. Алгоритм реализации затратного  подхода

     2.2. Определение стоимости нового  строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

     2.3. Расчет накопленного износа здания  модифицированным методом экономического  возраста

     2.4. Стоимость здания с учетом  накопленного износа

     2.5. Оценка рыночной стоимости участка  земли

     2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

     3. Расчет рыночной стоимости недвижимости  на основе доходного подхода

     3.1. Алгоритм реализации доходного  подхода

     3.2. Реконструкция отчета о доходах

     3.3. Оценка недвижимости методом  прямой капитализации

     4. Согласование результатов оценки

     Заключение

     Литература 
 
 
 
 
 

                                        ВВЕДЕНИЕ

     Развитие  рыночных отношений в экономике  Кыргызстане связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом КР» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

     Стоимость любого товара или услуги зависит  от ситуации на рынке, который формирует  спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует  оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

     Факторы делятся на 2 группы:

     внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;

     внутренние  – характеристики самого объекта  недвижимости.

     Для определения рыночной стоимости  недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную  стоимость объекта на дату оценки.

     Оценка  недвижимости это основная часть  оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки. 

 

      ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

     По  производственному  цеху

     Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное  в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

     Основные строительные конструкции:

     фундаменты  – столбчатые, железобетонные;

     каркас  – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

     стены и перегородки – кирпичные  или железобетонные панели;

     перекрытия  – ребристые железобетонные плиты;

     крыша – совмещенная, плоская;

     кровля  – рулонная;

     полы  – железобетонные;

     проемы  – металлические;

     отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

     Инженерные  системы: здание оборудовано системами  холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

     Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

     Для приведения здания в состояние, соответствующее  рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

     заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета  – 80 кг;

     заново  застеклить 850 м² оконных проемов;

     отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

     произвести  ремонт полов, на площади 550 м²;

     произвести  ремонт рулонной кровли на 500 м²;

     окрасить  трубопроводы на площади 800 м².

     Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

     При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент  оборачиваемости по аналогичной  недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

     Постоянные  расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

     -налог  – 2,2% от  стоимости имущества,  рассчитанной по затратному подходу;

     -страховые  платежи – 3% от стоимости нового  строительства здания на дату  оценки (см. затратный подход);

     -прочие - $5/м²/год.

     Переменные  расходы составляют - $35/м²/год.

Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс      И1969-1984	Территориальный пояс
			Длина	Ширина	Высота
Произв. корпус	3	2	200	36	11	1,18	3

 

Темп роста цен  на землю      %/год	Ставки  аренды      Ар,      $/м2/год	Коэффициент капитализации,      R, %	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения,      RR	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы,      kMI
4	60	10	0,05	0,07	1,1

 

 

      АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Производственные  помещения и производственная недвижимость – довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегменте становятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и промзон.

     Основные  факторы влияющие на рыночную стоимость  объектов промышленной (производственной и складской) недвижимости:

     Требования  по экологии. Большинство производств являются источниками загрязнений, в то время как склады в основном безвредны для окружающих.

     Транспортная  доступность. Для складов транспортная доступность – это удобство подъездов большегрузного транспорта, близость к транспортные развязкам и выездным магистралям. Для производства наиболее важен удобный подъезд квалифицированного персонала, поэтому актуальна близость метро, железнодорожных станций и города.

     Требования  к инженерному  обеспечению. Для производственных площадок характерен большой разброс в потребностях электроэнергии, который определяется спецификой производства.

     Требуемые площади. Большинство новых востребованных производств относятся к разрядам малых и средних. Требуемые для них производственные площади лежат в диапазоне от 1000 до 3000 кв.м, в то время как для современных складов потребность в площадях обычно начинается от 10 000–20 000 кв.м.

     Рынок производственных помещений - это в  основном вторичный рынок. Согласно генеральному плану развития города, территория, занимаемая объектами производственного  назначения в нашем городе, должна сократиться на 3 тысячи га. Скачок цен на жилую недвижимость, произошедший в 2006 году, отразился на ценах на производственную недвижимость. Зависимость цен на производственную недвижимость от размеров предлагаемых на продажу площадей в период с 2002 года 2007 год продемонстрирован на диаграмме 1.

     Диаграмма 1. Динамика цен кв.м ($ / кв.м) производственно-складской недвижимости в период с 2002 по 2007г. в зависимости от размеров продаваемой площади.

     

     Диаграмма 2. Распределение предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Санкт-Петербурга

     

     В настоящее время распределение  активности предложений для размещения производств неравномерно по территории города. Наибольшая активность наблюдается  в Колпинском, Невском и Красносельском районах Санкт-Петербурга. Покупая  недвижимость, производственники стараются придерживаться территорий, отнесенных по Генплану к категориям промышленных зон.

     По  Ленинградской области наибольшая активность предложений наблюдается  во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском  и Тосненском районах.

     Диаграмма 3. Распределение активности предложений площадей производственно-складской недвижимости по районам Ленинградской области.

     

     Ставки  аренды

     Арендные  ставки производственных помещений на сегодняшний день лежат в диапазоне от $30/кв.м/год до $90/кв.м/год для неотапливаемых помещений и от $72/кв.м/год до $170/кв.м/год для теплых помещений.  

     Тенденции и прогнозы.

     В ближайшее время вывод промышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, вывод промышленности будет осуществляться в места, расположенные не далее 50 км от города. Наиболее привлекательные для размещения производств следующие районы области: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.

     Создание  производственных зон в Ленинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения в Ленинградской области 19 производственных зон, общей площадью свыше 5000 га.

     Размещение  производств в Ленинградской  области, как правило, сопровождается строительством новых производственных корпусов.

 

     

     РАСЧЕТ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА. 

     АЛГОРИТМ  РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 

           В общем виде алгоритм оценки  недвижимости на основе затрат  выглядит следующим образом:

     Определяется  стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

     Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

     Оценивается стоимость здания (сооружения) с  учётом накопленного износа (п.1 – п.2).