Договор социального найма

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Как считает В.М. Жуйков, в этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»): жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. Им принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. До принятия указанного Положения процедура признания помещения жилым в отечественном законодательстве отсутствовала, что, по-видимому, объяснялось нежеланием государства принимать на себя устойчивые позитивные обязательства в области обеспечения условий реализации права граждан на достойное жилище. «Это создавало значительные трудности в правоприменительной практике. Традиционно, после окончания строительства, подписания соответствующего акта приемки и оформления технического паспорта БТИ (в котором содержалась информация о функциональном назначении объекта) производилась государственная регистрация прав на объект, с внесением в государственный реестр сведений о нем как о жилом помещении. Этим соответствующая процедура исчерпывалась»1.

По делу, рассмотренному в 2000 г. Судебной коллегией ВС РФ, квартира ответчика, расположенная в сборно-разборном, каркасно-щитовом деревянном строении, не включенная в установленном порядке в жилищный фонд, была признана жилым помещением. Это было сделано на основании соответствующего указания в техническом паспорте дома, наличия в нем центрального отопления и освещения. А также наличия в составе квартиры жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета, внесения квартплаты и регистрации ответчика по данному адресу2.

А.В. Халдеев3 считает, что подобные решения в правоприменительной практике судов могут вызвать определенные сомнения. По его мнению признание помещения жилым - сложный вопрос, требующий самостоятельного рассмотрения и решения в специальном порядке. В ходе судебных разбирательств, основной целью которых является разрешение споров о праве, далеко не всегда существует реальная возможность решить вопрос о пригодности помещения для постоянного проживания с учетом многочисленных требований и нормативов, сформированных в законодательстве. В этой связи трудно переоценить значение появления на современном этапе единой и обязательной процедуры признания помещения жилым. Исходя из п. 3 Положения, объектом указанной процедуры является жилое помещение, введенное в установленном порядке в эксплуатацию и поставленное на государственный учет. Очевидно, что такое «жилое помещение» представляет собой объект градостроительной деятельности и только лишь после завершения процедуры признания его жилым оно может рассматриваться в качестве одноименного объекта гражданских и жилищных прав. Необходимо заметить, что вышеупомянутая процедура включает в себя проведение многочисленных экспертиз, таких как: техническая, санитарно-эпидемиологическая, пожарная и т.д. В связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ, подготовка проектной документации и ее государственная экспертиза не требуются в отношении отдельно стоящих жилых домов (не более трех этажей), предназначенных для проживания одной семьи. Государственная экспертиза также не проводится в отношении проектной документации на жилые дома (не более трех этажей), состоящие не более чем из десяти блоков, если каждый из них предназначен для проживания одной семьи.

Решение о признании помещения жилым и непригодным для проживания по общему правилу, вытекающему из п. 7 Положения, принимается межведомственными комиссиями. В состав которых, помимо собственника жилищного фонда (РФ, субъекта РФ, муниципального образования), включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека. Исключение сделано для частного жилищного фонда. Решение о признании в нем помещения пригодным для постоянного проживания принимается органом местного самоуправления, который, однако, может делегировать свои полномочия в полном объеме созданной при нем межведомственной комиссии.

Решение о признании помещения жилым, принятое уполномоченным органом, является индивидуальным правовым актом, с которым связано изменение правового режима помещения, а следовательно, возникновение новых прав и обязанностей у его собственника или иного законного владельца. «Включение такого юрисдикционного акта в состав элементов правовой модели жилого помещения означает официальное признание государством своих обязательств и ответственности в области обеспечения безопасности и функциональной пригодности жилых помещений»1.

Согласно этому же Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения, имеющие определенный физический износ. Также жилые дома и жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень – аварийность). А именно: наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и др. По состоянию на 1 января 2005 г. в аварийном и ветхом жилье проживало 4,9 млн. человек.

Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания, предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. В РФ оптимальные и предельно допустимые уровни влияния на организм человека факторов его среды обитания, максимально или минимально допустимые значения указанных факторов, требования к атмосферному воздуху в поселениях и жилых помещениях, а также требования к жилым помещениям устанавливаются в результате мероприятий государственного санитарно-эпидемиологического нормирования. «Действующие на территории РФ санитарно-эпидемиологические правила (санитарные правила и нормы, гигиенические нормативы) являются обязательными при проектировании, строительстве и реконструкции жилых помещений и в случае противоречия имеют приоритет перед другими государственными стандартами, строительными нормами и правилами»1.

Приказом Министра ЖКХ РСФСР от 05.11.1985 N 529 было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания. Этим Положением были определены в полном объеме критерии отнесения жилых помещений к непригодным. Пунктом 2 Положения было предусмотрено следующее: жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований. К непригодным для постоянного проживания жилым домам отнесены: каменные и кирпичные дома с физическим износом свыше 70%; деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65% (п. 2.2). Независимо от таких условий согласно п. 2.3 этого Положения к непригодным для проживания отнесены:

- жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

- жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

- жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

- бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общими кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10 - 20 лет (строения этого типа, претерпевшие реконструкцию в части планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду);

- жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;

- жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания и т.д.

Несмотря на объемный характер, перечень требований к жилым помещениям, установленный Положением, нельзя считать исчерпывающим. По мере развития прогресса в современном обществе существенно изменяются факторы среды обитания человека, воздействующие на его здоровье, личную и семейную жизнь. К примеру, Н.А. Волкова обращает внимание на существование недостаточно изученных геопатогенных зон, крайне отрицательно влияющих на здоровье человека1. «Постоянный поиск и выявление вредных факторов, обеспечение безопасности среды обитания (жилища) человека, своевременное и адекватное правовое регулирование - обязанность государства, принявшего ответственность за формирование на национальном уровне правовой модели жилого помещения - безопасного и функционального стандарта жилища»2.

Что касается использования жилого помещения, то об этом можно сказать следующее: ст.17 (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так же, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах. Статья 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; согласно ст.288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, о чем уже говорилось ранее. Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ – использование жилья для проживания граждан.

Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Эта норма статьи 17 ЖК развита в ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. «Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ вынесли решение о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона»1.

ЖК допускает возможность использования жилья наряду с проживанием – для индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, занимающихся профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и другое. Необходимо также указать на то, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС РФ от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации», принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.

Что касается видов жилых помещений, то они перечислены в ст.16 ЖК. Она воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Причем и в гражданском, и в жилищном законодательстве «жилой дом» понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ). В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно, комната - часть квартиры. То есть понятие «комната» поглощается понятием «квартира». Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Наряду с комнатой (комнатами) частью квартиры являются помещения вспомогательного пользования (кухня, ванная комната и проч.). Однако эти помещения не выступают самостоятельными объектами жилищных прав. «Употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната - составляющие, наряду с помещениями вспомогательного характера, части единого целого - жилого дома»1. Да и в целом, описание модели жилого помещения с использованием признака «помещение» в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ нельзя признать удачным. Оно приводит к противоречиям указанной нормы с положениями ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом – «индивидуально-определенное здание». В результате непоследовательного использования законодателем понятий, «здание», как родовой по отношению к «помещению» объект, в тексте ЖК РФ приравнено к его разновидности.

 Наличие данного противоречия не исключает возможности использования категории «жилое помещение» в качестве родовой, возглавляющей иерархию объектов жилищных прав. Значение категории «жилое помещение» заключается в формировании единой универсальной правовой модели объектов прав, характеристики которой являются общими и обязательными для всех видов жилых помещений. С учетом того, что жилой дом, квартира и комната обладают рядом общих признаков (изолированность, недвижимый характер, пригодность для постоянного проживания), потребность и целесообразность введения в законодательство в целях эффективного регулирования единой (описывающей их) родовой категории сомнений не вызывает. Разрешить допущенное в тексте ЖК РФ противоречие, сохранив при этом родовое значение категории «жилое помещение», по мнению А.В. Халдеева, можно, если не определять жилое помещение как изолированное «помещение», а использовать другой признак - родовой по отношению к зданию (жилому дому) и помещению (квартире, комнате). Функции такого признака может выполнить категория «объект недвижимости». В этом случае правовую модель жилого помещения можно описать как изолированный объект недвижимого имущества, признанный пригодным для постоянного проживания. «При таком определении внутренние противоречия в системе объектов жилищных прав исчезают, а жилое помещение сохраняет функции родовой категории»1.