Договор социального найма

1.2. Понятие и элементы  договора социального найма жилого  помещения.

Социальный наем жилого помещения регулируется одноименной главой 8 раздела 1 ЖК РФ. В ней достаточно подробно регламентируется этот институт жилищных правоотношений: дается определение договору, определяются права, обязанности и ответственность сторон договора. Также в ней установлены правила изменения, расторжения договора, переселение и выселение нанимателей. Глава состоит из 32 статей: с 60 по 91 включительно.

Прежде чем дать определение данному договору немного коснемся его правовой природы. В России договор найма жилого помещения получил самостоятельное законодательное закрепление с принятием в 1961 г. Основ гражданского законодательства, содержащих отдельную главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помещениями регулировались нормами об имущественном найме. В частности, Гражданский кодекс 1922 г. содержал лишь отдельные положения, специальным образом регулирующие наем жилья. Это нормы об основаниях и порядке расторжения договора, о размере платы за наем и др.

«Полноценная кодификация жилищного законодательства была осуществлена в начале 80-х гг. прошлого века: 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а 24 июня 1983 г. - Жилищный кодекс РСФСР»1. Именно Жилищный кодекс РСФСР стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй Гражданского кодекса России. В частности, глава 2 ЖК РСФСР закрепила нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. Что же касается отношений по пользованию жилыми помещениями в домах частного жилищного фонда, то они до 1 марта 1996 г. складывались в рамках договора аренды на основании ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики».

С принятием второй части ГК РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин «договор найма жилого помещения» дал название одноименной главе 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор получил название «договор коммерческого найма». Понятие «договор коммерческого найма» используется, как правило, в научной литературе, в Гражданском кодексе оно не содержится.

Основываясь на систематическом толковании норм главы 35 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования   договора социального найма жилого помещения, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п. 3 ст. 672 ГК. Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из   договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального     найма – жилищного. Однако можно сказать, что договор социального найма имеет двойное регулирование (нормы гражданского и жилищного кодексов).

Определение договора социального найма содержится в п.1 ст.60 ЖК РФ, которая говорит о том, что по договору социального найма жилого     помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

 Наличие специального правового режима для социального найма позволяет выделить некоторые его существенные особенности. Прежде всего, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Тем и объясняется характерный для договора социального найма административный метод правового регулирования, который в наибольшей степени отражает его специфику и содержание. Действительно, отсутствие административных предписаний, составляющих основу правоотношений по социальному найму, лишило бы той социальной значимости, которую заложил законодатель.

Далее, договору социального найма не свойственен принцип свободы договора, раскрытый в ст. 421 ГК. Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей). Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П.И. Седугин абсолютно обоснованно указывал на то, что «право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение   договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер»1. В Жилищном кодексе РФ практически не изменен этот порядок, за исключением выдачи ордера - она не предусмотрена.

Другая особенность выражается в специальном субъектном составе. Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин, состоящий на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК. Данное положение соотносится с нормой ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только для проживающих в нем граждан, о чем уже говорилось ранее. Закон предъявляет специальные требования к социально-экономическому статусу нанимателя, об этом будет сказано в следующей главе. Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Такими уполномоченными органами являются МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства, ЖЭУ, ЖЭК и т.п., пользующиеся правами юридического лица. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Существенной особенностью договора социального найма является его бессрочность (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Это правило, несмотря на отсутствие его прямого законодательного закрепления, в отношении жилья социального назначения существовало всегда. Бессрочность действия данного вида   договора найма, обусловлена его высокой социальной значимостью и стабильностью пользования жилым помещением. Следует учитывать, что   жилые помещения в социальный наем предоставляются далеко не всем, а, прежде всего малоимущим и иным, указанным в законе, гражданам. Надеяться на быстрый и существенный рост материального положения большинства из них пока бессмысленно. В связи с низким уровнем жизни населения, представляются недостаточно продуманными высказывания о том, что договоры социального найма в перспективе должны стать срочными. Так как введение учета материального положения граждан придет в противоречие с бессрочным характером этого договора. Принцип стабильности пользования жилым помещением нашел закрепление и в действующем ЖК РФ, п. 3 ст. 60 которого указывает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение   жилого     помещения   по   договору     социального     найма, не является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения. Такими изменениями могут быть, например, улучшение материального положения семьи нанимателя или приобретение им на праве собственности иного жилого помещения и т.п. Е.В. Юрченко вполне обоснованно утверждает, что подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма1. Договор социального найма жилого помещения сохраняется, и гражданин вправе проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст.64 ЖК введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

В.М. Жуйков1 также отмечает, что норма ст.64 ЖК способствует стабильности жилищных отношений, возникающих из социального найма. Однако он обращает внимание и на то, что эту норму нельзя признать безупречной. По данному договору жилое помещение предоставляется из государственного либо муниципального жилищного фонда. Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно.

Теперь договору можно дать краткие стандартные характеристики. Договор социального найма жилого помещения – договор консенсуальный, бессрочный, двустороннеобязывающий, возмездный. Консенсуальный характер договора определяется тем, что для признания договора социального найма заключенным достаточно определить его существенные условия. Двустороннеобязывающий характер договора также представляется очевидным. К обязанностям наймодателя относится не только предоставление жилого помещения нанимателю, но и создание условий его использования по назначению: проведение капитального ремонта (пп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ), обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пп. 4 п. 2 ст. 65 ЖК РФ). Что же касается обязанностей нанимателя, они не сведены только к внесению платы за наем. А также предполагают обеспечение сохранности жилого помещения, недопустимость не согласованных с наймодателем переустройства и реконструкции (пп. 2 п. 3 ст. 67 ЖК РФ), осуществление текущего ремонта (пп. 4 п. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Статья 60 ЖК не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела 7 Кодекса.

При этом, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 Кодекса). «Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования»1.

Единственным существенным условием договора социального найма является предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения, как сказано в п.1 ст.62 ЖК, должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). О жилом помещении, как об объекте отношений по договору социального найма много говорилось в предыдущем параграфе, однако по этому вопросу необходимо добавить еще немного информации. В договор должны быть включены конкретизирующие пункты по предоставляемому жилому помещению: какое жилое помещение, каков размер общей площади, количество комнат, местоположение, находящееся в пределах черты населенного пункта, по конкретному адресу и тому подобное.

И.А. Фаршатов дает практические советы нанимателям. По его мнению, особое внимание должно быть обращено на состояние жилого помещения: помещение сдано в эксплуатацию в связи с завершением строительства многоквартирного дома, помещение переведено (переоборудовано) из нежилого в жилое с соблюдением требований законодательства. Если в жилом доме, квартире проживали другие наниматели, следует непосредственно проверить, в каком состоянии они оставили помещения. Сданы ли помещения жилищно-коммунальным организациям согласно установленному порядку; требуется ли проведение текущего или капитального ремонта. Во всех ли случаях целесообразна непосредственная проверка состояния элементов благоустройства (отопления, освещения, холодного и горячего водоснабжения), сантехнического оборудования. Предоставляемое помещение должно быть фактически и юридически свободным, т.е. ко времени вынесения решения о предоставлении жилья и заключения договора жилое помещение должно быть свободным (никто там не проживает и не имеет права проживания). «Недопустимо заключение договора с условием освобождения занятого помещения «через какое-то время», «выселением лиц, незаконно, самовольно занявших жилье» и т.п. Заключение двух и более договоров относительно одного жилого помещения с разными гражданами, имеющими самостоятельные права на жилье, должны рассматриваться как ничтожные сделки с вытекающими отсюда последствиями по ответственности виновных должностных лиц»1.

Статья 63 ЖК регламентирует положение о форме договора. В ней воспроизводится правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма, не нотариальная (ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

И.А. Фаршатов критикует норму ст.63 ЖК за то, что в ней отсутствует положение о несоблюдении письменной формы. И говорит о том, что если законодатель считал, что для важности закрепления прав и обязанностей сторон необходим договор в письменной форме, он должен был дополнить ч. 1 ст.63 выражением: «несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность».