Договор социального найма

Далее даются параметры для акта приемки жилого помещения. На самом деле законодатель представляет форму, определенные реквизиты такого акта. В нем содержатся сведения о жилом помещении и о сантехническом и ином оборудовании, находящемся в нем. В этом акте наниматель может указать о всех имеющихся недостатках жилья. «Если наниматель эти недостатки не отразит в акте, то это означает, что он принял жилье без каких-либо оговорок и дефектов, а следовательно, у него нет никаких письменных двусторонних доказательств, подтверждающих факт сдачи жилья с недоделками. А поэтому устранение таких дефектов ему придется осуществлять за свой счет, тогда как виноват в них, конечно же, наймодатель»1.

Такая обязанность как использовать жилое помещение по назначению, в Типовом договоре и в Правилах сформулирована практически также. В договоре есть еще одна похожая на эти две обязанность - соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Эта норма по смыслу и содержанию совпадает с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ. Следом идут обязанности: поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать сохранность жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения. В этой связи действующее законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей. К текущему ремонту в Типовом договоре отнесены такие работы как: побелка, окраска и оклейка стен, потолков; окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов; замена оконных рам и дверных проемов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Очевидно, что перечень текущего ремонта в данном понятии является исчерпывающим, т.к. об обратном не говорится. Хотя можно представить (практически и теоретически), что имеются и другие виды текущего ремонта, например замена полов, плинтусов и т.д. Тем не менее из нормы п. «е» данного договора можно сделать следующее умозаключение: все, что не относиться к текущему ремонту, должно относится к капитальному ремонту, что уже является обязанностью наймодателя. Далее по тексту следует, что если выполнение указанных работ (по текущему ремонту) вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им. Это, безусловно, демократичная норма, так как, по большому счету, отражает законные интересы нанимателя.

Еще одна обязанность, которой нет в ЖК, это не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного ЖК РФ и жилищным законодательством РФ. Эта норма повторяет собой смысл ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Обязанность своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги вытекает из соответствующего права наймодателя. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей. Пени уплачивается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (ст.155 ЖК). Необходимо упомянуть и о таких обязанностях нанимателя, как погашение задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги, оплате стоимости не произведенного им ремонта, входящего в его обязанность при расторжении договора.

Если посчитать все права и обязанности нанимателя, то получится, что обязанностей у него как минимум в 2 раза больше чем прав. Очевидно, это, с одной стороны, свидетельствует о заботе Правительства РФ о сохранности жилищного фонда социального назначения. С другой стороны, наличие огромного количества обязанностей у нанимателя (при уменьшенных обязанностях наймодателя) не есть демократический принцип равенства участников гражданского оборота, закрепленный в ч.1 ст.1 ЖК РФ и ч.1 ст.1 ГК РФ. Плюс к тому наймодателем выступает государственная и (или) муниципальная структура, а нанимателем является гражданин. Получается, что властная структура уже изначально доминирует в жилищных правоотношениях с гражданином в силу имеющегося у нее права собственности. «Поэтому просматривается некий принцип «всевластия» наймодателя над нанимателем: захочу - дам соответствующее разрешение (например, сдачу квартиры в поднаем, на вселение иных лиц в квартиру и т.п.), захочу - не дам. С чисто логической точки зрения ясно, что у наймодателя должно быть больше прав, чем у нанимателя жилого помещения. Отсюда вытекает, что в этом случае, чем меньше прав у нанимателя, тем больше у него обязанностей. Но именно такая позиция законодателя не согласуется с конституционными принципами: о равенстве и защите равным образом всех форм собственности; о том, что человек, его права и свободы - высшая ценность»1.

Впрочем, наниматель жилого помещения по договору социального найма - это не собственник жилья, а поэтому, видимо, он должен иметь больший круг обязанностей, а значит, и повышенную ответственность по сохранности жилого фонда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Возникновение, изменение и прекращение отношений по договору  

                социального найма.

            2.1. Основания возникновения отношений по договору социально-   

                   го найма.

 

В настоящее время сложилась ситуация, когда большинство граждан, обладая правом свободно выбирать способы реализации права на жилище, из-за низкой платежеспособности лишены возможности сделать соответствующий выбор и улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов. С учетом этого значение предоставления жилья из государственного и муниципального жилищных фондов социального использования по-прежнему велико. Однако далеко немногие из этого большинства могут воспользоваться правом на улучшение своих жилищных условий путем получения жилых помещений на основании договора социального найма. Главными причинами тому служат: во-первых, существенное сужение законодателем круга потенциальных нанимателей; во-вторых, огромное количество отсылочных норм в ЖК, посредством которых всю ответственность по данным отношениям государство переложило на муниципалитеты. Кроме того, нельзя оставить без внимания и такие бичи нашей страны, как коррупция и правовой нигилизм.  

 В соответствии с п. 2 ст.49 ЖК жилые помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляются нуждающимся в жилом помещении малоимущим гражданам. Ранее действующим жилищным законодательством было предусмотрено предоставление жилья (по договору социального найма) всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилые помещения предоставлялись гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК 1983 г.). Жилые помещения из государственного жилищного фонда, который подразделяется на жилищный фонд РФ и жилищный фонд субъектов РФ, предоставляются иным категориям граждан, определенным федеральными законами и законами субъектов РФ. Например, инвалидам, ветеранам Великой Отечественной войны и другим. Условием для предоставления жилых помещений таким гражданам является (также, как и в случае с малоимущими) признание их в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях. Нельзя не обратить внимания на то, что согласно ст.49 ЖК основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут устанавливаться не только Кодексом, но также другими ФЗ и законами субъектов РФ. Представляется, что все подобные основания было бы целесообразно исчерпывающим образом определить именно в Кодексе, ограничив возможность нормотворчества по этому вопросу. «Поскольку этого не сделано, нетрудно предположить, что люди, нуждающиеся в жилом помещении по объективным основаниям, указанным в ЖК, могут быть оттеснены в очереди на получение жилья теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях. А с лоббизмом неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти»1.

Что касается тех категорий граждан, которые не являются малоимущими, то они составляют небольшую часть от последних. Таким образом, основной категорией потенциальных нанимателей являются малоимущие граждане. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Такой закон есть и в Красноярском крае2. При признании гражданина малоимущим должен учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.

В соответствии со ст. 156 ЖК граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями. Таким образом, указанной категории граждан жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Однако полезно обратить внимание на то, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование таким помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи.  

Перечень оснований для признания граждан нуждающимися в помещениях, предоставляемых по договорам социального найма предусмотрен в ст.51 ЖК. Необходимо заметить, что признание граждан таковыми является вторым после статуса малоимущего условием для предоставления социального жилья. По сравнению с ранее действовавшим ЖК 1983 г. новый перечень оснований признания гражданина нуждающимся в жилом помещении сокращен. В него не включен такой предусмотренный ранее случай, как проживание граждан по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений. В то же время основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, установленные в новом Кодексе, сформулированы более универсально и в принципе охватывают остальные случаи, ранее предусмотренные ст. 29 ЖК РСФСР.

Основаниями для признания граждан в качестве нуждающихся служат:

а) отсутствие жилья, которым гражданин вправе пользоваться как собственник, наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя;

б) обеспеченность жильем менее учетной нормы;

в) неудовлетворительное состояние жилища;

г) состояние здоровья проживающих в одном жилом помещении.

Что касается первого основания, то здесь все предельно ясно. По поводу второго можно сказать следующее. Под учетной нормой понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом МСУ. При этом максимальный размер учетной нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего населенного пункта, или быть меньше указанного размера. Под нормой предоставления площади жилого помещения законодатель понимает минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Иногда эту норму определяют как санитарную норму, ниже которой не может быть размер предоставляемого жилья, или как социальную норму. Минимальный размер предоставляемого жилого помещения устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования, их благоустроенности.

«При наличии в небольших городах, поселках, районных центрах, особенно в сельской местности, разнообразных типов жилых помещений, при отсутствии элементарного коммунально-бытового обслуживания (благоустройства) определить уровень средней обеспеченности населения жильем весьма сложно. Поэтому, как представляется, органами государственной власти субъектов РФ должны быть разработаны и приняты рекомендательные акты по определению достигнутого уровня в обеспеченности населения жильем на конкретной территории города, села (включая индивидуальные жилые дома)»1.

Как утверждает И.А. Фаршатов размер учетной нормы обычно устанавливается ниже нормы предоставления жилья на 2 - 4 квадратных метра. Примером тому служат следующие данные: в г. Москва учетная норма (на одного члена семьи)-10 квадратных метров, норма предоставления-16 квадратных метров; в республике Башкортостан 12-14; в Тюменской области 15-18; в Омской области 14-18; в Красноярском крае 7-10 квадратных метров соответственно. Пока по этим частичным данным ничего конкретного сказать нельзя. Это предварительные ориентиры, свидетельствующие об экономических возможностях субъектов РФ. «На уровне субъектов РФ сейчас идет работа по установлению учетных норм, норм предоставления жилья»2.

Что касается такого основания как неудовлетворительное состояние жилища, то об этом достаточно подробно говорилось в предыдущей главе. Есть еще одно основание нуждаемости в жилых помещениях - проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Данное положение применяется и к нанимателям, и к собственникам жилых помещений, а также членам их семей. Условием его применения является отсутствие иного помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Семьи, в составе которых есть такой больной, переселяются, главным образом, в интересах иных проживающих в квартире лиц. Перечень соответствующих заболеваний должен быть установлен Правительством РФ. «Пока его нет, по аналогии применяется список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержденный Приказом Минздрава СССР от 28.03.1983 N 330 (в ред. от 06.06.1991)»1.