Система и порядок эксплуатации жилой недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………….………..….…3

1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………….…….….4

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ЭКСПЛУАТАЦИИ……………………………………………………………..11

2.1. Общие сведения………………………………………….……...............11

2.2 Износ объектов  недвижимости………………………………………...13

2.3 Оптимальный срок  службы зданий……………………………….…..14

3. ОРГАНИЗАЦИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ….15

3.1 Понятие и порядок эксплуатации жилой недвижимости. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда……………………......15

3.2 Способы управления  многоквартирным домом……………………..….19

4. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………………………....22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ..............................................................................................27

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ........................................28

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одним из существенных результатов  социально-экономических преобразований, произошедших в России после 1991 г., стало  формирование и активное развитие рынка  недвижимости. Проблемы эффективного управления недвижимостью приобретают особое значение ввиду роста объемов недвижимого имущества и усложнения его структуры.

Актуальность темы обусловлена тем, что любые объекты недвижимости нуждаются в систематическом, постоянном проведении определенных мероприятий по поддержанию надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.). Полноценная эксплуатация объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается при грамотном использовании технических норм и правил, методов исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Целью данной курсовой работы является анализ нормативно-правовой базы, регулирующей отношения в сфере недвижимости, а также изучение организации эксплуатации жилой недвижимости.

Предметом исследования являются система и порядок эксплуатации жилой недвижимости.

Объект исследования –  объекты жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:

• изучить нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости;
• раскрыть понятие «жилая недвижимость»;
• рассмотреть характеристику жилой недвижимости как объекта эксплуатации;
• изучить систему и порядок эксплуатации жилой недвижимости.

1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных  источников.

Законодательную базу составляют:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 года;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ;
3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 года №136-ФЗ;
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ;
6. Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ;
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
10. Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
11. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
12. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

Конституция Российской Федерации  не содержит терминов «недвижимость», «недвижимое имущество». Однако в  широком смысле слова Конституция  РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные  ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности. Это положение  определяет принципиальную возможность  вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной  основой любых видов недвижимости.

Важное значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Основным источником непосредственного  регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ(далее ГК РФ). Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.

В Гражданском кодексе  РФ нормы о недвижимости расположены  в частях. В общей части урегулировано  понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие  предприятия, которое по правовому  статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 - 132 ГК РФ).

Согласно ст. 130 ГК РФ, к  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила  совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.

Другим значимым законодательным  актом, регулирующим понятие, режим  и оборот недвижимости, является Земельный  кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ(далее ЗК РФ), который регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе РФ допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Важно отметить, что, определяя  принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого  такого принципа установил, что земля - не только природный объект, важнейшая  составная часть природы, природный  ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и  иных прав на землю (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Водный кодекс РФ определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

Лесной кодекс РФ устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

- купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;

- сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им — гражданским законодательством;

- древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды — в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система  государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это  означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированными документально  в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Важное требование правового регулирования недвижимости - документальное оформление прав собственности. Собственник у недвижимости существует всегда. По отношению к объекту  недвижимости может осуществляться право передачи собственности в  аренду, право сдавать в наем и др. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, т.е. быть юридически оформленными. В противном случае права и сделки с данным объектом будут считаться недействительными.