Курсовая работа по «Экономике недвижимости»

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Южно-Уральский государственный  университет»

Факультет «Экономика и предпринимательство»

Кафедра «Финансовый менеджмент»

 

 

 

 

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К СЕМЕСТРОВОЙ РАБОТЕ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

ЮУрГУ– 080502.2011.189.ПЗ КР

 

 

 

 

 

Руководитель, кандидат

экономических наук, доцент                                              

Е.Б. Голованов 

                                     2013г.

 

Автор работы

Студент группы

ЭиП-475 В.Г. Шумакова

                                       2013г.  Работа защищена

                                       с оценкой

        

                                      2013 г.

 

 

 

 

 

 

 

Челябинск 2013

 

АННОТАЦИЯ

Шумакова В.Г.; Семестровая работа по курсу «Экономика недвижимости» – Челябинск: ЮУрГУ, ЭиП-475, 39 стр. Библиографический список.

 

   В данной работе мною рассмотрена деловая ситуация на рынке недвижимости, произведена оценка земельного участка, оценка объекта недвижимости затратным подходом, оценка объекта недвижимости рыночным подходом, оценка недвижимости доходным подходом. Также представлено согласовании результатов оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..4

1 ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ 6

      1.1 Краткая характеристика объекта оценки 9

      1.2  Цель оценки 9

      1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости 9

      1.4 Основные понятия, используемые в работе 11

      1.5 Анализ наилучшего и эффективного использования объекта 12

      1.6 Дата оценки стоимости объекта 12

2 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 13

3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 13

      3.1 Определение полной восстановительной стоимости 13

      3.2 Определение накопленного износа здания 14

      3.3 Определение остаточной стоимости здания 16

      3.4 Определение общей стоимости объекта недвижимости 16

4 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ 17

      4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов 17

      4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов 17

      4.3 Определение общей стоимости объекта недвижимости 19

5 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 20

      5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания 20

      5.2  Действительный валовой доход от аренды здания 21

      5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество 21

      5.4 Чистый операционный доход от аренды здания 25

      5.5 Реальный денежный поток 26

      5.6 Коэффициент дисконтирования 26

      5.7 Дисконтированный денежный поток 27

      5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) 28

      5.9 Текущая стоимость здания 28

      5.10 Стоимость  объекта недвижимости 31

6 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ. 31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 35

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 36

ВВЕДЕНИЕ

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной  собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и  из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Экономика недвижимости включает в себя такую составляющую, как  оценка объекта недвижимости. Оценка объекта недвижимости производится 3 подходами:

1. Затратный подход – это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта за вычетом накопленного износа.

Этапы затратного подходы:

I -  Определение стоимости земельного участка с учетом наибольшей эффективности использования.

II - Определение стоимости замещения.

III -  Расчет накопленного износа. Предполагает объединение величины физического износа, функционально износа, внешнего износа.

IV -  Определение стоимости объекта недвижимости с учетом накопленного износа.

V -  Определение общей стоимости объекта недвижимости.

2. Сравнительный подход – это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки в его аналогии.

Этапы сравнительного подхода:

I -  Анализ рынка недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

II -  Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

III -  Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

IV -  Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

3. Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Этапы доходного подхода:

I -  Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 
II -  Расчет действительного валового дохода. 
III -  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные; 
- условно-переменные;                                                                                                     - резервы.

IV -  Определение величины чистого операционного дохода. 
V -  Преобразование   ожидаемых      доходов   в     текущую       стоимость.

1     ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

Тип оцениваемого объекта  недвижимости: здание офисного типа

Адрес: город Челябинск, улица Комунны, дом 12

Правовой режим объекта: полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

Собственники недвижимости:

Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.

Местоположение объекта: здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1089 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.

Описание здания: здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания – 22 089 куб. м. 

Полезная (арендная) площадь  здания  – 3539 кв. м. 

Полезная (арендная) площадь  подвала – 689 кв. м. 

Прямые затраты на строительство  данного типа здания составляют в  текущих ценах 3989 руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового – 1, 40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система  охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию  и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд  к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование  здания: здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 689 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет        439 руб. в месяц. Расположенное  на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 60089 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования  здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта  помещений в текущих ценах  составляет 2489 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ – 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует.  После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй – 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

• Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) – 60 000 руб. в месяц;
• взносы на социальное страхование (единый социальный налог) – 30% от ФОТ;
• оплата коммунальных услуг – 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; 
• прочие расходы  –  45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;
• налог на прибыль в размере 20,0 %;
• налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных  отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после  ремонта здания, доходы и расходы  будут ежегодно расти, в том числе:

• арендная плата – на 10,0 %;
• чистый доход от кафе – на 15,0%;
• заработная плата персонала – на 5,0 %;
• коммунальные и прочие расходы – на 7,5 %.

Ставка дисконтирования  по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % – для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % – для второго года; 24,0% –  для третьего года; 25,0 % – для четвёртого и для пятого года.

Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым (объектов аналогов).

Для расчета стоимости  объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г  были проданы 1 месяц назад . Объект А расположен в центре города, объекты Б, В и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта. Физическое состояние объектов А и Г лучше состояния оцениваемого объекта. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и чистый операционный доход от их использования приведены в таблице 1.

Таблица 1 – Данные по сопоставимым объектам

Показатели	Объекты
	А	Б	В	Г
Полезная (арендная) площадь  здания, кв. м.	3589	2089	3289	1889
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Чистый операционный доход  от аренды, тыс. руб.	6960	5950	12200	6950

 

1.  Краткая характеристика объекта оценки

• Тип и назначение здания: здание офисного типа. Здание сдается в аренду после проведения ремонтных работ.