Договор социального найма

Введение.

Актуальность выбранной темы исследования заключается в следующем: одной из основных потребностей и материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой является жилище. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и так далее. Право на жилище, как одно из базовых прав человека, закреплено в ст.25 Всеобщей декларации прав человека 1948г.1, в ст.10 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г2. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст.8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод3 и др.  Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция РФ, которая с учетом требований международного права закрепляет в ст.40 право каждого гражданина на жилище. Оно выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Это право может быть реализовано путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства.

Как известно, очень большая часть россиян, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, не может воспользоваться ни одним из перечисленных способов, что обусловлено отсутствием необходимых финансовых средств. Таким образом, одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема. Ее решение должно осуществляться не только рыночными, но и внерыночными моделями, такими как социальный наём. Договор социального найма – единственная возможность для огромного количества людей реализовать свое право на жилище, путем получения от Государства жилых помещений. Но в результате процесса приватизации и крайне незначительного целевого строительства государственный и муниципальный жилищные фонды заметно уменьшились. Если раньше подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось по договору социального найма из государственного жилищного фонда за «социально обоснованную плату», то теперь государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату только малоимущим и иным незащищенным категориям граждан. Жилищный кодекс РСФСР перестал отвечать требованиям, складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях. Договор найма жилья, в том числе и социального, всегда был одним из самых распространенных  гражданско-правовых договоров. С принятием ЖК РФ в нормах, регулирующих договор социального найма, появились новации и изменения.

Исследование данного института жилищных правоотношений осуществлялось такими авторами как: Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова, А.Н. Королев, Л.М. Пчелинцева, П.В. Крашенинников, А.В. Халдеев, В.М. Жуйков, Г.Ф. Шешко, Е.В. Юрченко, И.А. Фаршатов, Т.А. Семина, В.Н. Литовкин, С.М. Корнеев, Н.А. Волкова, Б.Д. Завидов, И.Б. Марткович, И.С. Викторов, А.Ж. Макашева, Б.М. Гонгало и другими исследователями.

 Целью работы является исследование правового регулирования договора социального найма жилого помещения. Поставленные цели могут быть достигнуты посредством решения следующих задач: установления правового пространства, в котором реализуются эти отношения, определения понятия жилого помещения, выявление особенностей договора социального найма, его правовой природы и отличий от коммерческого найма, анализа элементов договора, а также оснований возникновения, изменения и прекращения этих отношений.

Объектом дипломного исследования являются правовые категории – жилое помещение и социальный наем. Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие отношения по договору социального найма, а также материалы практики применения данных норм. Методологической основой дипломного исследования является использование сравнительно-правового, системно-структурного, формально-логического, исторического анализа.

Глава 1. Общая характеристика договора социального найма жилого по-

                мещения.                                                                                                  

           1.1. Жилое помещение как объект отношений по договору социально-

                  го найма.

В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилищные потребности человека продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах, ярангах, кельях монастырей, избах, бараках, казармах, вагончиках и т.п. Наряду с этим люди проживают в комнатах, номерах гостиниц, общежитиях, домах престарелых, квартирах, индивидуальных жилых домах, особняках, дворцах, замках. Данное перечисление можно продолжить, однако важным здесь является то, что все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жилищем – объектом его основных и неотчуждаемых прав, средством к существованию, местом, неразрывно связанным с личной жизнью человека. В этой связи не случайно в Конституции РФ как основном законе нашего государства речь идет именно о неприкосновенности жилища, о праве на него. «В то же время категория «жилище» в силу своей правовой природы оказывается непригодной для отношений, связанных с предоставлением, пользованием и оборотом жилья, урегулированных гражданским и жилищным законодательством»1.

Представляется юридически некорректным в условиях современного общества говорить о предоставлении нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам не жилого помещения, отвечающего установленным требованиям и пригодного для проживания, а какого-либо жилища (например, помещения, не отвечающего установленным государством санитарным и техническим требованиям), либо говорить о праве собственности и других вещных правах на жилище, которое в гражданском законодательстве, отнюдь не случайно, не названо в качестве объектов гражданских прав. Дело в том, что используемая в конституционном законодательстве категория «жилище» применительно к целям гражданского и жилищного правового регулирования оказывается слишком общей и неопределенной. «Конституционное право граждан на жилище по своему охвату отношений шире жилищных правоотношений, являющихся предметом жилищного законодательства»1.

Принадлежность категории «жилище» к конституционной отрасли права, в которой находят свое выражение основные права и свободы человека, способствует соединению сфер имущественных и личных интересов граждан, объясняет многоаспектный, комплексный характер жилища. Исходя из положений Конституции РФ, можно выделить два аспекта, характеризующих категорию жилища в системе норм конституционного законодательства.

Во-первых, в статье 25 Конституции РФ гарантируются личные неимущественные права граждан, связанные с жилищем (неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна). Во-вторых, в статье 40 Конституции РФ установлены гарантии имущественных прав граждан, связанных с жилищем (право на жилище, недопустимость его произвольного лишения, возможность улучшения жилищных условий). Представляется, что в гражданских правоотношениях нужны не абстрактное благо, ценность,  а «нормированная вещь» с изначально заданными известными свойствами и характеристиками, «товар», обладающий определенным набором потребительских качеств, определяющих его полезность, возможности использования и стоимость в условиях гражданского оборота. В указанных целях в отраслевом законодательстве в качестве объекта гражданских и жилищных прав и была использована категория «жилое помещение», определен ее особый правовой режим. Существенные различия, обусловленные правовой природой категорий «жилище» и «жилое помещение», отнюдь не отрицают тесной взаимосвязи указанных категорий.

Реализация конституционного права на жилище осуществляется в различных по отраслевой природе правоотношениях, в том числе в нормах гражданского и жилищного законодательства, на уровнях которых категорией объектов соответствующих правоотношений выступает «жилое помещение».

Так, возможность улучшения жилищных условий, как одна из составляющих права на жилище, непосредственно связана с возможностью получения гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилых помещений в порядке, установленном жилищным законодательством. Гарантии безопасности жилища также обеспечиваются через установленные в жилищном законодательстве нормы и требования, определяющие пригодность жилых помещений для проживания. «Связь категорий «жилище» и «жилое помещение», основанная на более общей связи конституционного и отраслевых законодательств, проявляется в том, что повышенные (по сравнению с жилищем) требования, предъявляемые к жилым помещениям в отраслевом законодательстве, одновременно выступают критерием, определяющим минимальный уровень жилищной обеспеченности в обществе, признаваемый и гарантируемый государством в качестве одной из составляющих права каждого на жилище»1. Таким образом, можно говорить о том, что «жилое помещение» и «жилище» выражают определенный публичный интерес в несколько разных плоскостях. Провозглашение в Конституции РФ права каждого на жилище возлагает на государство обязанность создавать условия для его осуществления, что объясняет введение категории «жилое помещение» в жилищное законодательство и использование ее в правовом регулировании гражданского оборота.

Статья10 Жилищного кодекса РФ говорит об основаниях возникновения жилищных прав и обязанностей, одним из которых является договор, в том числе и договор социального найма жилья. Объектом этих самых прав является, как сказано в ст.15 ЖК, жилое помещение. Под жилым помещением как объектом жилищных прав понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из этого следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Они могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК РФ), муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ), что отражено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ. Но жилое помещение, являющееся объектом отношений по договору социального найма, может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К признакам объекта жилищных прав относятся:

- изолированность, то есть это изолированное помещение. Однако некоторые авторы, например И.А. Фаршатов, анализируя ст. 76 ЖК РФ, говорят о том, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты, так как комната является частью квартиры. Таким образом, объектом жилищных прав является не только изолированное помещение. В то же время предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ). Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав.

Но «изолированность» жилых помещений, как считает А.В. Халдеев, не является абсолютной. И с этим вполне можно согласиться. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок). Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. «Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища»1.

- пригодность, то есть это помещение, пригодно для постоянного проживания. Оно должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. Эти условия содержатся в ст.23 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»1. Помимо санитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений и проч.).

Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. И ст.288 ГК РФ устанавливает функциональное назначение жилья – жилые помещения предназначены для проживания граждан. «Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, то есть являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает»2.

Статья 15 ЖК РФ не упоминает о таком требовании, как благоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, сумма потребительских качеств жилья. Существенной частью суммы потребительских качеств жилья является его благоустройство. Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства для того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.