Договор купли-продажи недвижимости

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Такой вывод соответствует смыслу ст. 223 ГК. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней, хотя данное утверждение оценивается в юридической литературе неоднозначно³³.

При заключении договоров  продажи жилых помещений в  многоквартирных домах и продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам,  законодатель устанавливает дополнительные обязанности продавца, поскольку это общее имущество включается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества. В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме в ст.  13 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г.³⁴ установлено, что при продаже помещения в кондоминиуме продавец кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан   предоставить   документы   со   следующими   сведениями: 1) при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме; 2) при наличии товарищества в дополнение к сведениям, перечисленным в пункте 1, сообщаются: сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца³⁵.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.

 

2.3. Особенности продажи жилых помещений

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Если в жилом помещении  на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Определяя сферу действия ст. 558 ГК, нельзя забывать об ограничениях, установленных ч. 3 ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.³⁶, которая запрещает продажу иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

Отчуждение квартир  в многоквартирных домах также  имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т. д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Еще одной отличительной  особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость  его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции³⁷.

 

Заключение

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости  составили, в первую очередь, нормы части I Гражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся  как к сфере частного права, так и к праву публичному.

Значение публично –  правовых норм  в регулировании  отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может лишь возникать вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

Гражданский кодекс РФ заложил  основу такого соотношения, отличающегося от того, что было в советском праве.

Создавая основу частноправового  режима недвижимости, новый Гражданский кодекс либо прямо предусматривает принятие публично-правовых норм, либо ссылается на установление в рамках иного законодательства норм, которые будут определять пределы применения гражданско-правовых правил.

Одним из существенных элементов  публично-правового регулирования  недвижимости является государственная  регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного права  вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

 

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25 декабря 1993 года.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3302. 
3. Федеральный закон «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1; № 25. Ст. 2956; 1999. № 22. Ст. 2672; 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3423.
4. Федеральный закон от 16.11.1995 N 167-ФЗ Водный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 29 декабря 2004 года) // Российская газета, N 227, 23.11.1995, N 229, 25.11.1995, Собрание законодательства Российской Федерации N 47, 20.11.95
5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 217-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, N 292, 31.12.2004) (вступил в силу с 1 января 2005 года).
6. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. // Ведомости РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485.
7. Закон РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г. // СЗ РФ. 1996. № 50. Ст. 5609.
8. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
9. Водный кодекс РФ // СЗ РФ. 1997. № 12. Ст. 1383; 1999. № 28. Ст. 3483.
10. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности па. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 3 ст. 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.
11. Указ Президента «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.
12. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.// СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416.
13. Постановления Верховного Совета РФ от 20 августа 1993 г. «О введении в действие Закона РФ «О космической деятельности» // Российская газета. 1993. 6 окт.
14. «Положение об организации в РФ государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности» утверждено постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 // СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901.
15. Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 // БНА. 2002. № 4.
16. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 утверждена «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // БНА. 2001. № 35.
17. Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС. 1998. № 1.
18. Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС. 2001. № 4.
19. Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. // Вестник ВАС. 1998. № 1.
20. Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726.
21. Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах утверждены приказом Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. № 145 // БНА. 2001. №7.
22. Правила регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах утверждены приказом Госкомрыболовства РФ от 31 января 2001 г. № 30 // БНА. 2001. № 22.
23. Решения Высшего Арбитражного Суда РФ (п. 3 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21).
24. «Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // БНА. 2000. № 33.
25. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / А. К. Губаева [и др.]; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.
26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Е. Ю. Валявина [и др.]; под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.
27. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. - М., 1997.
28. Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997.
29. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2. – 6-е изд., перераб. и доп. / Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др.; Отв. Ред. А. П. Сергеев, Ю. К. толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. С. 107.
30. Жариков Ю. Г., Масевин М. Г, Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. - М., 1997. С. 20.
31. Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. - М., 1998.
32. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. - М., 1995.
33. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996.
34. Эрделевский А. М. Финансовые услуги, вексель, недвижимость. М., 1999. С. 254-255.

¹ Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / А. К. Губаева [и др.]; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. Ст. 130.

² Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Е. Ю. Валявина [и др.]; под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. Ст. 558.

³ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Е. Ю. Валявина [и др.]; под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. Ст. 454.

⁴ Форма свидетельства и специальной регистрационной надписи, учиняемой на документе, выражающем содержание сделки, устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.// СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416. В соответствии с названными Правилами совместным приказом от 3 июля 2000г. Минюста РФ № 194, Минимущества РФ № 16, Госстроя № 1, Росземкадастра № 168 утверждена «Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // БНА. 2000. № 33. Кроме того, приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют с 1 апреля 2002 г. // БНА. 2002. № 4.

⁵ СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377.

⁶ По справедливому замечанию О. М. Козырь, этот принцип реализован Законом о регистрации лишь частично, так как не обеспечена доступность любому лицу всей информации, содержащейся в реестре (см.: Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. М., 1998. С. 295).

⁷ СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1; № 25. Ст. 2956; 1999. № 22. Ст. 2672; 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3423.

⁸ Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / А. К. Губаева [и др.]; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. Ст. 130.

⁹ Федеральный закон от 16.11.1995 N 167-ФЗ Водный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 29 декабря 2004 года) // Российская газета, N 227, 23.11.1995, N 229, 25.11.1995, Собрание законодательства Российской Федерации N 47, 20.11.95

¹⁰ Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / А. К. Губаева [и др.]; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. Ст. 132.

¹¹ Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 217-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, N 292, 31.12.2004) (вступил в силу с 1 января 2005 года).

¹² П. 7 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС. 1998. № 1; п. 16 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Вестник ВАС. 2001. № 4.

¹³ Такие попытки предпринимались и ранее путем принятия подзаконных актов, в частности Указа Президента «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

¹⁴ Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. - М., 1995. С. 241

¹⁵ Козырь О. Л. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С. А. Хохлова. С. 276

¹⁶ Там же. С. 278

¹⁷ Статья 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 30 декабря 2004 года N 217-ФЗ // Российская газета, № 292, 31.12.2004. (вступил в силу с 1 января 2005 года).

¹⁸ Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726. Положение об организации в РФ государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности утверждено постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 // СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901.

¹⁹ Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 2. – 6-е изд., перераб. и доп. / Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др.; Отв. Ред. А. П. Сергеев, Ю. К. толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. С. 107.

²⁰ Напр., Водный кодекс РФ допускает оборот только «обособленных водных объектов», которые отнесены к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11, 22). На водные объекты Установлена исключительная государственная собственность (ст. 34, 35) и введен запрет на совершение продажи, залога и других сделок, которые влекут или могут повлечь их отчуждение (ст. 22). Некоторые нормы, ограничивающие оборотоспособность таких объектов недвижимости, как воздушные суда, содержатся в ВК (СЗ РФ. 1997. № 12. Ст. 1383; 1999. № 28. Ст. 3483). Так, ст. 7 ВК предусмотрено, что в собственности граждан РФ могут находиться только гражданские воздушные суда.