Договор купли-продажи недвижимости

Пункт 1 ст. 130 выделяет три  вида недвижимых вещей⁸. Первую группу составляют вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе. К ним закон относит земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты. Под последними вряд ли следует понимать лишь «небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами» (абз. 12 ст. 1 Водного кодекса)⁹. К ним по смыслу ст. 130 следует отнести все поверхностные и подземные водные объекты, которые могут быть так или иные отграничены от других водных объектов.

Вторую группу недвижимых вещей образуют все вещи, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Отнесение многих конкретных объектов к недвижимости по этому признаку является наиболее проблематичным. В частности, современные техника и технологии позволяют перемещать здания и сооружения; многолетними насаждениями являются не только деревья, но и многие виды других посадок, которые безо всякого ущерба для них могут пересаживаться с места на место, и т. п. Поэтому в данном случае закон следует толковать не буквально, а в соответствии с его смыслом. Он же состоит в том, что недвижимостью закон признает все, что может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей.

К третьей группе недвижимых вещей закон относит объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам. В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. д.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

При этом содержащийся в  п. 1 ст. 130 перечень недвижимых вещей  не является исчерпывающим, поскольку законом ими может быть признано и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс¹⁰.

В ст. 132 ГК РФ понятие предприятие обозначает особый объект права - имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, который может быть самостоятельным предметом купли-продажи, аренды, залога и других сделок.

Основная особенность  предприятия как объекта прав заключается в том, что в его  состав включается все имущество, предназначенное  для предпринимательской деятельности. При этом понятие «имущество» трактуется в самом широком смысле, т. е. включает не только вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. п.), но и права требования, а также долги. Наряду с имуществом в состав предприятия входят исключительные права, в частности права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию. Однако это лишь общее правило, поскольку законом или конкретным договором отдельные виды имущества или прав (обязанностей) могут быть исключены из состава предприятия.

По смыслу закона предприятием признается такой имущественный  комплекс, который реально используется в предпринимательской деятельности (так называемое предприятие на ходу), а не представляет собой некое омертвленное имущество. По сути предприятие - это тот или иной вид бизнеса, опирающийся на определенную имущественную базу.

Предприятие как имущественный  комплекс является недвижимостью, даже если в состав этого комплекса не входят земельный участок, здания, сооружения и другие объекты недвижимости. Это означает, что права на предприятие как имущественный комплекс, равно как и сделки с ним, во всех случаях подлежат особой государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации  такая регистрация осуществляется органами юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. При этом если в состав предприятия входят земельные участки и другие объекты недвижимости, они подлежат самостоятельной регистрации по месту их нахождения. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимости, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Следует учитывать, что  подход к предприятию как объекту прав в действующем законодательстве не проведен с достаточной последовательностью. Нередко и в ГК (см., напр., ст. 115, 294-297 и др.), и в иных законах (напр., ст. 22 Закона о государственной регистрации) предприятие рассматривается в качестве субъекта права - юридического лица, занимающегося хозяйственной деятельностью¹¹. В соответствии со ст. 1 Закона о государственной регистрации к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения и т. д.

Пункт 2 ст. 130 относит  к движимому имуществу все вещи, которые не являются недвижимостью. При этом специально подчеркнуто, что по общему правилу права на движимое имущество не подлежат регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Наиболее дискуссионен вопрос о возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Можно ли рассматривать такой объект в качестве объекта недвижимости и соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации переход права собственности? Арбитражная практика отвечает на поставленные вопросы положительно¹².

Эта позиция Высшего  Арбитражного Суда РФ обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Выводы Высшего Арбитражного Суда РФ позволяют вовлечь в гражданский оборот не завершенные строительством объекты¹³, но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано Законом о регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер. В юридической литературе изложенная точка зрения не бесспорна. Некоторые авторы считают, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей»¹⁴. Такое же мнение высказано О. М. Козырь¹⁵.

В связи с этим отчуждение таких объектов они считают необходимым производить по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Хотя О. М. Козырь и пишет, что «с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом», она все же не отрицает возможности «законодательного решения, когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта»¹⁶.

Хотя предметом договора купли-продажи, как уже отмечалось, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т. е. как вещь, правила § 7 главы 30 ГК применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость. Этот вывод подтверждается историческим толкованием ст. 24 Закона о регистрации¹⁷.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета¹⁸. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона о регистрации). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране¹⁹.

2. Заключение  договоров. Обязанности сторон.

2.1. Заключение договоров

При заключении договоров  купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов²⁰. Статья 27 ЗК определяет перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако действие названного Закона не распространяется  на земельные участки, перечисленные  в  п. 7 ст. 27 ЗК. Сделки с иными земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Среди специальных правил, установленных ЗК относительно продажи земельных участков, следует назвать ст. 35 и 37. Законом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность  некоторых  условий  договора  купли-продажи прямо оговорена в п. 2 ст. 37 ЗК. Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией²¹.

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Особого внимания заслуживает  вопрос о регистрации. Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при ограничении его от сходных понятий, таких, как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование пп. 1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.

До государственной  регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Означает ли заключение договора купли-продажи, что до вышеуказанного момента и продавец не может распорядиться объектом недвижимости? Из договора вытекает обязанность продавца передать в собственность покупателя предмет договора. Этой обязанности соответствует право требования покупателя. Между сторонами возникает обязательственное правоотношение. Однако с этого момента еще не прекращается право собственности продавца в отношении продаваемого недвижимого имущества. До государственной регистрации права собственности за покупателем продаваемый объект недвижимости остается в собственности продавца. Может ли в таком случае продавец осуществить свои правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества, в частности распорядиться им иначе, чем предусмотрено в договоре купли-продажи? Отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст. 9 ГК). А если право распоряжения в течение некоторого времени после заключения договора остается за продавцом, то он может его и осуществить. Заключая договор, собственник выражает свою волю на отчуждение имущества конкретному лицу. Если в дальнейшем, несмотря на наличие договора с первым покупателем, имущество будет продано другому, это означает изменение воли  собственника-продавца. Заключение последующей  сделки означает односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым в силу ст. 310 ГК, которая устанавливает общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. Нарушение этого запрета следует рассматривать как основание для возложения гражданско-правовой ответственности в соответствии со ст. 401 ГК²².