Договор купли-продажи недвижимости

Заключение нового договора купли-продажи, безусловно, следует оценивать как нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь определяет ст. 398 ГК. Кредитор может требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение в пользу иных лиц, хотя это и позволит оценить его действия в качестве правонарушения. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации.

Изложенная выше позиция  разделяется не всеми юристами и  правоприменительными органами. Например, Н. И. Клейн и В. В. Чубаров²³ считают, что до момента регистрации перехода права собственности «продавец теряет право распоряжения этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из исков, предусмотренных ст. 301-304 ГК». Сделанный вывод не соответствует закону хотя бы потому, что виндикационный иск вряд ли может быть использован в данном случае для защиты прав покупателя по договору, учитывая, что этот способ защиты прав связан с лишением владения.

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу нашла отражение в «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»²⁴. Поскольку имущество по договору купли-продажи обременено правами покупателя, в Обзоре сделан вывод об утрате продавцом права распоряжения имуществом любым способом, даже до государственной регистрации права за новым собственником. В более позднем обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приводится обоснование позиции арбитражного суда о невозможности государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а следовательно, и заключения такого договора собственником с покупателем при наличии ранее заключенного и зарегистрированного договора с другим покупателем в отношении той же квартиры. При разрешении таких споров суд ссылался только на ст. 12 Закона о регистрации и Правила ведения Единого государственного реестра, которые предписывают вносить в реестр не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу о том, что наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или по другим основаниям.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК, будучи юридико-техническим приемом, подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» суть тождественные понятия с тем лишь отличием, что в последнем случае ударение сделано на производный характер приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. В юридической литературе высказана и другая точка зрения, согласно которой обязательной регистрации подлежит любой договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности. Одни авторы выражают ее с большей степенью уверенности, другие с меньшей. Например, А. М. Эрделевский, справедливо отмечая крайне неудачное и противоречивое решение вопроса о разграничении регистрации сделки и регистрации права (перехода права) собственности и в ГК, и в Законе о регистрации, с одной стороны, из анализа ст. 551 ГК делает вывод об отсутствии требования специальной регистрации договора, а с другой - рекомендует «требовать регистрации и самого договора»²⁵.

Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество²⁶. Более аргументированную позицию высказали М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, которые утверждают, что «обязательной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом во всех случаях». Из анализа ст. 130 и 164 ГК, содержание которых «переплетается», делается вывод, что «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним».

При этом указанная регистрация  осуществляется не обязательно одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации перехода права собственности.

Хотя на практике регистрирующие органы некоторых субъектов РФ толкуют нормы о регистрации сделок с недвижимостью расширительно, пытаясь применить требование о государственной регистрации и к сделкам купли-продажи нежилой недвижимости.

Применительно к продаже жилых помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК и 560 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 551 ГК не означает регистрации самого договора купли-продажи²⁷. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК). Некоторые авторы не согласны с таким выводом. В частности, О. М. Козырь пишет, что «правило ГК о регистрации не договора, а перехода права на основании договора купли-продажи недвижимости неприменимо к случаям, когда объектом купли-продажи является жилое помещение»²⁸.

Закон о регистрации  не регулирует отношения по регистрации  прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов (ст. 1, 4, 33 Закона). Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, применяется действующий порядок регистрации прав на эти объекты недвижимости.

В настоящее время применяются правила о специальной в смысле ст. 130 ГК регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, порядок  государственной регистрации и учета воздушных судов определяется ВК. Однако неразрешенной оказалась проблема государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, так как ВК ограничился отсылкой к ст. 131 ГК (п. 9 ст. 33). В то же время ст. 131 ГК содержит только общее правило о регистрации перечисленных в ней прав на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Более удачной оказалась  регламентация вопроса регистрации  морских судов, судов внутреннего  плавания, а также судов смешанного плавания КТМ. Перечисленные в КТМ суда подлежат регистрации в одном из реестров судов РФ: Государственном судовом реестре, судовой книге или бербоут-чартерном реестре.

Право собственности  и иные вещные права на судно, а  также ограничения  (обременения)  прав  на него  подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности РФ и соответственно права плавания под Государственным флагом РФ. Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах утверждаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта²⁹, правила регистрации судов и прав на них в морских рыбных портах - федеральным органом исполнительной власти  в области рыболовства³⁰. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной  КТМ,  регистрацию судов осуществляют  капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами.

Под государственной  регистрацией судна и прав на него согласно ст. 16 КВВТ понимается акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на судно в соответствии с гражданским законодательством.

Государственной регистрации  подлежат право собственности и  другие вещные права на судно, ограничения (обременения) указанных прав, а также сделки с судном, подлежащие обязательной государственной регистрации в соответствии с российским законодательством. Регистрация самоходных и несамоходных судов внутреннего плавания с определенной мощностью двигателя, а также пассажирских,  наливных судов, спортивных парусных и прогулочных парусных судов осуществляется в Государственном судовом реестре РФ государственными речными судоходными инспекциями бассейнов. Суда смешанного (река-море) плавания регистрируются в том же реестре капитанами речных портов, расположенных в устьях рек, либо капитанами морских торговых портов. Государственная регистрация иных судов осуществляется в судовой книге специально уполномоченными Правительством органами в порядке, установленном этими органами.

Государственная регистрация  судна в Государственном судовом реестре осуществляется по заявлению правообладателя. Основания государственной регистрации судна и прав на него, исключение судна из названного реестра, другие вопросы регистрации разрешены КВВТ. Порядок же осуществления регистрации согласно п. 2 ст. 19 КВВТ определяется правилами государственной регистрации судов, утвержденными федеральным органом исполнительной власти в области транспорта.

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. Так, п. 4 постановления Верховного Совета РФ от 20 августа 1993 г. «О введении в действие Закона РФ «О космической деятельности»³¹ Совету Министров - Правительству РФ было поручено до 1 января 1994 г. принять положение о регистрации космических объектов РФ. Однако оно не принято до сих пор, поэтому нет ясности в том, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты. Отсутствие правил регистрации сдерживает развитие рынка торговли космическими объектами. Руководствоваться можно только Законом РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г.³², в соответствии с п. 1 ст. 17 которого космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к РФ. Значение этой регистрации в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к РФ и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к РФ означает, что РФ сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, в отношении купли-продажи недвижимости не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК на то, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

2.2. Права и обязанности сторон

Основная обязанность  продавца - передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное  законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования по смыслу п. 3 ст. 551 ГК. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК). Закон о регистрации предусматривает различный порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. Статьей 16 установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.

Обязанность передать право  собственности на недвижимое имущество  предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК (ст. 131) и Законом о регистрации (п. 1 ст. 4) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.