Договор купли-продажи недвижимости

Содержание

Введение……………………………………………………………………….. 3

1. Понятие и сущность договора  продажи недвижимости…………………. 5

1.1. Понятие договора  продажи недвижимости…………………………... 5

1.2. Элементы договора  продажи недвижимости…………………….…….7

1.3. Предмет договора………………………………………………………10

2. Заключение договоров.  Обязанности сторон………………………….….17

2.1. Заключение договоров………………………………………………....17

2.2. Права и обязанности сторон………………………………….………..26

2.3. Особенности продажи жилых  помещений……………………………30

Заключение…………………………………………………………………….32

Список использованной литературы…………………………………………33

 

Введение

Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся  все те объекты, которые прочно связаны  с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (статья 130 ГК РФ)¹. Таким образом, четкой характеристики понятия «недвижимость» нет.

Критерий «неразрывной связи с землей» и «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба» не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

Изучение договора продажи недвижимости актуально на сегодняшний день, так как выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство  объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи  с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Целью курсовой работы является изучение договора купли-продажи недвижимости.

В связи с указанной  целью задачами послужат следующие  вопросы.

 

 

 

 

 

1. Понятие и сущность договора продажи недвижимости

1.1. Понятие  договора продажи недвижимости

Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст.558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения.

Для договора продажи  жилых помещений п.1 ст. 558 предусматривает дополнительное существенное условие: если в помещении проживают лица, которые в соответствии с законом и после приобретения помещения покупателем сохраняют право пользования им, в договор должен быть включен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Существенное условие в данном случае понимается в том же значении, что и в ст.432 ГК, т. е. как условие, без согласования которого договор между сторонами не будет считаться заключенным².

Расширение круга существенных условий при продаже жилых  помещений установлено в законе не случайно. Общее правило ст.460 ГК о необходимости предупреждения покупателя о правах третьих лиц на товар действует в отношении любого объекта недвижимости, в том числе и жилых помещений, но законодатель счел его в данном случае недостаточным по нескольким причинам. Во-первых, это связано с тем, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст.288 ГК). Гражданин-собственник может использовать такое помещение как для личного проживания и проживания членов его семьи, так и для проживания иных лиц по заключенному с ними договору. Во-вторых, приобретение жилого помещения, обремененного правами проживающих в нем третьих лиц, значительно снижает возможность его использования по назначению. Неблагоприятные же последствия для продавца, установленные ст.460 ГК на случай невыполнения обязанности предупредить о правах третьих лиц, - уменьшение цены товара, расторжение договора - не всегда обеспечивают соблюдение интересов покупателя и проживающих в жилом помещении лиц.

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Понятие договора продажи  недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости.

Общее определение договора купли-продажи в ст. 454 воспроизводит аналогичные дефиниции п.1 ст.74 Основ гражданского законодательства и абз. 1 ст.237 ГК 1964 года. Однако роль института купли-продажи в системе договоров по возмездному отчуждению имущества существенно изменилась. Действующий ГК трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно расширилась и сфера применения этого института: многие ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (напр., поставка, контрактация, энергоснабжение)³.

Купля-продажа является консенсуальным, возмездным и взаимным договором.

Определение договора купли-продажи  в ст. 454 описывает наиболее типичную, но не единственно возможную модель договорных взаимоотношений сторон. Поэтому положение п.1 ст. 454 о передаче товара в собственность покупателя не следует абсолютизировать. Покупателем в этом договоре может выступать и лицо, которое само не станет собственником приобретенного товара (напр., комиссионер, приобретающий товар для комитента; учреждение или казенное предприятие, основанное на праве оперативного управления; унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, и т.п.).

Его определение может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

 

 

1.2. Элементы договора продажи недвижимости

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Гражданское законодательство допускает продажу недвижимого имущества и несобственниками, в частности государственными и муниципальными предприятиями, а также учреждениями. Поэтому сказанное в настоящем параграфе относительно собственников относится и к обладателям иных вещных прав на недвижимость.

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом⁴. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.⁵ (далее - Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица⁶. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.

Участниками договора продажи  недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает государственное или  муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в  качестве покупателя, т. е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации. Особым правилам подчиняется процедура продажи недвижимости на торгах.

Некоторыми особенностями  характеризуется процесс продажи  недвижимого имущества и в тех случаях, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Федеральном законе «Об акционерных обществах»⁷ предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества (ст. 78 Закона). Такие сделки должны быть одобрены советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии со ст. 79 Закона.

Для совершения сделки с  недвижимостью, если она находится  в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

 

1.3. Предмет  договора

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Важность данного деления  определяется существенными различиями, которые имеются в правовом режиме движимых и недвижимых вещей. Эти  различия отражены во многих нормах ГК (см., напр., ст. 131, 164, 219, 223, 225, 226, 234, 295, 338, 340, 349 и др.) и иных законов.

Указанное деление в  строгом смысле распространяется только на вещи и к другим видам имущества применяться не может. Однако в литературе и на практике его нередко распространяют и на иное имущество, в частности на права требования, что, конечно, является неверным.