Экономико-статистический анализ ипотечного кредитования в РФ

 

3.2 Анализ структуры ипотечного кредитования в РФ

 

Январь – сентябрь 2013 года для российского ипотечного рынка выдался неоднозначным. Несмотря на достаточно высокий уровень ставки в начале года, рынок ипотеки продолжал динамично расти на протяжении всех трех кварталов. Отметим, что такая ситуация наблюдается на фоне заметного замедления экономики. В январе – сентябре 2013 года было выдано 557 325 ипотечных кредитов на общую сумму 905 935 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января – сентября 2012 года в количественном и в 1,29 раза в денежном выражении. По итогам года АИЖК ожидает, что будет выдано около 780 тыс. кредитов на общую сумму порядка 1,3 млрд рублей или немногим более (см. Приложение 1).

Рост объемов выдаваемой ипотеки происходил в условиях снижения ставок во втором и третьем кварталах 2013 года. Поднявшись за первый квартал 2013 года до 12,9%, средневзвешенные месячные ставки начали постепенно снижаться со второго квартала – в этот период ставки снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало несколько факторов: нормализация ситуации с ликвидностью, снижение стоимости фондирования и возросшая конкуренция среди участников рынка. К концу сентября 2013 года

средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,5 п.п.) и составили 12,4% в сентябре. Отметим, что этот показатель почти не отличается от значений, достигнутых в сентябре 2012 года, когда средневзвешенная месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам составила 12,3%. В условиях нормализации ситуации с ликвидностью и острой конкуренции банки могут начать выводить на рынок привлекательные сезонные предложения, в связи с чем АИЖК прогнозирует, что к концу года средневзвешенная месячная ставка по ипотечным кредитам будет на 0,4 – 0,6 п.п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда такая ставка достигала 12,7%. В целом за 6 месяцев (с максимального уровня 2013 года, зафиксированного по итогам первого квартала) месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях снизилась на 0,5 п.п. и составила в сентябре 12,4%, что на 0,1 п.п. выше уровня сентября 2012 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным за 9 месяцев 2013 года (накопленным итогом), составила 12,6% (12,2% за 9 месяцев 2012 года), что на 5,72 п.п. (7,62 п.п. за 9 месяцев

2012 года) выше уровня инфляции за этот период (См. Приложение 2).

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2013 года он составил 2 398,8 млрд. рублей, что почти на 32% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.10.2012 г. по 01.10.2013 г. составил 578,4 млрд. рублей. Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. По итогам 9 месяцев 2013 года она составила всего 4,8%, снизившись с конца 9 месяцев 2012 года на 3,9 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008 – 2009 гг. – составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008 – 2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, за 9 месяцев 2013 года было выдано 1 435 валютных кредитов против 555 890 рублевых. Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, а в абсолютном остался практически на том же уровне (2,33% и 55,9 млрд. рублей на 01.10.2013 года против 3,04% и 55,3 млрд рублей на 01.10.2012 г.)(См. Приложение 3).

По данным Банка России, на 01.10.2013 г. объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,2% (96,5% – годом ранее), (См. Приложение 4).

Сокращается также доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста уровня проблемной задолженности в среднесрочной перспективе.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2013 г. составила 1,69%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,15%, а по валютной – 12,31%. Объем просроченных валютных платежей составляет 14,2 млрд рублей (35% от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 4,8%.(См. Приложение 5). АИЖК ожидает, что по итогам 2013 года доля просроченных платежей в совокупном ипотечном портфеле продолжит снижаться и составит 1,45 – 1,55%. После периода стабильности (I полугодие 2011 года – I полугодие 2012 года) скорость досрочного погашения кредитов, измеряемая показателем CPR2, стала снижаться и достигла в I полугодии 2013 года уровня в 12,8%. Таким образом, в среднем ежегодно досрочно погашается 12,8% остатка задолженности по ипотечным кредитам (годом ранее – 15,7%).

Основным источником досрочного погашения ипотечных кредитов являются собственные средства заемщиков, на долю которых приходится 80% всего объема досрочного погашения. В свою очередь, основным источником средств для досрочного погашения для заемщиков является продажа старого жилья – большое количество ипотечных сделок являются альтернативными. За счет новых кредитов в I полугодии 2013 года было профинансировано менее 1% платежей в счет досрочного погашений долга, при этом доля таких кредитов в общем объеме выданных за этот период кредитов составила 0,5% (См. Приложение 6).

Таким образом, все вышеприведенные цифры свидетельствуют о том, что нас ожидает рост рынка ипотечного кредитования, то есть большее количество российских семей станут собственниками своего личного жилья. Конечно, все зависит не только от цифр и тенденций предыдущих периодов. На рынок ипотечного кредитования влияет множество факторов, в том числе, инфляция, цены на недвижимость, уровень процентных ставок, действия правительства и т.д.

 

3.3 Статистическое прогнозирование ипотечного кредитования.

 

По мнению экспертов, ожидать повторения прошлогоднего «ипотечного бума» в текущем году не стоит. Скорее всего, темпы роста российского рынка жилищного кредитования несколько замедлятся. Однако интерес населения к займам на покупку жилья по-прежнему останется высоким.

По данным агентства "Эксперт РА" объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объем рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства. [26].

В 2012 году количество конкурирующих банков, работающих на рынке ипотечных кредитов, по прогнозам будет сокращаться, но это обстоятельство не отразится на перераспределении сил в отрасли кредитования покупки недвижимости.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию прогнозирует, что при отсутствии внешних шоков по итогам трёх кварталов 2012 года населению будет предоставлено порядка 460-500 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 675-725 млрд. рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 12,1-12,3%, а общая доля просроченных платежей составит около 2,5-2,7%.

Рост рынка ипотечного кредитования продолжится и во втором полугодии, но темпы этого роста постепенно будут замедляться, и по итогам 2012 года прирост ипотечного рынка составит около 40%.

В перспективе в течение ближайших пяти лет к помощи ипотеки при приобретении жилья могут прибегнуть около 2-3 млн. семей. Такие данные привел генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Однако, несмотря на возвращение спроса на ипотеку, говорить о снижении процентных ставок в ближайшем будущем не приходится. Действительно, проценты по ипотеке России оставляют желать лучшего, ведь средняя ставка сегодня составляет 12 % годовых в рублях, тогда как в США средняя ставка по ипотеке - всего 3-4 %. А если учесть, сколько стоит в России недвижимость, особенно в Москве, и добавить к этому уровень заработной платы граждан, то остается только посочувствовать тем, кто вступил или собирается вступить в ипотеку.

АИЖК ожидает постепенное снижение доли просроченных платежей в общем объёме просроченной задолженности, и к концу 2012 года она не превысит 2,4-2,7%. [28].

Крупные банки говорят о полном восстановлении после кризиса рынка ипотеки в России, прогнозируя дальнейший рост числа выдаваемых кредитов, но вот ипотечные брокеры и участники рынка недвижимости, опрошенные РИА Новости, считают, что ипотечные кредиты не станут для соискателей доступнее. Более того, предупреждают эксперты, условия ипотеки могут даже ухудшиться, а ведь и сегодня банки охотнее всего рассматривают заявки на ипотеку от граждан, способных самостоятельно оплатить 50% стоимости жилья.

По прогнозам в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 8-10% ВВП.

Рост ставок по ипотеке вновь ограничивает ее доступность для представителей среднего класса. В результате в 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%.

Даже в оптимистичном сценарии в 2013 году темпы прироста рынка составят в среднем 35%

Рис.9 Темп прироста объёмов выданных кредитов.

 

Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в 1 полугодии 2012 года. По итогам года объем кредитования составит рекордные 1,1 трлн руб.

Однако не все специалисты ожидают такого оптимистичного прогноза. Некоторые уверены, что активизации ипотечного кредитования в наступившем году не будет.

В 2013 году заметное давление на динамику рынка окажет повышение ставок по ипотеке ведущими банками: объемы кредитования прибавят не более 45%.  Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции способно спровоцировать очередной виток повышений.

В 2013 году нас ожидает замедление динамики рынка до 40-45%. Поддержку рынку в ближайшие 1-1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевой ограничитель роста – повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность  ипотеки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013 году: часть заемщиков предпочтет отложить покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос (тем самым обеспечить более низкую ставку). [27]

 

 

 

 

 

 

4. Экономическое обоснование перспектив развития ипотечного кредитования в РФ

 

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса.

Перспективы ипотечного рынка сегодня довольно туманны, и многие эксперты опасаются давать прогнозы на 2013 год. Казалось бы, трудные времена прошли, и система приходит в себя, однако многие все же боятся того, что новый виток нестабильности обрушит мечты о собственном жилье. Таким образом, следует отметить, что возможно появиться некая нестабильность при восстановлении системы ипотечного рынка, эксперты по-разному оценивают перспективы развития ипотечного рынка в России.

В условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. [20, с. 73]

Таким образом, наблюдается тенденция роста процентных ставок. Один из способов снизить ставки, не повышая риски для банков - расширение ипотечного страхования.

Фактором, сдерживающим развитие ипотечного кредитования, является также неграмотность населения в сфере экономики. Только за счет большей осведомленности населения о возможности решения жилищного вопроса с помощью ипотеки будет наблюдаться рост объема предоставленных кредитов. Конечно, многие боятся новой волны мирового финансового кризиса, ведь если будут потрясения, то они коснутся всего, в том числе ипотечного рынка. Такой сценарий мы уже проходили в 2008 году. Именно эта перспектива и удерживает потенциальных заемщиков от вступления ипотеки в 2013 году.

Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом. [24, с. 83]

Таким образом, основными проблемами ипотечного кредитования в России являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. [6, c. 53]

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства.

Несмотря на очевидные сложности, специалисты смотрят в будущее достаточно оптимистично – ряд озвученных в начале года прогнозов сулит в 2012 году дальнейший рост объема выдачи ипотечных кредитов. Насколько значительным будет этот рост – во многом зависит от совокупности ключевых определяющих его факторов: ситуации с фондированием, инфляции, стабильности доходов населения и объемов строительства жилья.

Если удастся направить придать этим факторам «правильную» динамику – результат не заставит себя ждать, а уж в наличии высокого спроса на улучшение жилищных условий со стороны населения можно не сомневаться. [30]

Таким образом, быстрое развитие ипотеки наряду с новыми возможностями для всех участников ставит перед российским рынком и ряд серьезных новых проблем, которые требуют комплексного подхода в своем решении и привлечения лучших международных практик.